Alice买房记（1）

客户Alice想买房了，但买房的套路远没有她想象的那么简单……...

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上期小编讲述了土豪Calvin的故事后，收到一些私信说要Calivin的微信号，简直太过分了！！！作为一家专业、高逼格、有内涵的会计事务所怎么可能随便泄露客户隐私呢？！至少发个红包来吧！小编正好缺点买房钱……

说到买房，又到澳洲楼市春季销售旺季了，国内买家趁热回归，气势凶猛。



澳洲的同胞也不甘示弱，WL的客户Alice最近欢天喜地的告诉小编，她看中了一套港湾大桥附近的公寓，价格在222万左右。

小编表示羡慕崇拜无节操抱大腿。。。那么问题来了——————求Alice增值税要交几多？

增值税懂不懂？懂不懂？问你呢问你呢问你呢

首先，什么时候会产生增值税（以下简称为CGT)? 当你进行房屋交易的时候，结果无非两种。你赚了，或者你赔了。

当你在卖房子赚了钱的时候，随之就带来了CGT。那到底什么是CGT呢，这是大家通常容易产生的一个误区。CGT其实和你的个人所得税(Individual
Tax Return)相关，它属于个人所得税的一部分。它和GST还有Stamp
Duty不一样，它并不是一个单独的税种。所以它没有特定的Tax
Rate。

Sorry?    Pardon??    R u kidding me???

也是，这个年代谁买房子亏了，也是神一样的存在。。。



当然，凡事都有个万一……………亏本卖房就产生了Capital
Loss，你的资产亏损。Capital
Loss可以用来抵消你的Income，但是，它只能用来抵消你同年产生的Capital
Gain，也就是你的资产增值。而不能抵消其他的income。比如，salary
and wages。那么，当你今年的Capital
Loss大于你的Capital Gain的话，你通常只能把这部分亏损用来抵消来年的资产增值。

既然大家都是赚钱的，接着就是，如何计算CGT。。。。。。。

那么 宇宙中最粗暴的公式来了：

CGT = (Sales Proceed- Cost Base) x Individual Tax Marginal Rate

简单来说，它就等于房子的卖价减去房子的卖价的差值乘以个人所得税的税率。而在计算中哪些因素能影响CGT呢？它包括买卖中产生的Stamp duty, legal fee, Agent commission等。大家在销售房屋时，最常给客人提到的房屋折旧（Depreciation）也会影响CGT。怎么个影响法呢?就是当计算CGT时，往年用来抵税的部分Depreciation要加回到你的Capital Gain里面去，从而你的CGT就相对变高了。

Alice听到这里大致明白了，七窍通了六窍，也就是一窍不通………………

嘻嘻，开个玩笑。。。

但是折旧怎么计算，非税务和税务居民如何缴纳增值税，Alice确实仍一知半解。。。。。好吧，小编也快收工了，下期再为大家详说…………有空还请大家转发下哦

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