ESF 第十三届中国地产经济主流高峰论坛精彩观点！

##全中国15%以内的国土空间，将产生90%的GDP，而15%之外的85%地区将变成无人区，无人区的房产将一文不名。为什么？请戳！！##...





1月11日，由房地产导刊承办，中国市长协会、广州都市发展研究会、广州市城市规划协会共同指导，中国城市科学研究会城市更新专业委员会、未来城市可持续发展论坛组委会主办，新世界中国地产协办的 「2017’第五届未来城市可持续发展论坛暨第十三届中国地产经济主流高峰论坛」圆满闭幕！

本次论坛以“城市·人居·生态”为主题，吸引了来自政界、地产界、金融界以及学术界的众多官员、专家、学者、企业首脑等300余人共聚广佛新世界广佛之心展览馆。大会伊始，

广州市原副市长戴治国、中国城市科学研究会城市更新专业委员会副秘书长刘发良、《房地产导刊》社社长杜小雷发表了热情洋溢的致辞。



此次盛会，城镇化与特色小镇建设、城市群与广佛同城化以及城市和行业的可持续发展成为了与会专家学者、企业首脑热议的话题。

特色小镇建设是中国城镇化进程中的一部分，备受政府重视。中国城镇化促进会副主席李兵弟认为，特色小镇的发展不能穿新鞋走老路，盲目搞大开发大建设。

“特色小镇的发展需要房地产企业的支持，但不是开发房地产。”李兵弟表示，千万不能用基本建设的方式搞小镇发展，希望大家共勉！

而独立经济学家金岩石认为，中国的城市群存在着“二八定律”。金岩石表示，未来中国将形成三大超级城市群以及八个城市群落，这些城市群占据的国土空间虽然只有15%，但却能创造出90%的GDP，而15%之外的85%地区，将变成无人区，这些地方的房地产将一文不名。

随着全国城市群的形成，又将改变中国的经济结构。未来企业的财富一定是在第三产业，而第三产业基本集中在中心城市。

金岩石是中国地产经济主流高峰论坛的常客，此前，他就在论坛上预测，广佛区域的房价至少翻2-3倍、中国的民营企业将会有1/3被淘汰，而今天回过头来看，果然一一兑现了。

为什么？金岩石从产业结构优化角度分析，给出了耳目一新的答案。他认为，随着第三产业比重的增加，上述出现的情况是正常现象，本次论坛上，他甚至预测，今后还将会有一半涉及第一产业的民营企业被淘汰，因为这是大势所趋！

会上，对于近期人们热议的广佛同城化，广州市城市规划勘测设计研究院规划设计一所副所长何冬华、合富房地产经济研究院顾问黎文江分别在规划和市场上展开了阐述。从城市规划和市场上，运用大量的数据分析，充分证明未来广佛同城的可行、可期！

此外，新世界中国地产华南区域副总监梁国强结合实际案例，分享了企业可持续发展和项目发展方面的成功经验；佛山市大将军陶瓷集团总经理谭肖文，为我们探析了环保风暴下陶瓷行业的破局之道，也非常值得一读。

以下是本届峰会精彩观点：

戴治国：我们知道，城市是人类社会政治、经济、文化、科学教育的中心。"城市，让生活更美好"， 2010年上海世博会的口号仍让人记忆犹新。在场的专家对中国的经济情况有深入的了解，我们的房地产精英也有丰富的建设经验，我相信今天理论和实践的结合，能为广州地区的城市建设做出更多的贡献。把广州和佛山建得更好，2018年全面实现小康社会，让城市发生根本的变化，让老百姓少一些怨言，感觉到城市更美好！

刘发良：

目前，广州城市增量发展的空间已经不多，城市更新、城市再生，向既有的居住区和工业区等城市建成区要空间成为必然。如何在新的一轮城市更新热潮中，贯彻"可持续发展"的理念，找到一套更加系统综合、行之有效的方法，尤其重要。杜小雷：值此新年之际，各位新老朋友欢聚一堂，共赴未来城市可持续发展盛会，请允许我代表本次论坛的承办方房地产导刊社的全体同仁对各位的到来表示衷心的感谢。对于你们的支持，我们始终心怀感激，谢谢大家！观点：

