年度访谈 保利陈刚：10年时间画出杭州楼市成长线——“猴市”中的攻守相兼

2016年，是保利地产进驻浙江，同时也是入杭的第10个年头。 名列2016年全国top5的保利地产，作...

2016年，是保利地产进驻浙江，同时也是入杭的第10个年头。

名列2016年全国top5的保利地产，作为较早进入杭州的外来房企之一，其发展史与杭州楼市的变迁可谓是共同进退，用一条清晰曲线画出了一条杭州楼市的成长线。

保利地产浙江公司总经理陈刚自2014年临危授命，上任至今，带领公司走过市场低迷期，在今年更是以半年时间完成全年销售任务，最终以60亿销售额跻身杭州2016年度10强，目前排名第八。

在业内有着“天堂地狱说”名言的陈刚，其诙谐智慧果真闻名不如一见，解说楼市时，脸上云淡风轻，实则语言巧妙风趣，并且不负期待，提出一新词——“猴市”。守住下沙根据地，进军杭州市中心，在跳脱的“猴市”中，浙江保利攻守相兼。

当我们问道“在大多数外来房企尚未经历5年周期之际，浙江保利在杭十年是一种什么样的体验？”时，陈刚则用了生动的比喻：“目前非常看好杭州，走过这么多次波峰波谷，保利现在会先探出一只脚，另外一只脚还要勾着，深怕一脚踏下去就是一个坑。”

文/浙江在线·住在杭州网

见习记者  董雅芝

摄影 牟    嘉

2007年，央企保利地产首度进入杭州市场，斥资22.8亿拿下下沙80万方航母级地块，推出保利东湾项目。自此之后，保利开始布局下沙沿江片区，下沙也就成了浙江保利在杭的根据地。

然而，东湾项目开盘的2008年却与金融危机不期而遇，在陈刚看来，这足以说的上是当头一棒。“当时下沙应该算是集团三大难点地块之一。当年集团下的是8个亿任务，单盘，但我们只完成了1.5亿，大幅度低于第一阶段的要求。”

2010年，赶上全国房地产发展的高昂态势，同时在基于对杭州人民喜好的摸索中实现了产品上的突破，保利凭着东湾单盘和下沙的两个新盘——湾天地、江语海，以超40亿元的销售额跻身杭城年度五强。这一年，保利一举守住了根据地，在杭州也开始扎稳脚跟。

稳了之后，自然是求进。“我上马的年度是2014年，最困难的一年，只实现20亿的销售。2014年年底拓展了中央公馆这个项目，起到了蛮大作用，今年全年销售了30几个亿，这一当时在最低潮期获取的项目，利润非常可观。”

在2010-2015年这一房地产下行阶段，保利走的还是比较艰难的。而中央公馆这一保利顶级产品的推出，不论是从浙江保利而言还是陈刚个人来说都是一步大棋，事实证明他们的节点踩的又狠又准，从1.4万的地价到如今5万左右的售价，中央公馆使得保利从逆势中突围，并成功进军杭州市中心。

 

除此之外，今年1月，保利地产和中国铁建以楼面价4540元/㎡，竞得大学城北49号地块，所打造的项目——中国铁建保利像素也于11月面世，售价1.4万元/平米左右，成为当月销冠。

时至今日，保利地产已在浙江的版图上开发了（含正在开发）16个项目，其中在杭有14个。而在这之中，在售的项目主要有中央公馆、保利像素、保利梧桐语、罗兰香谷，其余的为尾盘或者已经售罄。

2016年，浙江保利的销售额已经达到75亿左右。从1.5亿-75亿，保利的体验应当是痛并快乐着。

保利集团在全国超百亿元销售额的公司有8个，浙江保利今年75亿，属中游。陈刚表示，集团的方向非常明确，希望浙江保利加大投入，而在他看来，则需要谨慎乐观：“现在谨慎摆在前面，乐观是基调，谨慎乐观，乐观谨慎还是有讲究的。”

陈刚的谨慎哲学中重要的一点则是鸡蛋不要放在同一个篮子里。他表示，2017年，保利将会在杭州有四到五个主力盘。

其一是保利今年在杭州一大收获——6月13日，滨江&保利联合体以48.3亿元总价夺下备受瞩目的味精厂宅地，楼面价仅次于潮鸣地块。陈刚透露，味精厂这一今年最高地价的公寓地块将要打造成一个接近80亿货量的项目，名为翡翠海岸，将于明年上半年开盘。“武林壹号售完之后，这一项目将会是接棒之作了。主力面积是在129方-180方之间。”至于定价，陈刚表示会在6万元/平米以上。

除此之外，则还有中央公馆、保利像素和在萧山与融信的两个合作项目。萧山项目其中一个位于钱江世纪城，陈刚透露，拿地是底价，一万九千多元，目前测算的售价则是四万元左右。

对于每个项目的发展前景，陈刚的态度无疑是乐观的。在他看来，每块地块都有适合的客群。例如味精厂地块，它的客群是老杭州人。而对于新杭州人或者投资客群，钱江世纪城的吸引力则更高。“我认为以后杭州未来最高端，一个是钱江新城，一个是钱江世纪城，这两个一定是最高端的。它会比武林中心还要高端，你改变不了周边大量的国家级配套。它整体的构架，骨架以及高端的属性非常先进。包括沿江有一个将近10公里的公园步道，边上绿化做得非常好。”

