角逐升级，2016年谁是二七新区的封面？

早期绿地、亚星、亚新、泰宏的进驻掀起了二七新区的第一轮开发热潮，如今一线房企万科、招商挥师南下，本土房企亚星、康桥继续深耕，二七新区的角逐再次升级。2016年，谁将是二七新区的新封面？...





自2008年以来，从滨河新区到运河新区到生态文化新城，二七新区不断变更的名称下，有一条思路却始终没变：借助运河清秀之水，打造高品质人居环境，建设一个生态宜居之城。

在二七新区的建设中，“生态”和“文化”是二七新城要打的两张“王牌”。区域内，南水北调中线工程蜿蜒而过，运河两侧宽200米的南北水调文化生态公园正在建设，加上青铜器公园、南环公园在内的四大公园，以及龙西湖生态文化区拥有6000亩龙西湖水面、10万亩生态涵养林、4200亩郑州树木园、30里的樱桃沟和2.2万亩葡萄园等，为新区生态宜居之城的定位提供了良好的生态基础。

按照规划二七新区的规划范围为北起南三环，西北接郑密路，南抵新郑，西起绕城公路，东至管城，西南连郑尧高速引线，定位是植入文化产业、时尚、娱乐、购物体验、互联网金融、食品加工等都市型产业，快速推进、快出形象，成为郑州中心城区南部功能完善的复合型组团。

区域将以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，打造郑州西南部滨水生态新城。具体来说将重点布局大学路沿线的“运河新区总部经济产业园”、南四环以南升级版的“物流产业园”、嵩山路以西的“生态产业园”以及南水北调大运河“生态休闲商业带”。

而近两年来随着南水北调中线干渠通水，二七区高密度的中心城区、中密度的城市新区、低密度的现代田园生态区“三区融合”的提出，以二七新区核心区域为中心，不断向外延伸的二七新区迎来新一轮的竞争与角逐。本文我们重点讲一下二七新区核心区。

二七新区核心区以京广快速路、大学南路、嵩山南路，南三环、南水北调中线运河、南四环“三纵三横”所构筑的12平方公里。

从区位上来看，核心区距离市中心最近，作为郑州向外扩张的顺延新区，在区域发展中较为迅速。

从交通上来看，“三纵三横”的路网规划，纵穿整个二七新区的地铁7号线，而按照政府的规划，整个二七新区的主干路网在“三纵三横”的基础上再增加“四横两纵”道路，四横是环翠路、渠南路、杏贾路、鼎盛大道，两纵是望桥路、杏园路。

从环境上来看，南水北调工程横穿二七新区，簇拥着南水北调运河的“巨无霸”带状公园也将横空出世，按照国务院批复的《郑州市城市总体规划（2010~2020）》关于“南水北调中线工程郑州市区段两侧规划200米特色生态景观绿化带”要求，郑州市政府决定将南水北调中线工程郑州段两侧一级保护区建设成贯穿郑州都市区的一条特色生态绿化景观走廊。“一水、两带、五段、多园”是郑州市南水北调生态文化公园的功能总体布局。整体规划建设长度61.7公里，跨越郑州5区：包含郑州市区段32.7公里（其中高新区700米、中原区14.7公里、二七区7.0公里、管城区10.9公里）和航空港区段29公里。公园按干渠两侧防护网外各200米范围规划，共计24.68平方公里，约相当于82个郑州人民公园，成为全郑州最靓丽的生活风景线。目前该公园已经进入建设环节，初步预计明年底建成。



从房地产开发来讲，自二七新区规划提出，到南水北调运河建成，再到今年2月份的“三区融合”，天生有着敏锐嗅觉的房地产企业便开始了在二七新区的角逐。早期绿地、亚星、亚新、泰宏的进驻掀起了区域内的第一轮开发热潮，如今一线房企万科、招商挥师南下，本土房企亚星、康桥继续深耕，核心区的角逐再次升级。“西南王”亚星的一线运河项目

亚星，郑州地产界的“西南王”，23年来开发项目主要集中在郑州的西南片区，仅二七区北至汉江路、西至工人路、东至兴华街、南至南宏路就分布着亚星盛世、亚星时代广场、亚星金运外滩、亚星锦绣山河四个楼盘。2015年亚星盛世、锦绣山河、金运外滩三盘联动，形成郑州西南片区260万平米的“大运河都市区”。在三个项目中，亚星盛世位于高密度的中心城区，已经销售到三期；亚星锦绣山河和亚星金运外滩位于二七新区。其中，锦绣山河在南水北调运河南侧，已销售到四期。亚星金运外滩在运河北侧，零距离南水北调生态文化公园，是亚星集团的升级之作，同时也是“大运河都市区”的领航项目，无论是产品品质、规划、服务都属于亚星产品系中的佼佼者，本文重点要讲的就是亚星金运外滩项目。



该项目的亮点一是沿南水北调生态文化公园而建，南水北调生态文化公园二七区段7.0公里，亚星金运外滩就占了1.8公里，是二七新区内唯一一个整体规划沿运河北岸而建的项目，坐北朝南，可以欣赏到一线运河水岸景观；二，“全国四强”华中师范大学附小、附中入驻项目，华中师范大学附小、附中的落户也必将刷新河南的名校排行榜。据了解，华中师范大学附小、附中由亚星集团投资建设，华中师大直接经营管理，计划于2017年9月正式招生开学。对于亚星金运外滩业主子女，华中师大附小将免试入学，华中师大附中将优先录取！此外，项目内部还规划有幼儿园，业主足不出户就可以享受全龄层的名校教育。目前，亚星金运外滩推出了电商团购活动，首付6万起，购房享5千抵2万优惠。