1、必须认识到现阶段的城镇化发展就是城乡一体化！2、特色小镇仅仅是整个城镇化工作进程中的一部分，它是解决小城镇发展困难的先行者，并不是城镇化的全部。李兵弟：我们现在是一个大国的发展，但目前农村问题却还没有完全解决，所以总书记反复告诫我们，现在城镇化的发展在十字路口上，我们要在新的起点上推进行新型城镇化。推进新型城镇化，在思想上，核心问题是必须认识到现阶段的城镇化发展就是城乡一体化。如果认识到这一点，地产界可以有更新的认识和思索。

我们要构建新的工农城乡和人地关系，因此房地产业的转型必须要立足于城乡融合新的阶段。现在是城乡一体化发展的新阶段。在这样的发展阶段当中，我们要达到怎样的目标，这是非常关键的。城乡一体化是总书记治国理政的重要思想，在思想上我们一定要认识到，现阶段的发展目标就是要推进城乡一体化发展。

目前城市发展进入新时期，大城市的发展功不可没，但也得了病，而且还是系统性的病。我们应该怎样解决城市发展得病的问题？在路径上，城乡两端发力，城市的问题要靠一定的农村问题解决来推动，农村的发展问题要靠城市的拉动来解决。

此外，我想说下特色小镇。特色小镇仅仅是整个城镇化工作进程中的一部分，它是解决小城镇发展困难问题的先行者，并不是城镇化的全部。

近期，发改委牵头，联合国家开发银行、光大银行发起了“千企千镇工程”，这反映了当前城镇化工作的特点，我们叫“政企银社”，共同推动。

不过，问题是特色小镇发展不能“穿新鞋走老路”，搞成简单的房地产开发，希望大家既抓住机遇，也要注意发展的问题。

有一位同志当国务院总理的时候，曾经给我们一个批示：千万不能用基本建设的方式搞小镇发展，希望大家共勉！

观点：

1、全中国15%以内的国土空间，将产生90%的GDP，15%之外的85%将变成无人区，而无人区的房产一文不名。2、企业财富的背后是一个国家的经济增长模式。

金岩石：2016年是中国城市的元年，5月11日，长三角城市群落地，2.2%的国土空间，12%的人口，21%的GDP。

今年最晚6、7月份，我们会看到珠三角城市群落地，国土空间约占了2.5%，常住人口在12%以上，可能15%，GDP在25%以上，这是中国最大的城市群。

最晚到明年底，我们会看到京津冀城市群落地，在三大超级城市群完成的时候，全中国不到7%的国土空间，将承接40%的人口和创造70%的GDP。同时，我们还会看到8个城市群落地，最晚后年，全中国15%以内的国土空间，将产生90%的GDP，15%之外的85%将变成无人区，而无人区的房产一文不名。

早在2010年7月28日，我就告诉大家，将会形成三大超级城市群，“3+8”的城市格局；广州和佛山的房价至少翻2-3倍，如今大家有目共睹。

为什么会出现这些结果？因为城市改变了中国，城市改变中国的关键在于，在新经济的时代，越来越多的企业不是来自于农村，不是来自于第一产业，而是来自于第三产业，这样我们才能够接受中国经济正在进行的转型。

2016年是中国城市群的元年，更重要的是2016年是中国农村经济破产的元年，取而代之的是农村产业化。

今天第一产业占比已经下降到7%，我们的产业结构还在优化，优化的标准就是从2005年到现在，第三产业占比从39%上升到52.6%，所以未来企业的财富一定是在第三产业，这是第一个概念。

而第三产业基本是集中在中心城市，也就是说，只有在“3+8”的格局内，我们才能看到城乡一体化的成功案例。我刚才和一位朋友说，如果你们同一个项目和同一笔投资，你们是改造一个乡镇还是一个小渔村？同样的投资，可以把一个小渔村变成天堂，但是不可能把一个旧城小镇改造成传奇，不可能！

在美国改造小镇的工作是慈善机构做的事，不是开发商做的事。

企业财富的背后是一个国家的经济增长模式，我们多数人赚的钱是趋势的钱，不是因为我们聪明，所以我们不可能逆势而为，因为逆势而为只能政府做，但政府没钱。

三年前我讲过，中国的民营企业死1/3，今天我告诉大家，还要再死一半，因为新经济来了。

如果我们承认经济发展的趋势，也就是产业结构优化的方向是第三产业占比逐年上升，也就是说在2020年第三产业占比将达到60%。

以国家统计局的数据预测，我告诉大家，全世界所有国家第三产业占比达到60%的时候，没有一个经济增长速度在4%以上的。这等于国家统计局告诉我们，6.5%是保不住的，因为旧经济正在加速下滑。

