喜剧?闹剧?郑州土拍为何频现套路?

 

喜剧也罢,闹剧也罢,现实,毕竟不是一场游戏一场梦,不是闹着玩的,那么,以后又该怎么玩?...

现实往往比电影更精彩。
春节后的郑州土地市场就不输于任何一档贺岁影片,
相反,它既有“父子变兄弟”乘风破浪般的韩寒式喜剧,
又有宝宝一样大闹天竺一样的闹剧, 
喜剧也罢,闹剧也罢,
现实,毕竟不是一场游戏一场梦,
不是闹着玩的,
那么,以后又该怎么玩?
1

外表平静下涌动的暗流
因2月8日网挂系统故障中止的21宗地昨天重新恢复出让。

只是,郑州国土局网上交易大厅依然无法进入,只有竞拍结束后,在“成交公示”一栏里显示:网上竞价程序结束,待审查竞得资格后,系统直接公布具体成交公示情况。





事后,官方回应称,经历了上次访问量过大之事以后,虽然说现在已经可以恢复正常的网上交易,但仍然在全力维护中。为了保证参加竞拍的企业能够安全、顺利地参加竞拍,也是为了避免再次出现访问量过大而可能带来的各种不确定因素,就优先保证有U盾且符合竞拍资格的企业或个人正常访问,不得已而为之,所以,今明两天的土拍,我们外界人员仍然只能做看不到竞拍过程的吃瓜群众。

那么,问题来了,郑州国土局网上交易大厅为什么突然间如此不堪重负?

在回答这个问题之前,我们先聊聊昨天的土拍。

按照国土局恢复挂牌公告内容所示,225~233号地块将再度寻主。其中225号地块已熔断,从“是否进入一次性报价”阶段开始拍卖,其余地块则从“自由报价期”阶段开始拍卖。

按照新制定的规则,本次21宗地从昨天起连拍三天,分7批次,每批次间隔两小时进行竞拍。作为业内关注的焦点,本次土拍自然也吸引了众多业内的关注。

旭辉博得头彩,率先收入225号土地;郑州市二七新区建设投资开发有限公司摘得226号地;北京中信新城逸海房地产开发有限公司竞得231号地。截至发稿时,剩余6宗地结果暂时未公示。

225号地位于百荣路东、芦庄路北,是二七区郭家咀铁三官庙村的合村并城项目,使用面积104.159亩,城镇住宅,容积率>1.0、<2.5,最终以地价98888万元被郑州旭辉企业管理有限公司竞得,折合单价949.39万元/亩,楼面价5696元/㎡



从位置来看,二七区郭家咀铁三官庙村位于二七新区,目前还处于建设阶段,周边在建项目有万科大都会、鑫苑鑫城、鑫苑二七鑫中心、招商天地华府、康桥康城、奥马和园等项目,以及1月4日,康桥、融侨、深圳安创投资、亚新等四家房企成功竞得郭家咀、铁三官庙出让的六宗地。



226地块同属于郭家咀铁三官庙村,具体位置是三官中路东、芦庄路南,最终起始价被郑州市二七新区建设投资开发有限公司竞得。

郑政出[2016]227-228号,占地110.51亩,位于宇通路南、花溪南路东西,为管城区十八里河镇站马屯村城中村改造项目,底价成交,竞得人暂未公布。

郑政出[2016]229号,位于公安路南、公安南路东,占地61.87亩,为中原区赵仙洞村合村并城项目,安置开发混合地块,底价成交,竞得人暂未公布。

郑政出[2016]233号, 中原区城中村改造用地,安置开发混合地块。该地块位于百泉路南、 玉瑞路东,占地31.417亩,底价成交,竞得人暂未公布。

郑政出[2016]230-232 ,为惠济区储备用地,地块位置为大河路南,文化路西的北四环沿线,占地约215.35亩,其中230号土地为加油加气站用地。周边项目有碧源月湖、万科天伦紫台、美景麟起城等。最终,230号溢价14.98%成交;232号地块底价成交,这两宗地竞得人未公布;231地价67300万元溢价59.98%成交,竞得人为北京中信新城逸海房地产开发有限公司。

从查阅到的信息来看,北京中信新城逸海房地产开发有限公司直属股东为中信房地产集团有限公司,中信房地产集团有限公司直属股东为中国中信有限公司,中国中信有限公司股东为中国中信股份有限公司。

