地产下半场，甲方抢食乙方"很正常"

暴利时代，乙方变身甲方，开发商一笑而过！

微利时代，甲方抢食乙方，服务商忧心重重!

不得不承认，房地产的天变了

不是不接受，企业边界被打开

地产下半场，甲方抢食乙方，很正常！

一、中国房地产开启“甲乙方”混战时代

最近，住宅“一哥”万科轻资产快跑，将广深区域内所有地方公司设计部、营销部等从公司内部剥离，业内哗然；商业“一哥”万达的酒店设计院，最近主动变革，从以前“体系内派单”到“全国市场化”接单，这无疑给中国酒店设计领域投下一枚重磅炸弹！

同样，这两年房地产工程、建造领域更是几十家开发商变身乙方，向同行尤其是中小房企兜售自己的“代建”服务、“咨询”服务……如此看来，今天房地产甲方变乙方，开发商变服务商，已非个案，而是一种甲、乙方融合与混战的趋势！

二、变是常态：行业之变催生企业之变的力量在加大

常识告诉我们，大规模的创新多半发生在行业危机，企业危机之时。躺着就能赚钱的黄金时代，没有哪个开发商愿意死磕创新。但今天世道变了，地产不好做了，无论开发商还是服务商，不得不变，不能不变。也许变了会有风险，但不变很可能是等死。

1，产能过剩，闲散团队需要“寻找出路”

高库存另外一个说法是产能过剩，但今天的产能过剩，不仅仅是楼盘过剩，行业一个被忽略的过剩是“职能”过剩，“人力”过剩，“低水准、同质化”服务过剩，这个问题在过去房地产高歌猛进的时候被忽视了，但在今天地产微利时代，一点点过剩都是多余！

而另一方面，皮之不存毛将焉附。伴随房地产投资和开工持续下降，未来中国几年房地产上下游建筑、工程、设计、代理等服务环节的价值总量一定是在缩减。这个大趋势，对有些服务商而言，可能不是简单转型的问题，而是行业将淘汰一部分产能的生存空间，而最终剩下一批优秀的服务商，他们的蛋糕可能保持，而且甚至有可能增大，而差劲的中小服务商腾出来的蛋糕，可能会成为大的服务商的生存的增量。

拿万达酒店设计院举例，万达在过去黄金年代曾经创造1年近20座五星级酒店建造设计的速度，总量上万达星级酒店设计和管控的已经高达131座，已名副其实是全球最大酒店开发建设公司，新时期万达如何让多年上百个星级酒店设计管控经验价值最大化，基于此，万达酒店设计研究院开始走向全面市场化！

2，利润率走低，甲方内部职能精简

行业利润率每年平均1个点在下降，最新2015年万科年报利润率仅仅9%多一点，伴随高地价的侵蚀，未来房企利润率还会走低，这就涉及一个问题，即以前开发商高歌猛进时积累了大量的职能部门、机构和高薪人员，更微利的时代如何精兵简政，减员增效，如何提升人均产值？这是个很现实的问题。

对这个命题，我们以前更多看到的是万达裁员，万科总部瘦身，缩减到180人，到最近万科区域公司也开始有“变相裁员”的做法，即广深万科区域计划2016年把广深区域范围内所有地方公司的设计部、营销部、工程采购部和成本部从万科剥离出去，以团队为单位创建各自独立的公司。有人举了个例子，说一家公司想裁人但老板又不想支付补偿金。便拿出150万作为股份投资，说兄弟们创业去吧，这样的模式和今天的万科何其相似……但无论如何，剥离职能，入股投资，一箭双雕，一切都是被市场逼的！

3，行业边界、组织边界正在被打破

今天一个人或一个企业，把自己死死定格在一件事或一个位置，这本身就是一件很危险的事！拿房地产来说，时代变化很大，前有移动互联网对行业，对业务环节的重构，优化，后有房地产自身利润走低，竞争白炽化，商业模式，经营方式都在发生巨变。