如果我们以2007年旧经济的基数不变，把新经济部分剔除，我们今天经济增长速度只有4.1%，2007年的增长速度是13.5%，从13.5%到4.1%，企业是不是应该死掉一半以上？

而新经济呢？贡献了2.6%，这一部分哪来的？主要来自两大新兴产业，一个是高科技产业，一个是装备制造业。

新经济的崛起，高科技装备制造业将为我们创造更多的机会，如果脱离这个趋势寻找财富就是找死，所以新经济“遍地黄金”，旧经济“尸横遍野”，这就是企业财富增长背后的宏观背景。

观点：

1、整个城市发展的轨迹都是在做扩容。2、广佛的扩容都是依赖对存量土地的开发，但路子不同。何冬华：广佛是一家，刚才的专家讲了两个城市的问题，两个城市人口加起来两千万，这就是今天的广佛。

2005年，佛山变大了，南海的佛山有8个镇街，顺德有10个镇街，把里面划分为三个主体。所以我们看到整个城市发展的轨迹都是在做扩容，把城市做大，这里面依赖的是增量。谁来决定增量的投放，在整个逻辑里，我们认为1992年到前几年都是政府主导的增量。但现在已经过去。

从现在开始，广州和佛山一样，没有太多增量，于是回归存量，广州和佛山是不同的路子，广州倡导自上而下。在这里面，存量有多少，我们不关心，关心的是谁得到存量。前20年时间，基本上政府说了算，现在回归到由真正的“地主”推动，和政府进行联盟。

佛山相反。佛山是自下而上，推动存量开发这个工作。不过，最大的问题是尚未“控规”，比如桂城，批了不到20%，由政府主导的规划也希望与“地主阶层”的联盟加快规划的步伐，所以合作在佛山尤为重要。

而广州的难点和佛山遇到的门槛都是存量规划与“物权联盟”的规划相阻。

广佛规划会碰到很多冷线，这些都是生态线。佛山只有50%的绿色空间，广州提出了三纵四横。在广州的热点地区，项目规划做了无数个，而且基本上通过了，但是过而不批，也是遇到要保护水源地的问题。目前在环保和基本农田框架下，形成了高压的政策，可能未来广佛规划形成三足鼎立的层面。

观点：

1、佛山的住房40%是广州人买的，也就是说7万套是广州人的。2、广佛同城使两地发展空间更大，土地面积加起来有1100多平方公里。黎文江：我介绍一下广佛市场的数据，各位可以从这些数据找出投资的价值和开发的战略布局。

珠三角城市群，以深圳、广州对周边的城市影响最大。广州把外力延伸到佛山和中山，深圳辐射到东莞，深圳楼市的均价上升了65%，东莞上升了11%。珠海和中山受到了深圳和广州的影响库存下降，价格上升，超过15%。

据去年11月份数据，佛山的库存是1900万，广州是1400万。其中佛山40%是广州人买的，也就是说7万套是广州人的。

今年广州市场，外围新增公寓75%，中心区是25%，中心区荔湾有7000套，海珠区2800套，南沙有1200套。

在中心五区，主要集中在广钢、广纸、奥体、广氮。荔湾区的主要在广钢。天河区主要在奥体和广钢，40%的供货量。海珠区的在广纸新城。

讲下佛山市场，去年成交量超过1900万平，2014年的时候成交量还是1千万，2015年1400万。所以40%的广州人来到佛山买房，价格也上升了，现在均价是9500平。

广州人去佛山哪里买？广佛第一线在桂城、顺德，第二线是禅城，第三线是三水、高明。成交情况方面，第一线成交量非常高，价格在20%以上，二线的比较少，增幅在20%-30%之间。

此外，佛山的地价迈进了万元时代，上个月狮山超过了1万元，很多地方超过了1万了，在这些地方，有万科和恒大拿的地，都是大开发商。

最后说一下广佛同城化，上个月国务院批复了佛山的城市规划。其中很重要的是推进广佛同城，就是说国务院肯定了广佛同城化的做法，这对于广佛来说非常重要，使其有进一步发展的机遇。

未来，佛山会有10条地铁线与广州对接，对于两地的发展很有帮助。如果广州和佛山同城了，土地面积加起来有1100多平方公里，现在住宅用地基本上用旧城改造的土地。GDP则会达到2600亿元。