招商、鑫苑、奥马，三项目“贴身肉搏”

作为离郑州市中心最近的新开发区域，二七新区的竞争异常激烈，早期有绿地滨湖国际城、泰宏建业国际城、亚星锦绣山河的“贴身肉搏”，现有招商、鑫苑、奥马三项目的激烈角逐。

先来看一下，一线大鳄招商地产在郑州的首发之作。对于一线房企来讲，进军郑州最难的就是拿地，多少一线房企意欲进军郑州却因苦苦拿不到土地而徘徊在门外。作为地产界的大鳄万科也只能通过合作开发在郑州攻城掠地，而招商地产通过与国企天地置业的合作，在2015年年底实现股权变更，原来的河南天地新居置业有限公司变成了河南招商天地有限公司。至此，原河南天地新居置业有限公司在2015年1月份以75762万元摘得位于二七区南宏路南、嵩山南路东，使用权面积176.19亩，容积率2.98的土地，成为招商地产进军郑州的首个项目，案名为招商天地和苑，目前售楼部正在建设中。



既然是“贴身肉搏”，三项目必然是一个挨着一个。招商天地和苑的南侧紧邻的就是郑州奥马置业有限公司开发的住宅地块奥马和园，2015年1月份竞得土地使用权，位于向荣路南、四季路西，使用权面积59543.22㎡，约合89.32亩，容积率2.994，绿地率35.1%，成交价为38406万元，楼面价为2150.03元/㎡，每亩约为429.98万元；项目的商业地块也与同天竞得，位于向荣路南、嵩山南路东，使用权面积47275.25㎡，约合70.91亩，土地用途为批发零售用地，容积率4.199，绿地率30.1%，成交价为31911万元，楼面价为1607.15元/㎡，每亩约为450.02万元。

与奥马和园紧邻的就是鑫苑名城项目，鑫苑目前在二七区还开发有鑫苑二七鑫中心项目。其中，鑫苑名城是住宅项目，签约了公立的省实验小学，在产品上采用了新风系统、雾森系统、净水系统、静音系统、地暖入户等，欲打造一个高品质的小区；鑫苑二七鑫中心则将打造一个涵盖住宅、商业、写字楼的综合体项目。



万科大都会 二七新区未来的商业中心？

万科大都会是郑州万科和金源百荣合作开发，位于南四环南、大学南路西，将打造二七新区内400万㎡的超级综合体项目，拟建设200万方商业办公中心、80万方娱乐中心和120万方住宅。目前的南四环主要是物流的集中地，万科后期用地的百荣世贸城也尚未搬迁，大货车居多，环境嘈杂。不过，百荣世贸城将在今年下半年或明年年初搬迁至东侧郑平公路旁边的新百荣世贸商城内。在规划上，万科大都会的每个地块都留有街角公园，且项目对面就是南环公园，以供业主后期的休闲娱乐；在产品设计上，将继续采用万科的全装修风格。



从目前的情况来看，万科大都会作为原本的郑州CSD国际时尚商贸中心项目，加上周边绿地的二七双子塔、鑫苑二七鑫中心的商业规划，未来以南四环大学南路为核心的区域或将成为二七的新商业中心。

盛润·运河城，盛润二期新区的“巨无霸”项目

对于二七新区来说，区域内的项目不仅多，而且大。盛润·运河城项目就是河南盛润置业有限公司将在2016年推出的一个巨无霸项目，在今年年初与郑州绿地国际会议中心、招商天地和苑等项目一起开工。项目总占地1276亩，是二七区贾砦的城改项目，涉及的改造用地分四部分，第一部分位于郑平路以东、郑西铁路客运专线以北、渠南路以南、区界以西区域，用地面积约567亩;第二部分位于南水北调运河以南、郑西铁路客运专线以北、京广南路两侧区域，净用地面积约264亩;第三部分位于鼎盛大道北、大学路东、郑西铁路客运专线以南、望月路以西区域、净用地面积约275.3亩;第四部分位于望月路与鼎盛大道合围东南部二七区界范围内部分区域，净用地面积约170亩。项目总投资70亿元，将建设，集甲级智能办公、大型休闲健康商业公园、高端居住区等业态为一体的350万㎡复合型生态城市综合体。

康桥康城

以景观和物业著称的康桥，早前曾经深耕南龙湖和二七南环，后布局经开区、航空港区、管城区、白沙组团，全面布局大郑州。康桥在二七区曾经开发过康桥金域上郡、康桥悦岛等楼盘，即将入市的康桥康城位于杏园路东、向荣路南、荆胡路西、鼎盛大道北侧，与周边的绿地滨河国际城、泰宏建业国际城、鑫苑名城、招商天地和苑、奥马和园、亚星锦绣山河、亚星金运外滩等项目形成联动氛围，将是未来二七新区的生活片区核心。

项目占地97亩。总建筑面积约25.6万㎡，其中地上住宅建筑面积约18.01万㎡，高层住宅11栋。房源约1700套，面积从89㎡-140㎡。


结语：

从目前的开发情况来看，二七新区核心区南三环至南四环之间的土地以基本被房企瓜分完毕，南水北调运河两岸依托环境优势，以住宅为主；大学南路、嵩山南路两侧住宅、商业、办公业态都有，尤其是以二七绿地双子塔为中心的新区经济中心；南四环以万科大都会、鑫苑二七鑫中心、百荣世贸城为核心，规划打造成二七新区的商业中心。随着区域的不断建设，早期项目的陆续交房入住，二七新区这座新城的雏形已经显现。



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