关于房地产,我们都聊了些什么? 自转公转 沙龙总结

 

春节过后一线城市房地产为何火爆?中国一线城市房地产是否存在泡沫?现实问题讨论:该不该买房?如何购房?……你想了解的关于房地产经济学解读的一切,都在线下沙龙里。...



自转公转

探寻城中好去处,

畅谈星空与大地。

主题:疯狂楼市的经济学解读

主讲人:

王立坤   上海某交易所宏观经济研究员,北大物理学硕士,德国法兰克福大学经济学博士。

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上周日,自转公转在被列入『文艺青年朝圣好去处』榜单的流光漫影Gallery & Coffee举行了第一期沙龙。坐在阳光灿烂的春日午后,在主讲人王立坤做足准备的主讲内容引导下,我们开展了关于近期上海楼市疯狂表现的经济学解读的讨论。来看看我们都聊了哪些问题吧?
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春节过后一线城市房地产为何火爆?

春节过后,北上深等一线城市楼市进入疯狂模式。“日光盘”、“开放商惜售”、“房东跳价”、"房产交易中心人满为患"等成了各大媒体的高频词汇。主讲人王立坤从短期供求关系、股市楼市跷跷板、央行政策以及信贷杠杆等方面与我们一同进行了深入探讨。

立坤:从数据来看,2016年春节后的这段时间上海楼市相比去年同期售出大概有200%的增幅,房价上涨25%左右,90%的楼盘在涨价。而这段时间的库存量按照当时的售卖速度却只能卖四个月左右,从供求关系来看基本可以判断为房源枯竭的状况。因此,上海春节后楼市的疯狂状况与短期供求关系有非常大的关联,这也是目前业内的一大共识。原因主要有以下两点:首先是因为年前上海楼市交易量比较大,消耗了一部分房源;其次,二月份新房的预售证还没有获批,导致节后短期供求关系紧张。此外,一月份股市大跌、春节前后一大批政策利好对楼市都起到了刺激作用,尤其是金融机构的信贷快速扩张及中介机构的首付贷成为推动房价上涨的金融的加速器。
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中国一线城市房地产是否存在泡沫?

随后主讲人以日本、美国历史上的地产泡沫进行了案例分析,从泡沫产生的原因、破灭及对该国经济发展影响做了深入分析,并引用数据比照中国一线城市房产泡沫化的程度。

同时,立坤根据经济增长水平放缓,生育率下降、人口增长放缓,城市化遭遇瓶颈房地产库存,以及政策等因素的影响,对一线房地产的价格水平和发展趋势做出大致判断,并介绍了评估房产泡沫以及价格区间的可用测评标准。

立坤:日本房产泡沫主要是日本政府在应对日元升值、出口受阻及本国经济增速放缓时采取较为激进的刺激所导致,而之后的过快加息又使得房价暴跌酿成经济和金融双重危机;美国的房地产泡沫则是在2000年高科技泡沫破灭之后,金融机构利用美国政府推行"圆美国人房产梦"的政策契机及有利的低息环境进行大规模的金融创新所致,之后美联储的快速加息刺破了美国楼市的虚假繁荣。我们从日本、美国历史上楼市的发展以及对国内一线城市的楼市数据测算来看,目前国内的楼市是存在泡沫的。拿房屋租售比来说,上海目前的租售比数值大概在600-800之间,意味着60-70年的房屋出租收入才能收回购买房屋的投入,而健康值区间在200-300左右。

宏剑:从投资的角度来看,中国一线城市房价确实存在泡沫的风险,但问题在于房子对于很多人来说不是用来投资赚钱,而是购买的一种消费品,所以再贵都还是有人会买。加上如今的教育和医疗问题都跟房子绑定在一起,这样的现实导致很多人在考虑房子问题的时候,哪怕知道价格已经太高,还是会选择出手。而这种不理性又会反过来维持房产市场的火热状况,导致房价居高不下。在这样的状况中,我觉得对于当下有刚需的年轻人来说,其实是没有太多选择的。
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现实问题讨论:该不该买房?如何购房?

很多小伙伴在报名本次沙龙活动时,都很关系比较现实的问题:一线城市的房子究竟该不该买?如果要买,如何购置?在本次沙龙中,我们也一起就这个问题进行了讨论:

立坤:咱们先排除有钱任性的,和手上没有多余闲钱的人,大部分有想法买房但心存疑惑的年轻人都属于能够付得起首付,但不确定要不要做出这么重大的一笔投资的状态。那我觉得这时候需要对两方面的状况有所认识,一个是认识房地产;一个是认识自己。认识房地产,就是说要认识到房地产同其它商品一样,也存在价格周期,要通过供求、政策、资金(利率)、人口、开发商自身财务健康及宏观背景等角度综合考察房地产的周期性变化,学会看涨与跌的幅度边界。认识自己,因为对于决策者,尤其是年轻的决策者来说,钱是稀缺资源。在年轻的时候将一大笔钱投入房产将会影响自己生活的方方面面:未来3-5年的职业发展可能不允许过多跳槽,创业启动资金周转困难,生活质量提高遇到挑战等等,我认为需要在买房之前先把这些问题先清楚考虑。

与此同时,大家在讨论的过程中也提到关于购买房产的现实考虑中包括教育、医疗种种现实考量的现状以及未来发展趋势。不过由于全球化进程的不断发展,在包括个人生活、居住环境、就业与投资等等问题的考量上都可以用更加宽广的全球化视野来思考,因此面对现实问题的时候,我们其实拥有比以往任何时代都更为多元的选择。


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自转公转沙龙每期将邀请1-2名主讲人,并开放10个名额供有兴趣加入讨论的朋友。我们将按照每月一个主题的形式,对社会各行各业如金融、建筑、艺术、教育、健康等问题进行深入探讨。自转公转沙龙希望通过小型讨论圈的形式实现对话题的深入探讨,给予每个参与人表达观点、深入交流的机会。欢迎大家带着自己对话题的看法和观点而来。


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