案例点评 公有住宅承租人变更的条件

公有住宅的原承租人一般都是老人，由于老人对公有住宅不享有所有权，在老人去世后，老人的继承人不能继承房屋，但是，由于房屋在人们心目中的分量太大，老人的儿女仍然会去争公有住宅的承租权。那么符合什么条件的人才能取得承租权继续承租公有住宅呢？...





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案例点评 | 公有住宅承租人变更的条件

一 、基本案情

原AAA与被告BBB是姐妹关系。原、被告的母亲YXY在2003年3月28日与北京YH房地产房地产开发有限责任公司签订《公有住宅租赁合同》，YXY承租了坐落于丰台区正阳北里L号楼E门YLY号房屋。此后，YXY与BBB及BBB的女儿HY在该房屋内居住生活。2012年5月26日YXY因病去世。2012年6月14日BBB申请变更承租人，同日，BBB与北京YH房地产房地产开发有限责任公司签订《公有住宅租赁合同》，BBB承租了坐落丰台区正阳北里L号楼E门YLY号。2013年，原告AAA以原告AAA户籍也在该房屋、被告BBB不符合变更为承租人的条件且未经其同意私自变更承租人等理由向北京市丰台区人民法院起诉BBB和北京YH房地产房地产开发有限责任公司，要求确认BBB和北京YH房地产房地产开发有限责任公司变更承租人的行为无效。

二 、法院判决结果

2013年9月24日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第5745号民事判决书，判决结果如下：

驳回原告AAA的诉讼请求。

三 、律师点评

本案涉及的是公有住宅承租人变更的问题。公有住宅的原承租人一般都是老人，由于老人对公有住宅不享有所有权，在老人去世后，老人的继承人不能继承房屋，但是，由于房屋在人们心目中的分量太大，老人的儿女仍然会去争公有住宅的承租权。那么符合什么条件的人才能取得承租权继续承租公有住宅呢？

下面结合本案说一下公有住房承租人变更的条件：

公有住宅承租人的变更，主要依照《北京市公有住宅租赁合同》，该合同第七条“租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”根据上述规定，原承租人死亡后，继续承租该公有住宅的人应同时具备以下四个条件：1、与原承租人同一户籍；2、与原承租人在公有住宅处共同并连续居住两年以上；3、无其他住房；4、其他家庭成员无异议。前面3个条件非常好确定，第4个条件争议最大。这里的“其他家庭成员”都包括谁呢？就北京来说，根据北京各法院作出的判决，上面所说的“其他家庭成员”是符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，也就是与申请变更为新承租人的人具有同等条件，即符合上述前3个条件的人。并不是原承租人的其他儿女。本案中BBB同时符合上述前3个条件，AAA不同时符合前3个条件（只符合第1个条件，即与原承租人YXY同一户籍；没有与原承租人YXY在公有住宅处共同并连续居住两年以上，不符合第2个条件；承租了丰台区正阳北里L号楼E门YSLS号房屋，有其他住房，不符合第3个条件）。BBB变更为新的承租人无须AAA同意。而BBB的女儿HY与BBB一样同时符合上述前3个条件。BBB是在HY无异议的情况下变更为承租人的。正是根据上述理由，法院判决驳回了AAA的诉讼请求。

附：案例的真实法律文书   

（本案为真实案例，为保护当事人的隐私，文中隐去当事人真实姓名和房屋真实地址）

原告AAA，女，1955年6月1日出生，汉族，无业，住丰台区正阳北里L号楼E单元YLY号。

委托代理人ZXB，天津HY律师事务所北京分所律师。

被告BBB，女，1957年6月12日出生，汉族，无业，住丰台区正阳北里L号楼E单元YLY号。

委托代理人HY（被告之女），首都经济贸易大学学生，住丰台区正阳北里L号楼E单元YLY号。

被告北京YH房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰台区东安街3条6号Y号楼Y层。

法定代表人LJJ，经理。

委托代理人LL，北京市HY律师事务所律师。

原告AAA与被告北京YH房地产房地产开发有限责任公司（以下简称YH公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告AAA及其委托代理人ZXB、被告BBB及其委托代理人HY、YH公司的委托代理人LL到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告AAA诉称：我与被告BBB系姐妹关系，两人的母亲是YXY。在2000年3月27日，YXY与被告YH公司签订了关于北京市丰台区正阳北里L号楼E门YLY号房屋的租赁协议；YXY在2012年去世。2012年6月14日，两被告私自变更了上述房屋的承租人，现承租人为BBB。原租赁合同第八条规定，在租赁期内，承租人同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同的，其他成员又无异议的，可以办理变更手续。据此规定，原告一直照顾原承租人并一起居住，且户籍也在上述房屋内，原告也完全符合变更为承租人的条件；而被告BBB却不符合合同规定的条件，其也未经原告同意，就私自变更为承租人。二被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉至法院要求确认二被告关于北京市丰台区正阳北里L号楼E门YLY号房屋的租赁合同的变更承租人的行为无效；案件受理费由被告承担。

