“自动续期不收费！”并不代表，你的房子产权到期了也可以高枕无忧！

编者按12月23日，有一件关乎全体中国人的重大事件，得到了中央的回复！那就是国土部回应“温州房屋产权到期”：...

编者按

12月23日，有一件关乎全体中国人的重大事件，得到了中央的回复！那就是国土部回应“温州房屋产权到期”：[b]自动续期不收费！里面提出了处理这个问题的“过渡性措施”，这个措施应该会适用其他地方的类似情况。虽然是“过渡性措施”，但其中的导向耐人寻味，或为今后制定正式的解决方案提供了良好的框架，对于楼市而言是个好消息。不过，有业内人士认为，温州的处理方式并不代表着所有的房屋产权到期后自动续期不收费！因为温州的是特殊情况，而且物权法中也没有明确“自动续期”“免费”，同时参考其他国家的做法，房屋产权到期后续期或多或少都会收取一定税费，而这个费用在中国或许就是将来开证的房地产税。

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昨日，国土资源部召开了一个关于“自然资源统一确权登记”的新闻发布会，在发布会即将结束的时候，国土部副部长王广华“主动爆料”谈及了这个问题。

很多朋友可能都忘记“温州房屋产权”这个事情了，我们先带大家回顾下：

在今年4月份，一则消息震动了全国：在温州鹿城区有大约600套商品住宅，面临土地使用权到期的问题，因为当年它们获得的土地使用权只有20年。媒体称，如果这批房子申请土地续期，可能要缴纳相当于房价30%的费用。随后，温州官方否认了这个说法。但媒体不断挖掘，发现在深圳等多个城市，事实上已经处理过类似的问题，但收费各不相同。

举个例子来说：按照温州现在的做法，等你房子产权到的那一天，这套房子评估下来值180万，如果你要续期，那就得交60万…

这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。因为温州出现的这样一批上世纪90年代初期住宅建设用地使用权到期面临续期的问题，在全国属于先例，所以引发了全国热议：从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年，不论是最高年限70年，还是低于这个年限，届时房屋产权到期了，到底该如何续期呢？

王广华在发布会上表示，有关温州等少数住宅建设用地使用权到期问题，是落实党中央《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，所采取的过渡性措施。之所以是过渡性办法，一方面是温州这次出现的问题牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有其特殊性；另一方面，相关法律安排尚未出台，地方行政管理部门先按特办法操作，待相关法律安排出台后再与之做好衔接。

国土部此次提出的所谓的“两不一正常”的过渡性办法处理，具体包括：

一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。

二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。

三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。

也许有人会说，这算什么？问题不还是没有解决吗？其实不然！

这个过渡措施的推出，至少为今后其它城市解决相似的问题提供了参照，而且还盘活了这部分特殊房屋的产权，让一些遇到特殊情况的家庭获得变现的机会。

这种处理方式整体而言，笔者认为是对楼市的一大利好。

首先，过渡措施尊重了《物权法》149条的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，这为以后制定正式的解决方案提供了良好的框架。

对于“《物权法》149条”规定的实质，有很多人就理解为：既然是自动续期，就不用申请，当然也就不用交费。如果国土部门要收新一轮地价，那么如果业主不交怎么办？如果不交就不给续期，显然违反了《物权法》。

在实践中，以深圳为代表的一批城市则采取了低价续期的方式，也得到了市民的认可。也就是说，在一些城市，新一轮地价的补缴方式带有象征性。

其次，过渡方案给出了“不缴费”的先例，当然也没有完成相关房屋的实质性续期，事实上让这批房子在“土地使用权到期”的情况下继续获得确权和交易、登记资格。对老业主的延续性确权带有被动的含义，但对于发生交易行为的仍然给予确权登记，显然带有主动承认的意味。

房屋土地续期的核心问题，是个人和国家之间的利益划分问题，或者说是税的问题、钱的问题。土地所有权保留在国家这边，可以每70年收取一次地价；如果放在个人这边，则可以名正言顺地收取房地产税。从实质上看，这两种方式没有本质区别。

