探访和平大悦城：轻资产输出，改造型物业，主题街区
12月24日大悦城开业，圈内人实地调研分享，一探究竟……...
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文 | 大胡子
天津和平大悦城是中粮大悦城地产通过“轻资产输出”的第一座大悦城，在今年12.24圣诞节已经顺利开业了，笔者怀着激动的心情，在开业后的第一个周末前去市调一番，和大家分享分享它的开业情况。
和平大悦城位于传统的滨江道商圈，该项目前身为津汇广场津乐汇百货，附近有天津人耳熟能详的乐宾、伊势丹、米莱欧这样的传统百货，也有世纪都会这样新建的购物中心，项目本身自带几座不错的写字楼，同时处于地铁1、3号线的换乘站，从位置上讲确实是天津的黄金位置。黄金地段，宣传到位
这里简单提一下，大悦城在天津市场处于绝对优势地位，南开大悦城经营超过5年，去年的全年客流量超过2000万，销售超过20亿，说是天津第一购物中心应该也不过分。
此次和平大悦城开业，中粮也发挥了自己在宣传推广上的优势，无论是微信、微博这样的新媒体，还是地铁、户外广告大屏幕上都能看见它的广告，再配合开业抢购和代金券活动，可以说开业火爆的场面是完全可以预料的！
改造型项目，物业条件是硬伤
津汇广场这个项目虽然位置黄金，但是也有自己的难点。
首先，项目体量太小，平层的可出租面积估计不超过5000平米，对于做惯了大体量的大悦城，不知道能否完全施展的开；
第二，整体项目是三角形结构，三个角落都可以算是门头小，进深长的“死角”，不好利用，虽然大悦城有着丰富的特色街区经验和资源，但能否将项目完全利用也是一个疑问；
结合这三个问题笔者决定来和平大悦城好好学习一下。
商场环境与品牌组合
进入商场内部以后，笔者发现大悦城团队对津汇广场做了大幅度改造，整个项目向上扩充到了原属于日航酒店的6F层，向下扩充了停车位，项目内部打造了一个通透中庭和退台，使得项目内部显得更为大气美观，同时也可以作为活动场地或者增加岛柜。
项目一层定位是饰品和品质餐饮店铺，原来和大悦城有合作的，零售类UGG、施华洛世奇、Pandora、King Baby、周大福；餐饮类原麦山丘和Lugas都进驻了新项目。商场一层：饰品+品质餐饮
Pandora还处于装修阶段还未开业，刚刚进入天津市场的原麦山丘面包店，继续人气火爆，可见天津人民对于这种以健康、品质为主的大面包还是喜爱程度不减。
也许是为了避免1F中庭过于空旷，增加了许多天梭、Mido、植村秀、欧舒丹的岛柜，但是可能由于时间过于仓促，岛柜的质量参差不齐,可能有部分属于临时岛柜吧。
二三层属于零售楼层，天津市场表现出色的女装包括Fiona Chen、initial、JNBY、MO&Co.、Orichly、Dazzle等，男装、潮牌例如HardyHardy、GXG、速写、单农、Evisu、Trediano、Adidas、Nike等品牌都有入住。二三层主题零售
另外值得一提的是，大悦城打造新的主题内衣街区“HI内”，“该街区是以海洋为主题进行装修”，品牌包括爱慕、爱美丽、古今等内衣品牌。
笔者进入街区以后发现，大悦城延续了特色的街区动线设计，设计了回环式动线的处理，公装上也采用偏可爱的风格，但大部分租户的装修风格仍然较为传统，与公区装修不太契合，笔者对于这一街区感觉还是有点失望的，提升的空间很大。
属于整个项目的过度楼层，主力店是在南开大悦城已经有很高知名度的“超级工厂”，顾客可以在其中体验包括木艺、陶艺、铁艺等多重的手作方式。四层：主题街区
明显可以看出这一街区是大悦城的成熟产品在街区的整体氛围打造上气质突出，停下来驻足围观的人群也很多，具体的销售情况还需要时间去检验。
为了增加零售楼层的可逛性和品牌丰富度，商场增加了零售岛柜以及咖啡区，咖啡区的设计明显受到顾客的欢迎，既能够坐下来休息，同时也能从中庭欣赏到整体项目的景色。
零售岛柜可能存在为了配合开业增加的临时岛柜，部分岛柜的设计很有特色，但由于水平高低不同，放在同一环境内，略显杂乱无章，对于岛柜后面的店铺也略有遮挡。
这两层都是餐饮层，餐饮一直是大悦城的强项，南开大悦城的红火势头，餐饮也起到了不小的带动作用。五六层主打餐饮
商场引入了首次进入天津的无敌家拉面品牌、潮堂以及已经在天津市场具有号召力的正斗、望湘园、北李妈妈菜、坝美云南菜等品牌，打造了独有“南岸里”主题美食街。
南岸里美食街区，采用了档口的设计样式，各家店铺都不大，目测不超过100平米。品牌以人气餐饮为主，主要是二人锅、玉林串串香、米集合、许小树麻辣烫等等。
笔者估计未来这一区域的品牌替换频率会很高，会依靠品牌的不断更迭来达到吸引顾客的目的，这一区域的客流比较旺盛，很有美食街的效果，是整个项目的独有亮点。
餐饮店铺目前大多处于内测和筹备阶段，笔者与几位店员简单交流了一下，店员的说法都比较含糊，大多表示还在准备当中，煤气还没有开通等等。
化妆品与杂货为主，中区打造了丰富的化妆品区域，有美宝莲、Hush、Max Factor等品牌，周边搭配包括Jins、木九十、TutuAnna、麦田茶山面包等品牌形成了整体氛围，该层的开业率很高，门头虽然较小，但是品牌的丰富度很高。地下一层：化妆品与杂货
和平大悦城考察之感想
此次前往和平大悦城市调，收获还是很多：
一年时间内完成定位、改造、招商、装修、推广，工作量还是蛮大，这其中品牌的协调配合体现了大悦城快速发展，使得品牌对于甲方信心的提升，但这同时也要求品牌未来能跟上大悦城轻资产的快速扩张节奏。大悦城的高工作效率
不到6万平米的体量，打造了“HI内”、“MO street”、“南岸里”、“超级工厂”四条主题街区，可以看出大悦城在创新上的大胆尝试和投入。用街区方式处理死角
打造街区需要商场投入加大，商户全力配合，后期的持续推广和运营。在这一探索道路上，中粮仍然出于行业前列，不过可能由于时间不足，能看出很多和平大悦城仓促的成分，对于具体的经营效果，还要等完全开业后交由市场检验。
天津市场在2016-2017年阶段新项目处于井喷阶段，依托中粮体系的背景，和平大悦城已经顺利处于先发优势，无论是轻资产的输出模式，还是这种精品小体量的项目类型，对于大悦城来说都是一个新挑战。
顺利开业后，新项目的培养和调整同样也是一道关口，三个月甚至半年以后，和平大悦城应该会顺利进入平稳期，等待主力餐饮品牌、街区全部开业，岛柜体系建立以后，笔者再找机会去一探究竟！
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