这种背景下，房企由战略转型引发的组织结构调整，高层调整屡见不鲜。一个变革趋势是，行业边界、组织边界正在模糊，大企业的优质资源，优质人力，优质要素开始打破组织边界，在企业，在行业开始流动，整个房地产价值链在重构和优化。

而类似万达酒店设计院市场化、万科职能部门创业只是其中一个缩影，未来整个组织边界、行业边界的打开，优质生产要素更大范围流动将越来越常见。

三、怎么变：行业价值链的重构和优化

1，不存在谁的活儿，能者居之

基于市场及整个社会的发展需求，应该有什么需求才有什么行业，才有什么样的企业，这才是商业的本质。

变是常态，尤其在今天这样一个经济下滑，行业走低，竞争加剧的时代，变是必然，是行业升级换代之必须，在这个变革浪潮中，房地产各个环节与职能，没有“画地为牢”的说法，更不存在“谁的活儿，谁的地盘”，唯有一句话——价值链重构，新业务，新职能，新需求——唯能者居之。

2，产能过剩2条路：要么消失、要么共享

产能过剩，对于那些薄弱的产能可能命运是“消失”，而对于那些优质的要素则要进行“共享”。今天已经是共享经济的时代，私家车拿出来共享就变成滴滴打车，房子拿出来共享就变成了Airbnb、办公室桌子拿出来共享就变成了Wewok，共享经济无处不在，中央经济会议也提出中国进入共享经济时代。

这种背景下，为什么产能过剩的房地产优秀资源，不能突破企业组织的篱笆，为其他公司，为整个行业服务了？篱笆必须推掉，优质资源有效流动，才能推动整个行业效率、效能的提升，才能催生助力新模式、新平台的出现。在中国酒店设计领域，领头羊万达酒店设计院就勇敢地走出了第一步，即全球市场化接单，万达要共享他的星级酒店设计经验和资源，要充分实践共享经济的玩法。首先，他会以甲方的格局及视野完成乙方的工作。万达设计是拥有甲方管控意识和能力的专业服务商，也因为做过多年甲方，所以更懂甲方；其次，业务过硬，万达基于星级酒店设计、建造、运营的一体化的解决方案在行业中非常稀缺。万达不是为了设计而设计，而是能在设计环节就与后期建造和运营前置的一体化考虑，也是行业少有的能将设计、投资、建造、运营、成本通盘考虑的综合服务商。再次，多年酒店经营大数据与供应链资源是万达的独特优势。合作伙伴上万达设计院与12000家酒店上下游供应商长期合作，运营管理上与喜达屋、希尔顿、洲际等全球顶尖酒店品牌长期合作，而地域上更是适应性强，万达从海外伦敦、洛杉矶、芝加哥，黄金海岸和悉尼，到国内东南西北各个区域，都能因地制宜提供各自优化的建造、设计做法。这样一来，万达可以让合作甲方在酒店设计建造运营上少走弯路，一次性把项目做对，且又快又好！

3，良币驱逐劣币：服务业大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼

市场不相信眼泪，市场只相信价值

未来房地产服务链环节，也会加速出现像房地产开发领域的分化和马太效应，服务商一定是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，未来服务商也是一个剩者为王的格局，但无论是哪条胜出的鱼，剩下的鱼，一定是能为客户创造价值，能够为客户高性价比产品和服务的鱼。这样的鱼将能活得久，活得滋润。

另一方面，每个想留下的服务商除了做大做强、提升专业价值之外，还有一点就是在未来新的服务生态链上找到一个属于自己的位置，位置很重要。他代表了你的定位，甚至代表了商业模式和竞争优势。

未来整个房地产价值链、生态链会重构，对缺乏定位和竞争优势的中小服务商会被淘汰，而对定位清晰、优秀的服务商反而可能会有更大的发展机会！

【以文会友】地产爱好者老潘，港大硕士，明源首席品牌官，相继主编和写作《房地产战略转型N种模式》1,2系列、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》、《房地产管理+IT8种模式》等。

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