大变局：郑州房企竞相“成品化”，全装修时代真的要来了？

全装修时代要来了，你准备好了吗？...



房地产业上下游产业链日渐清晰，

住宅成品化大势所趋。

房企之间也悄然展开了这方面的军备竞赛，

房地产开发企业、设计机构、装饰装修企业都在面临一场大变局，

对很多人来说，是危也是机！

房价高企，成品住宅会成为推动房价上涨的另一个动力，还是让房价回归理性的一个台阶？

3月1日，《河南省成品住宅设计标准》将正式发布实施，其他相关标准也会将陆续出台，

全装修时代要来了，

你准备好了吗？

成品住宅之于河南，并不陌生。

我省曾于2015年发布《加快发展成品住宅的通知》。2016年，随着相关政策的出台，我省成品住宅建设目标有了新要求，即：在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港经济综合实验区争取全覆盖，县城(市)要达到60%以上。



就郑州而言，郑东新区和航空港区是首批两大试点区域。

经过一年的努力，已初见成效。

2016年，郑州市郑东新区开工商品住宅面积476万平方米，其中就包括成品住宅面积126万平方米，650万平方米的安置房则全部为成品交付；航空港区开工的211万平方米安置房同样全部为成品住宅。

一段时间以来，中原楼市网也收到了很多房企老板的咨询，询问关于郑东新区和航空港区成品住宅建设标准的问题，毕竟，建设成品住宅，成本就要重新核算，从拿地开始，就会影响房企的整体决策。

值得注意的是，日前，省住建厅已经对外发出通知，《河南省成品住宅设计标准》已通过评审,现批准为我省工程建设地方标准,编号为DBJ41/T163-2016,自2017年3月1日在我省施行。



据了解，《河南省成品住宅设计标准》首次提出成品住宅的核心理念是“一体化设计、专业化施工、部品工业化、结构装配化、风格可选择、品质有保证”。同时着重阐述，一体化设计核心是全生命周期的住宅设计，包含了建筑、装修、结构、给排水、暖通、电气、智能化等专业。

建设成品住宅，从设计一体化到施工一体化、从售后服务一体化到总承包一体化施工管理，还需要很多的规范，据了解，建设成品住宅的其他省级标准都在编制中，会逐步公布实施。成品住宅，更常规的说法就是全装修，所谓全装修，并不等于精装修。按照住建部2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》解释：全装修是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成。按民间说法，全装修相当于“硬装”或“简装”，主要有厨卫、水电、通讯和燃气这四大部分，即隐蔽工程和不可移动的部分。

我们常说的“精装修房”叫好不叫座，很大程度上就是因为质量鱼龙混杂，没有标准，细节不精致，进而频遭吐槽。

自商品房诞生伊始，住建部多次有推进全装修住宅的文件公布，但直到今日，各方面条件才逐步成熟。

除了我省，上海市住建委去年8月份也发布了类似的公告，称自2017年1月1日起，外环内新建商品住宅将100%实现全装修。除此之外，浙江省也在去年提出了自去年10月1日起，全省新建住宅实现100%“全装修和成品交付”。日前，浙江省住房和城乡建设厅又发布通知：《浙江省全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》已正式通过审查、公示，自2017年7月1日起施行。

《规范》附件共103页，对全装修如防水、门窗、吊顶、轻质隔墙、墙饰面工程、楼地面饰面工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、电气工程、智能化工程、给水排水与采暖工程、通风与空调工程、室内环境污染控制等十三大类进行了各方面的详尽阐述。值得注意的是，除了细到如地板材料的品种、规格、图案、颜色和性能，灯具的安装位置，隔板材料的品种，洁具及配套材质、安装方法等作出细节规定，该规范对室内环境污染也作出了明确规范，如甲醛、苯、氨、氡、TVOC等污染物的浓度限值。

房屋验收大同小异，浙江规范如此之细，想必我省也大体如此。值得注意的是，浙江省的《规范》也有不足，它并没有说明，开发商未达到标准后该如何处置！维修？更换？罚款？还是退房？其实，在省级力量推动成品住宅之前，郑州早已悄然开启了这方面的探索。

郑州的精装修房从来没有断过线，但也从来没有成气候。当年，蓝堡湾就对外号称精装修科技大宅，但这个盘走过的曲折道路，很多地产人都历历在目。

最近几年，尤其是恒大、万科这些国内知名的开发商进入之后，才给河南带来这种所谓的精装修房的氛围，才使老百姓又慢慢地开始接受。

据了解，郑东新区从2012年以来，新推出的27个项目中，有7个项目的个别楼栋进行了全装修。包括建业、正商、海马等多家公司都试点推出了成品房。



据不完全统计，去年以来，郑东新区管委会分别与亚新茉莉公馆项目、建业春天里项目签署了“郑东新区首批成品住宅示范项目框架协议”。郑州航空港经济综合实验区管委会与万科美景魅力之城项目签署了“航空港区首批成品住宅示范项目框架协议”;河南省土木建筑学会成品住房研究中心分别与亚新茉莉公馆、亚新美好城邦、建业春天里项目签署了“河南省首批成品住宅星级评价项目框架协议”。

