这几个城市，楼市将出利空

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作者：朱光、曹倪娜       转自：易居研究院（ID：yijuyanjiuyuan）

2015年一线城市以及部分热点二线城市的成交回暖使得住宅库存有所下降，但是三四线城市以及不少二线城市的库存仍然是居高不下。2016年，中央将“房地产去库存”作为今年经济工作的重要任务之一，中央和各地地方接连出台各种刺激政策。显然，政策层面的春风，并未第一时间在全国市场上引发大面积的回暖，反而使市场呈现出明显的区域分化态势，即上海、深圳、南京、苏州等地及其周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。

在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策格调，同时出现在市场上：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出；楼市非理性火爆的地区，收紧型政策已现端倪。因此，“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。

”

今年以来，截止到4月12日，全国各个地方出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：

1、采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费，激活市场。多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。例举如下：

1)重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

2)江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。

3)辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。

同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。例举如下：

1)甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。

2)新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

3)辽宁省和成都市：均实施个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税政策。

2、充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市。住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。例举如下：

1)江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。

2)四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

3)湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。

4)陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。

3、多举措鼓励支持农民进城购房，开放最具潜力的购买需求端口。去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。例举如下：

1)江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。

2)河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。

3)河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。

4)广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活的处理贷款业务。

5)四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

4、加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房去库存。不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。例举如下：

1)甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。

2)福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

3)河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

4)湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。

5)珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。

5、实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组。鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。例举如下：

1)山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

2)新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。

6、进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房。

1)北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

2)沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

3)海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年（含）以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。

4)广东省：允许有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。“收紧”型政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：

1、实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险。

1)上海市：二套普通房首付不低于5成，二套非普通房首付不低于7成，此外购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

2)南京市：严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象；加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，对非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款；有效强化个人住房贷款风险管理；营造公平有序的竞争环境；加强住房金融业务的跟踪监测和检查。

3)深圳市：二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。

2、限购政策进一步升级。

1)上海市：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

2)深圳市：本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，此前年限则为1年及以上；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

3)廊坊市：非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

3、规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务。

1)苏州市：加强P2P、小贷公司以及涉及众筹买房、首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行全面摸底排查，梳理相关企业名单、数量、产品模式；查处银行机构资金变相流入首付房贷情况，限制商业银行间利率竞争及与房产中介违规合作行为，加强贷款人资格审查，清理首付贷等场外加杠杆模式，切实防范金融风险，遏制房地产市场投机行为。

2)上海市：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

4、强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。

1)上海市：统一商品房预售许可信息管理系统和商品房销售合同网上备案系统，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。

2)苏州市：加强商品住宅项目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）预售许可管理，市区（不含吴江区）30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。并要求项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售；在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。

3)合肥市：房地产管理局等四部门联合出台楼市调控新政，对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。根据市场表现，各个地方政府必将根据自身楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。简言之，楼市过热的区域，将进行适当的控制，严防暴涨引发的风险；在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。

1、短期房价暴涨的地区，有望出台紧缩性政策

易居研究院监控数据显示，2016年2月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，为57.8%；上海、北京分别以25.1%和14.2%位列二、三；作为二线城市的南京和厦门房价涨幅也超过了10%。

表1  新建商品住宅价格同比增幅排序数据来源：国家统计局

目前，深圳、上海、南京、合肥等房价暴涨的地区，已经出台了相应的“收紧”型政策。同理，如果在未来一段时间、随着房价的攀升，北京、广州、厦门、武汉等地亦有极大的可能出台相关收紧政策。

2、库存去化周期低于12个月的地区，有望出台收紧型政策

根据易居研究院测算数据显示，2016年1月份，50个城市平均新建商品住宅存销比为12.4，这也意味着50城楼市平均库存去化周期为12.4个月。从具体城市来看，库存周期10个月以内的城市，如合肥、苏州、南京、南昌、深圳、上海等地市场交易火爆，供不应求，房价涨幅明显，最有必要、有可能出台相关收紧型政策。

图1  50个城市新建商品住宅存销比排序



数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

3、 预测出台“收紧”型政策城市排行榜

根据上述统计数据，根据楼市趋势性判断的两个指标“新建商品住宅价格同比涨幅”和“商品住宅库存去化周期”，并以权重6:4比例进行测算，可预测出：未来几个月，或者说2016年内，最有可能出台“收紧”型政策的前12名城市。

表2  预测出台“收紧”型政策前12位的城市

通过上表的预测排名，可以看出3个方面潜在趋势：

1)位列前两名的深圳和上海，已经出台了较为严格的收紧型政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓是史上最严限购令。在政策的指导下，这两个城市市场异常火爆的情绪得以缓解，因此短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但是将严格执行现有的政策。

2)排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩举措。同样，排名第10的武汉，也从公积金方面着手，点燃政策紧缩的信号。不过这些城市，并未涉及到“加强限购”这种行政性干预措施，因此短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来几个月房价大涨，那么极有可能出台更为严格的“收紧”型政策。

3)再看市场同样快速回暖的南昌、郑州和北京等地，虽然现在尚未出台紧缩政策，但是如果未来发生异常的房价大涨局面，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。根据不同地区的实际情况，未来可能采取“刺激”型政策的地方，将可能从以下5方法入手，制定相应的政策措施：

1)出台切实帮助农民工进城买房的举措，扫清或调整例如公积金提取、银行贷款等原有的规定限制。

2)加大居民购房优惠政策的力度，例如进一步降低税费、增加购房补助。

3)在盘活存量房方面，鼓励个人和企业售卖商品房，进行多元化的房地产经营项目，并给予一定的政策、税收、贷款等方面的支持。

4)在棚改工作层面，进一步扩大货币化安置的比例，打通保障房和商品房之间的通道。

5)住房公积金的充分利用，进一步放宽公积金异地使用和家庭之间成员的互助使用等。

针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策，有望围绕着以下4 方面展开：

1)执行差异化的信贷措施，提高居民非首套住房贷款比例。

2)提高限购门槛，例如加强对投机性客群的限制力度。

3)加强房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售，并规范二手房交易环节，严禁中介机构或经纪人哄抬房价，稳定楼市。

4)政府方面将更有计划的制定土地出让计划，避免再一次扩大库存量，进行供给侧改革。

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