观点：

1、企业可持续发展，既是企业发展模式，也是企业商业模式。2、社会的贡献和品牌的增值应该成为可持续发展其中的一个目标，而不是单纯的市场推广。梁国强：结合我们集团在企业可持续发展和项目发展方面做出的一些探索和实践，和各位分享过往的经历。

企业可持续发展已经成为当下国际顶尖企业基本的发展潮流和方向，我们也可以看到，很多大企业把可持续发展作为核心汇报的内容，已经成为企业和行业发展的共同追求和趋势。

在这里谈到企业可持续发展，既是企业发展模式，也是企业商业模式。经过我们的探索，我可以告诉大家，真正的企业可持续发展是能够实现投资和收益的充分平衡，甚至可以成为重要的盈利方式，产生正向的贡献。

以当前所在的广佛新世界为例，我说一下探索和实践。

这个项目是2006年通过债务重组进行的投资项目，当时接手这个项目的时候，面临着金属污染、土壤流失、生物的栖息环境遭到破坏等问题。围绕着这样一个项目，我们定义可持续发展的愿景，也被定义为集团在广佛地区打造的标志性的示范性项目。

在这样的基础上，我们建议按照“绿建”的标准，全面规划项目，从水土、生物多样化、开发的影响度方面考虑。到现在为止，我们建成了活水系统，有很多湖泊，形成了33公顷的活水循环的全流域活水系统，实现国家三类水的使用标准。

从2010年开始全面投入建设，到现在，4550的亩的范围内进行了低密度的开发，有国际GEO环保认证的PGA认证的高尔夫球场，35公里的慢跑绿道，还有湖岸线。

与此同时，除了硬件上的构建，在这里有也有丰富的生活发展内涵，包括有欧洲挑战赛的佛山公开赛，已经举办了4年，也有可持续发展生活方式的铺牌，在小区都有。

这个项目的发展遵循五大发展策略，其中包括水环境的活化策略，水环境的活化策略很重要，没有河流和水库的地方，但每年有大量用水的消耗，所以为了这一块，我们实现了4500亩全流域天然水体的收集。除了居民的生活用水以外，剩余所有的社区用水，其他的景观用水都是来自于雨水。

最后我们把实践和探索做了一个总结，我们是一个企业，任何行为，我们都会考虑投资者的利益，所以是一个企业发展模式，也是商业模式。社会的贡献和品牌的增值应该成为可持续发展其中的一个目标，而不是单纯的市场推广的模式，通过运作，新世界的品牌和社会认同度得到提升；提升服务和产品品质，实现效益是过程，而不是领先的口号和潮流。可持续发展的本身，对于企业的管治和优化有很大的作用。

在广佛新世界项目发展的起点，已经可以和禅城区的房价拉平，现在样房的售价在15000-20000之间，实现溢价。在高溢价情况下，超过20亿的年销售额，相应的投入和收益可以实现。此外，资源高效可持续的循环，这点很重要，一开始的时候，我们构建这样的平台和结构，使之有更长远的使用周期，实现可持续发展。

互动嘉宾：

恒大健康产业集团有限公司副总裁 徐轶

广州颐和集团有限公司副总裁 赵永爽

广州市勤天（集团）有限公司董事长 王硕朋

广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长 曹志伟

旺地发展顾问总策划 周颖舟

周颖舟：前30年是房地产的黄金时代，后30年进入了后市场的时代，未来应该转向更多的可持续、人文和美好生活的建设者，而不是塑造方。

曹志伟：我们这10年，盖了很多房子，房地产是城镇化的结果，现在三四线城市破坏了城市化的进程，所以不应该有房地产，因为金融资产无法支撑，三四线城市完全没有价值。

王硕朋：特色小镇对于中小型开发商是一个机会，因为资金门槛低，如果开发商培养了经营特色小镇的能力，把这个产业做下去，可以配套房地产开发用地，所以对于他们是一个机会。

赵永爽：我个人认为卖地的人最主要的目的是利润，最近买房的人也是为了利润，谁的目的是为城市发展？我看不到任何城市和房地产企业协调发展。所以我们要好好探讨人生观、价值观。

徐 轶：我们正在建一个恒大健康附属医院。医院从服务链出发，做三个方面：高级医院和分级诊疗，社区的治疗和养老，医美和抗衰。我们有很好的环境，游乐设施，有很好的环境，但是我们从健康出发，恒大的小区有医养的设施，围绕老年医养方面发展。在小区也有文体和文艺，所以我们许老板打算在养生的基础上，有全天候的以中国文化为主题的儿童世界，要求和迪斯尼一样。

