这种房子小心，上海、广州、深圳够卖十几年！

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作者：子非鱼；转自：深圳看房团（ID：ihouse0755）

近日，戴德梁行公布了一份深圳2016年写字楼数据：

2016年深圳甲级写字楼新增供应量高达65万平方米，总存量被拉升至约343.7万平方米，因此空置率相比2015年也提升8.1%至13.26%。

单纯地看这组数据是看不出个所以然，再结合另一组数据就能明白343.7万平方米到底是个什么量级。

据第一太平戴维斯发布的2016年第四季度深圳商用物业市场报告数据显示，2016年第四季度深圳全市甲级写字楼市场净吸纳量约为9.2万平方米，环比下降11%。

按照这个销售速度，深圳写字楼去库存周期=343.7万平方米÷9.2万平米/季度=37.4季度=112.2个月=9.3年

也就是说，就目前深圳的甲级写字楼的库存量和吸纳量来看，要消化掉需要9年多的时间。记得去年7月份，深圳看房团推送过一篇名为《这种房子千万小心，深圳库存够卖20年！》，里面就当时深圳商业物业存量，计算了去库存周期需要花费20年的时间。

尽管深圳甲级写字楼相比于整个的商业物业去库存周期要短得多，但是9年的时间，也是漫长的等待。另外，虽然开发商们纷纷表态，未来会放慢开发速度，但据戴德梁行预计，未来5年深圳甲级写字楼总供应量将高达约838.9万平方米，相比于现在翻了将近2.5倍。按照目前写字楼去库存速度下行趋势分析，未来的去库存周期只会比现在更长。

在深圳楼市调控的大背景下，2016年写字楼平均租金环比下降2.0%，至221.9元每平方米，同比下降0.8%。平均售价环比下降2.1%，为55961元每平方米。

写字楼库存高居不下的情况并非只发生在深圳，北京相对好一点，上海、广州则要比深圳还糟糕。

北京，2016年年底甲级写字楼库存量为516.48万平米，第四季度吸纳量为78.5万平米，据此推算北京去库存周期仅为一年半。

上海，2016年甲级写字楼净增46万供应量，年底库存量为613万平米，同比增加了7.4%。空置率也高达12.1%，相比于2015年增加了0.3个百分点。去年四季度吸纳量为13万平米，据此计算，上海写字楼去库存周期约为15.7年。

广州，甲级写字楼空置率位居一线城市首位高达13.8%。2016年年底库存量为480.4万平米。四季度吸纳量并未查到，但是子非鱼查询到了二季度的吸纳量数据，为11.8万平米，据此计算，广州甲级写字楼去库存周期约为13.5年。

一线城市如此，二线城市情况也好不到哪儿去，从2016年一季度它们的商业用房去库存周期就可见一斑。

制图：子非鱼

为什么写字楼与其他商业用房这么不受待见呢？我认为有三个主要原因：

1、受国家经济下行大环境影响。实体经济受到了一定程度的冲击，写字楼需求随之下降。

2、部分小企业选择在居民楼办公，因为居民楼租金相对写字楼便宜。居民也愿意租给小企业，他们一方面享受着住宅的升值空间，另一方面获得相对高（比租给居民高）的报酬。

3、受互联网冲击。互联网的诞生，革新了全球的商业模式，丰富了商业种类，颠覆了以往的商业思维，如同18世纪的工业革命，更颠覆了消费者的购物观念与习惯。

除了餐饮、健身、娱乐以及一些体验式消费外，其他都可以通过互联网建立的平台来交易，无需去实体店。将来数字货币推广后，银行都不用去了。店主在自己家里就可以直接开网店，又何须再去外面租写字楼或者店铺。这是导致了实体店的衰败主要原因。

从历年数据来看，全国实体店每况愈下。

制图：子非鱼；数据来源于商务部

原先实体店的客户，现在大部分都涌入了网店去消费，从快递数量就能够看出。

制图：子非鱼

再看看一线城市快递量，同时也是位居全国前四。

制图：子非鱼；数据来源于国家邮政局

这就是大势，投资就得紧跟大势。2016年，深圳除了南山甲级写字楼需求量在增加，福田、罗湖等区甲级写字楼吸纳量都在下降。个人以为，除了像前海中心区、南山科技园、福田CBD、罗湖蔡屋围、宝安中心区等核心区域写字楼仍值得看好外，其他地方当审之慎之，现在入手无疑是火中取栗。

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