而中海外去年3月份在发布的《有关中信集团收购物业组合的主要交易》公告中表示,中海外已经与中信泰富及中信公司(均为中国中信股份有限公司的全资附属公司)以及中国中信股份有限公司(作为担保人)订立买卖协议,将出资310亿元并购中信股份旗下地产业务。完成并购后,中海外将向中信卖方(或其代名人)发行约10.9562亿股代价股份,相当于发行代价股份扩大后的已发行股本总额约10%。

此后,同年9月,中海再次发布公告披露,中海通过增发配股的方式收购中信地产楼面面积3155万平方米土地资源的交易全面完成。至此,历经半年的中海中信地产业务整合顺利落幕。
2

暗流中又有什么规律?
这9宗地,有宗地的竞拍引人注目,就是北京中信新城逸海房地产开发有限公司竞得的231号地。

231地土拍熔断后参与报价的有23家公司。据传,北京鑫景置业有限公司,北京中信地产有限公司,北京安泰兴业有限公司,北京中海新城房地产开发有限公司,北京中信新城逸海房地产开发有限公司,中山市中海房地产开发有限公司,还有几家神秘的公司等参与报价。其中13家房企报价集中在最高限地价84132万元附近。



从名单来看就不难发现,中信、中海就出现多次,那么为什么会出现这么多呢?
3

规律背后有什么样的逻辑?
这一切这还要穿越到去年中秋前夜说起。

那一天,竞拍11个小时之后,阳光城取得经开区26号地块,创下郑州土拍最长记录。那一夜,被称为“郑九条”的调控政策空降郑州,“熔断机制”出台,剑指地王。其他诸如扩大用地供应规模、严格商品房销售价格管理等规定,也使土地市场由高烧转向低温。

一个多月后,去年10月31日,郑州市又发布《国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》,算是“郑九条”的细则,是在土地出让中,网挂报价超过50%溢价率时,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。

至此,郑州土拍市场从拼财力变成了拼运气拼算术的时代,不过,郑州去年11月分没有一块住宅用地出让。

通过一个多月的蛰伏,直到12月15日才首触熔断机制。

而在2017年1月22日,郑州市北龙湖及白沙片区住宅用地在招拍挂中,触碰“熔断机制”被早早“熔断”,甚至出现了舆论关注的“1元”房价,官方不得不在当晚紧急叫停了涉及的5宗土地交易。

至此,土拍一跃成为郑州最精彩的贺岁档。

2月7日下午,郑州市政府发布一份《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》,对住宅用地拍卖进行更为完善的规定。这份“通知”被认为是对年初土地拍卖中出现的“1元”房价的奇葩报价进行的“堵漏”。“通知”规定,郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价,并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价,以保护公平竞争。地价达到熔断价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。即“熔断后接近房价平均值者得”。

这就是郑州近来土拍市场的逻辑,一波未平一波又起。
4

逻辑背后又有什么样的秘密?
看了土拍背后的暗流,暗流背后的规律,规律背后的逻辑,那么,这逻辑背后有什么样的秘密?

再回头看看文章开头的问题:

郑州国土局网上交易大厅为什么突然间如此不堪重负?

为什么225号土地有43家房企参与竞价,熔断后,却有91家房企参与报价?

为什么231号地报价者中带有中信、中海字样的公司就出现多次?

说到这里,这些问题其实都已经已经迎刃而解了。

通过注册多个“马甲”公司增加中标概率。

如果这些同属一家的马甲公司一块向某个报价区间报价,一定会改变整体格局,抬高或者降低平均值,增加自己公司中标的概率,而且马甲公司越多,改变越明显。

真所谓,“打虎亲兄弟、上阵父子兵”啊,子公司也好,分公司也好,关联公司也好,突然间像是一个大家庭,同甘共苦同仇敌忾。

不过,这种笑话真的好吗?

政府堵住了1元房价的漏洞,却还有一群马甲来拱卒,即便这是房企迫不得已的行为,但也并不是什么光彩的行为,当越多的马甲意味着越大的几率被认可、被默许后,未来的郑州土拍市场上“马甲”横行,循规蹈矩的开发商怎么办?这还是公平公正的市场吗?

记得,在招标公告里一直都有这样的禁止约束:“竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的,竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的”和“竞买人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的”这种界定边界又在哪?该怎样杜绝开发商打擦边球?

土拍不是闹着玩得,政府怎样应对这一群马甲,考验政府的智慧。

虽然,上有政策下有对策,这种政府与企业之间的博弈会长久存在,但不能以此停下前进的脚步。

记得南京市国土局土地出让公告中第三项第一条就有这样的规定:开发企业极其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一幅地块。

显然,如果执行到位的话,未尝不是一处好药方。



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