被告BBB辩称：不同意原告的诉讼请求。首先：YLY号房屋是由原危改房改造后的回迁房，YLY号房被安置人为YXY、BBB、HY。YSLS号房屋被安置人为AAA、WD。YLY号房屋的性质不是产权房，意味着原承租人家属不享有继承权、且产权单位为YH开发商，开发商有权变更新的承租人，与原被安置在YLY号房的人签订租赁合同，形成新的租赁关系。其次我方自回迁之日起户口一直在此，增房费、回迁费、每月的租房费都由BBB支付，并且先后两次到相关部门开出证明，证明BBB、HY一直在此居住，并没有其他住处。YXY去世后，应有BBB和HY协商确定承租人，二人符合租赁合同第七条的相关规定，且未违反合同法及民法通则中关于合同无效的任何情形。所签合同是合法合理，真实有效的。最后，原告一直在YSLS住，2009年才把户口空挂在YLY号房，其实际居住地为YSLS号房。

被告北京YH公司辩称：我公司与原被告之间不存在任何关系，房子变更在谁的名下，和我们公司没有关系。BBB向我单位提出变更申请，并提交了相关的手续材料，我们是审查了以后才变更的，并且BBB向我们保证如果有任何纠纷，均与我单位无关。1997年我公司与YXY签订了拆迁协议，被安置人是5人，当时我公司提供了两套被安置公房，分别为YLY号房和YSLS号房，房屋具体分配由承租人自行分配，YLY号房由YXY、BBB和HY居住，YSLS号房由AAA及其儿子居住。09年4月27日，YSLS号承租人变更为原告丈夫。而且原告一直居住在YSLS号房居住，户口之前也一直在YSLS号房，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：1997年3月30日YXY与北京市丰台YF建筑（集团）公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁补助协议书》，协议书载明：拆迁人（甲方）北京市丰台YF建筑（集团）公司；被拆迁人（乙方）YXY；... 二、乙方住址丰台区镇海顺胡同S号，在拆迁范围内有正式住房2间、居住面积24.4平方米；应安置人口5，分别是：户主：YXY，1926.9.7、之女AAA、55.6.1、外孙：WD79.7.30、之女BBB、外孙女ZXW85.5.30（户口在永善胡同ES—E号）；2、临时过渡：过渡期满后安置到丰台桥东片危改小区9-2-YLY、9-2-YSLS，房屋4间，建筑面积128平方米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积16平方米。（回迁时以实际安置面积为准）。

审理过程中，双方均认可，YXY与BBB及女HY被安置在YLY号房屋，AAA及其子被安置在YSLS号房屋。

2003年3月28日，YXY与YH公司签订《公有住宅租赁合同》，上载明：承租方（乙方）：YXY，住宅坐落丰台区正阳北里L号楼E门YLY号。此后，YXY与BBB及HY在该房屋内居住生活。

2003年3月28日AAA与YH公司签订《公有住宅租赁合同》，上载明：承租方（乙方）：AAA，住宅坐落丰台区正阳北里L号楼E门YSLS号。

2012年5月26日，YXY死亡，死亡原因为心源性猝死。

另查，2012年6月14日BBB申请变更承租人，《丰台正阳小区房屋变更登记事项审核程序单》表明：依据《北京市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，北京市丰台区人民法院民事判决书，鉴于该套房屋承租人YXY已经死亡，拟同意由共同居住人BBB交纳房屋租金，并由其承租，如发生任何纠纷均由其自行协商解决，如有行政或司法机关做出决定，从其决定执行。

同日，BBB与YH公司签订《公有住宅租赁合同》，上载明：出租方（甲方）：北京YH房地产房地产开发有限责任公司，承租方（乙方）：BBB，住宅坐落丰台区正阳北里L号楼E门YLY号。

再查，2013年3月1日，北京市公安局丰台镇派出所出具证明信，载明：“兹有AAA，（女），出生日期1955年6月1日，户籍登记地址（现住址）丰台区正阳小区L—E—YLY号，经查2009年11月10日户籍登记，情况如下：户主：YXY，女，1926年9月7日生人，该人于2012年5月26日因死亡注销户口，户主之女：AAA，女，1955年6月1日生人”。

审理中，AAA就其在YLY号连续居住的主张，未向本院充分举证。

上述事实，有双方当事人陈述、拆迁安置补偿协议，公有住宅租赁合同等证据在案佐证。

本院认为，本案诉争房屋由YXY承租，YXY去世后，BBB作为原承租人的长期共居人，具备成为合法的房屋新承租人的条件。YH公司在履行相关程序后有权变更承租人。根据本案查明的事实，BBB持续缴纳房屋租金等相关费用并实际使用房屋。AAA的户籍虽在诉争房屋，但AAA并未提交充分证据证明其在诉争房屋实际居住形成共居的事实，故原告AAA以被告BBB不符合合同规定，也未经其同意私自变更承租人为由要求确认合同无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条之规定，判决如下：

驳回原告AAA的诉讼请求。

案件受理费七十元，由原告AAA负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

二〇一三年九月二十四日

书  记  员     罗  娅

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