在产品方面，2016，保利地产重磅发布第5代居住产品——全生命周期生活体系概念，其中包括出行体系、商业体系、健康体系、教育体系、物业体系、产品体系等6大体系。而在杭州，中央公馆则是作为样本来打造的，特别是体现在出行体系上。

陈刚表示，项目的核心优势是无可复制的，而中央公馆的优势就在于它是杭州第一个直接住宅地库通地铁的楼盘。与项目车库相连通的是4号线新塘路地铁站，往北两站连接高铁站，辐射全国；向南两站路连接万象城，到达钱江新城的核心。“作为一个要求与世界联系愈来愈紧密高效的现代人，无论开车上高速还是搭地铁，坐飞机，坐高铁，全市找不出比保利中央公馆更有优势的楼盘。”

明年的销售目标会是多少？陈刚没有明确回答，只是谦逊的表示肯定比今年更进一步。“因为今年只有一个主力盘，其它销售额都没有突破十个亿。预计明年比今年大跨度前进。”又想了想，笑说“一个榔头打下来，又变成吹牛皮了。”



“我们集团把杭州房地产市场命名为“猴市”，它不是潮起潮落，它是猴子，今天跳起来，明天就窜下去了。在这个市场上，你一定要有着12分敬畏之心。”

而此前，陈刚还有一闻名业内的言论——“天堂地狱说”。在他看来，来杭拓展千万得小心，不要被美丽的西湖外表、人文的东西所麻痹，实际上杭州这是一个非常血淋淋，残酷的市场。

“我们长期在杭州还是知道的，2013年是一个巨大的坑。”对此，陈刚的解释是，2013年延续了2010年高峰，而2013年拿了大量的土地之后，供应量加大了，但外来购房者并没有像以前一样源源不断扑上来。包括本土的购买力当时也没有得到释放，城市建设也没有得到加强，所以说2014年全国大的形势又下滑，位于坑底的部位。

对于今年的行情，在陈刚看来，2016年房价和2010年持平，略略上升了一些。“所以有时候历史也是经常的重复，当然也不一定完全重复。”2013年高价拿地的一些楼盘，有的是解套了，有的到现在来看还没有解套。因此，陈刚表示，在房价还没有高到崩盘的情况下，现今调控的出台还是有一定的必要性。

跳脱的楼市，有起有伏，挑战与机遇一定是并存的。对于远期的发展，陈刚表示持坚定看好的态度：“应该说到2018年下半年，2019年，如果没有新的调控政策出来，在离亚运会越来越近、城市建设改观越来越大的情况下，我认为放开了限制之后还是会有一波起来，至少要和长三角平均水平持平。”



当我们专访保利地产陈刚总，正是保利入杭第十年，陈刚是学建筑出身的专业，颇有学者的风范，外表儒雅内敛，腹中颇有文章。回顾保利地产踏踏实实地走过了杭州楼市的十年大周期，经历了波峰波谷的颠腾，他对2010年-2015年之间的杭州楼市一度有著名的“天堂地狱说”；而他对当下杭州楼市的评定更是掷地有声、耐人寻味——那是活力跳跃的“猴市”， 杭州的消费购买力与经济实力不可限量，“我认为如果放开了限制之后还是房价会有一波起来，至少要和长三角平均水平持平。”

既然是“猴市”，对于土地市场要先人一步、精准切入，也要切忌拿地价格高于目前“面包”价格，以免被动物凶猛咬一口：“在这个市场上，你一定要有充分的12分敬畏之心。”所以“现在要像探出一只脚，另外一只脚还要勾着，深怕一脚踏下去就是一个坑。”陈刚犀利的冷幽默中透露出对杭州楼市的拳拳关切之情。

在产品方面，2016，保利作为样本打造的中央公馆位居杭州这个城市东部核心住宅，以大都市综合体的定位彰显了央企的大手笔，与世界的连接仅一步之遥。中央公馆地铁上盖结合了全生命周期生活体系概念的打造，出行体系、商业体系、健康体系、教育体系、物业体系、产品体系6大体系集于一身，地块规划前有夏衍文化街区、后有市政公园，可以说是杭州市心罕见的CLD中央住区。正逢天时、地利、人和的保利中央公馆的价格上升通道走出了一条先抑后扬的漂亮曲线，而这条曲线随着保利地产在杭州进入企业成熟的黄金时段出现向上走势。从大城市发展与居住的角度看，中央公馆作为保利的第5代居住产品，不事奢华，注重舒适实用便捷的空间格局，体现了大都市住宅的新趋势，引领了杭州成为大都市居住生活方式的风向标。

2017年，保利将会在杭州核心、萧山世纪城等有四到五个主力盘集中发力，尤其是与滨江合力打造的杭州味精厂地块--翡翠海岸，将于明年上半年开盘，是否会成为继武林壹号之后的接棒与创新之作，我们拭目以待。



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