所以，笔者认为未来存在这种可能性：国家明确把缴纳了70年土地使用权的住宅用地，直接授权给个人。也就是说，未来当我们买下住宅的时候，同时获得了土地的所有权。这样做有一个好处，解决了开征房地产税法律依据不足的问题。

当然，这涉及到中国土地制度的核心问题，如果变更则需要修宪。但如果在城市建设用地和商品房买卖中率先实施，可以进一步明确产权，激发社会创造财富、拥有财富的热情，何乐而不为呢？

不过，有业内人士认为，温州的处理方式，并不代表着所有房屋70年产权到期后自动续期不收费！

上述温州处理方式，并不是说，你的房子产权到期了也可以高枕无忧。

因为这次是为解决温州这些群众面临的实际问题，时间上相对紧迫。为了最大程度的维护群众的应有权益，国土资源部商住房和城乡建设部同意后，复函并抄送各地国土资源管理部门，地方在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。

而且物权法中说的是“自动续期”，可没提“免费”这两个字。

我们是“社会主义”国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。关于房屋产权到期的处理办法，其实是一个老生常谈的问题了。

咱们也别自己瞎捉摸，不妨看看别的地方都是怎么做的，因为政府在制定政策时也会研究这些典型案例，降低因新政策考虑不周引起的风险。

我国的土地使用权年限不是中国的创造发明，从世界范围来看，这也是一种普遍的出让方式。一般认为，我国的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的则是它的近邻——香港。

香港的土地拥有权，除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外，其他全部由香港政府所拥有。实际土地归房屋及地政总署管理，土地契约中永久批地的契约批期50年，还要短于内地的70年。而土地使用权到期，在香港回归中英双方签署的在中英联合声明中就已提到了这一问题。

目前香港处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。仅需每年缴纳新地税，实际的年缴付费相当于房产年租金的1.5‰，这一年付比率毫无疑问是极低，可以看到，香港市民每年只是象征性地付一些钱而已。

香港模式会在内地推广吗？

考虑到香港在国内政治地位的特殊性，存在让利的可能性，目前来看借鉴意义比较弱。但是我们可以追本溯源，因为香港的土地出让制度也不是它的发明，而是来源于当初它的殖民统治者——英国。

不同于房产土地归私人所有，并征收高房地产税的美国模式，英国所有的土地所有权在法理上都属于英国女王。

所以英国不存在其他所谓的owner(所有者)，土地的所有者只是持有一块土地。根据是否拥有自由处置所持有的土地的权利，又分为自由保有地产权和租借地产权等，而我们主要需要参照的是后者。

英国无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税，按照行政区划和房产的高低档次进行征收，数额从1000至数千英镑不等。（这个可以看作国内将来推开的房地产税）

而买房除了支付房费和市政费用外，还需要每年缴纳地租。这个地租和市政物业税一样，可能会跟着通货膨胀一起涨价。需要注意的是，如果一直没有按时缴纳地租的话，土地保有权人(无论是个人还是政府)有权将房子没收回去，一般是超出三年即可收回。

英国的这一套模式被广泛运用到英联邦国家及其殖民地之中。英联邦国家的房地产市场，如澳大利亚，加拿大等等普遍使用这一模式。

了解了别人的处理方式，还是要回归到我国，无非是这三个问题：

1、到期的房产到底该不该自动续期？

2、续期该不该交钱？

3、要交的话需要交多少钱？

第一个问题，在我国的物权法中已经回答了，自动续期！

第二个问题，续期是否应该交钱，答案基本也是肯定的。

通常主流观点是：

1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

简单来说，要么交钱续期，要么国家收回给你补偿。

第三个问题，交多少才合适呢？

参考英美的税制：

英国：采取较低房产税和地税相结合的方式

美国：使用高额房地产税来作为土地永久免费的弥补

但基本上都采取：房地产税根据政府评估的市场房价征收。