互动嘉宾

广东省建筑设计研究院深圳分院总建筑师 黄镇梁

GVL怡境国际设计集团执行董事、总裁 彭 涛

J2设计顾问集团、广州厚华设计工程有限公司总裁 冯厚华

加拿大AIM亚美国际设计集团董事长、总建筑师 陈晓宇

AECOM大中华区域城市规划副总裁 李立人

互动问题：打造符合可持续发展观的建筑或景观项目的关键在哪里？

黄镇梁：首先就是思想问题，建筑的观念停留在文学概念上，工业化时代，建筑是工人的机器，所有都没有讲到建筑的实质，建筑的实质就是资源生存的空间定位体，人工的地产，不开土地，离不开生存资源。

彭 涛：我和大家说一个例子，上个星期去了一趟中山，中国特色小镇的评选，中山正在做。我受中山市市委委托作为旅游项目的专家评委，整个中山市有33个特色小镇的评选。我们评选的时候，市委书记说了，特色小镇的镇长要思考未来发展的定位等，现在连我们的政府都去思考运营的思维，发展的方向。如果设计师不去思考镇的规划，我觉得我们的设计就只能停留在别人让你做什么就做什么的水平。所以我们要用运营思考设计。

冯厚华：从90年代发展房地产到现在，到了后房地产时代。后房地产时代，很多公司标准化、差异化，可能很多设计师公司很难做，从我的角度可能更好做，我觉得设计顾问公司反而迎来了春天。首先，我们是做商业的，应该利用每一寸土地。我们在澳洲绿地的房地产，里面有图书馆，很多基础设施都有。从设计的角度说，你做好了以后，就不要改了，但是现在世界变化很快，工业革命、信息革命里改良的东西非常多。我们从运营的角度出发，设定了商业改良，标准等都处理好，为可持续发展设置。

陈晓宇：可持续发展是一个很深的词，我们为什么经常提这个词，因为我们产生了恐惧，我们恐惧不能持续发展。可持续发展是从发达国家发起的，他们掌握的资源很多，恐惧自己的生活不能持续下去。我们心里也有恐惧，可持续发展对于我们建筑设计不是一个好消息，因为可持续发展的意味着建筑设计的创意大版图已经过去了。比如我们现在很多业务，从以前的大盘变成了商场改造，风向变了，建筑设计也要跟着房地产转。

李立人：我们现在谈可持续发展，理念已经非常成熟了。但是在10年前，我们做广佛新世界的时候，我们提出了很多新的理念，比如当时提出把广佛新世界的山头留下，就有很大的争议。我们希望通过环境生态的保护规划，但是大家难以接受。我们在可持续发展的原则下做了很多努力。我们今天谈中国的可持续发展，开发商带动城市的发展，所以开发商有更大的社会责任。我们是希望打造一个宜人的生活社区，希望大家承担起这个责任，让大家生活得更美好！在节能环保风暴下，建筑陶瓷行业如何转型升级，如何应对新形势，更好地发展与创新？论坛上，佛山市大将军陶瓷集团总经理谭肖文作了以《环保风暴下的陶瓷行业破局之道》为主题的发言。谭肖文：改革开放以来，国家经济水平得到了巨大的提升，但在经济发展快速的同时，产生了很多环境问题。

众所周知，2016年底，京津冀包括山东、河南等城市空气污染严重，大量工地和工厂停工，说明环保问题对各行各业造成巨大的影响。

而在中国建筑陶瓷发展的初期，也就是90年代的时候，全国的产区比较少，佛山是比较重要的风向标随着中国房地产的高速发展，也不断推动了建筑陶瓷的发展，整个建陶行业的技术装备，技术水平、研发思路以及产品设计等方面取得了长足的发展。期间出现了很多产区，导致了部分产能过剩，但佛山产区依然是品质的象征，依然是中国陶瓷建设发展的代表。

我们公司创建于2003年，年产量1亿平方米，全规格产品都有，通过长期的努力，取得了很大的成绩和发展。尤其是今年探索持续发展模式上，大胆做，正在筹建新的工业园，以智能环保低成本为理念，总投资20亿，建成20条生产线，采用自动化生产线，数字化生产管理系统，确保产品质量保持高性价比。在过去发展过程中，我们不断获得市场和消费者的认可，市场占有率不断提升。

所以我们认为响应国家政策，提高环保的标准，是优秀企业的基本义务和应有的社会责任。

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