成品房不是简单的“毛坯+装修”，也不是简单的部品名牌堆砌和叠加，而是一个系统化工程、需要诸多领域一体化的协同推进，做成品房绝非易事，那么，都有什么样的经验值得借鉴呢？我们分别采访了万科、康桥、亚新三家房企代表成品住宅方面的相关负责人，来看看他们在郑州的“成品化”之路都有什么样的特点。

万科：老大哥是这样炼成的

一、万科作为老大哥是怎样做成品住宅的？

我们是整个行业的领跑者，有义务也有责任做好示范和标杆，供市场检验。

我们做的是全装修产品，谈经验的话，首先从前期设计阶段我们就从宏观出发：产品的户型设计、装修设计、材料选配、水电暖设计等等一系列的相关专业交叉前置在一起，综合考虑。这就对我们的图纸标准要求非常严格，设计是一个非常严谨的工作。其次，就是我们工程师对施工管理制度要求：有对图纸与现场精确度的把控、施工组织的合理性、材料进场的时间部署、质量验收的严谨度等等一系列环环相扣的因素，这些环节如果都能按照预设的动作、时间节点进行，那我们的产品才能更加完善的呈现在市场上。最终，不管我们是从设计也好还是现场管理也好，我们都基于一点，就是一切从客户的角度出发，为郑州市场提供可持续的更加完善的住宅产品，这就是我们经常所说的提供三好住宅产品：好房子、好服务、好邻居。因为市场的风云变幻，那么经过这四年多的市场客户反馈，在引导成品装修产品的市场上我们也在总结自身前期不足之处，不断优化产品线，调整设计思路以便更好的为客户提供更加实用和完善的产品配置，我们希望我们推出的每一套产品都是全新的，客户和市场才是我们时刻要追随和学习的对象。

二、在品控方面有何秘籍？

我们每个不同标段的产品都有完整的设计规范要求，另外施工方面我们很多细节也都有万科工程管理施工做法指导要求。浙江出台的规范中有关样板先行、可执行性和安全性方面的要求，在我们的施工管理中也是完全能做到。我们还有自己的一些验收体现，就比如实测实量体系、交付验收体现、集团交付评估体系等都是一些有效的监督和验收制度要求。

三、关于河南成品住宅标准的建议

出台之后我们会积极学习此标准，也会严格参照和执行此标准，当然在执行的过程中如发现有不足或可提升的事项，我们也会提出建议和优化意见，和大家一起来规范和完善整个成品住宅市场，推动其完善。

康桥如何做中原的精装修房企？

一、去年康桥15周年发布会上透露，我们要做中原的精装修房企，目前都做了那些工作？取得了那些经验？

1、早在2015年底，康桥便成立了成品房中心。2016年康桥实现了两个地块千余套成品房住宅的成功入市，并受到市场的检验和好评，开盘去化率超过90%；

2、康桥悦城成品房项目，从启动、研发到销售入市，从客户实际需求出发，项目实现了人性化细节亮点多达近70项；

3、强力组织实现内部两大协同：内部组织保障上，集团层面将成品房工作提升到整体战略高度，集团总裁亲自抓，以成品房管理中心为枢纽、以试点成品房项目为载体，实现了集团内部设计、成本、招标、工程、营销、运营、信息化等十个区域的协同，同时，按照成品房设计要求，实现了产品策划设计中心装修、建筑、结构、暖通、给排水、电气等各相关专业的一体化设计及图纸叠加。

4、开启毛坯向成品房稳步过渡模式：实现了成品房业务推进所需的集团内部和外部人才的整合，为了保证集团成品房业务的顺利推进，集团内部投入成品房研发及体系建设的人员达到将近一百人；真正实现系统作战、团队作战，引领康桥整体从毛坯体系转向批量精装体系；

5、优中选优全方位资源整合：实现了精装所需资源各类别全国前几名企业的对接与洽谈、引进与整合，从客户角度来优选资源，打造高性价比的产品，以品质产品促企业美誉度、以高美誉促企业规模、效益双丰收。

二、怎样保证全装修的品质？

1、在产品定位与规划方面，康桥进行充分的市场调研，了解目标客户的日常生活需求，研发后再邀请不同类型客户进行现场参观和产品测评，针对测评的共性问题或建议再进行优化提升，甚至不惜把研发样板房砸掉重做，最大化满足大多数客户的需求。

2、在图纸设计方面，也是整合了全国，甚至全球优秀的设计单位，图纸推敲到每个部位，对空间尺寸和部品模数的推敲更是达到毫米级；全公司各部门各专业将近一百人的专业人员历经半年的研发，图纸的推敲与优化更是达到数十轮。

3、在成品房部品质选择方面，整合全国一流的供应商，建立与第三方独立实验室复检、产品实施后破坏性试验等全过程的品质管控制度和流程，确保不同项目同样的标准和品质。

4、在土建主体施工阶段，提前引进全国一流的精装修监理单位，进行土建质量的把关，并通过样板先行、实楼演练、第三方预验、内部预交付等管理动作，实现成品房建造的全过程质量监控。同时，为了确保每户产品品质，投入巨资引进移动质检系统，确保全过程质量数据可追溯。

5、通过不断的外出考察学习，结合康桥自身的管理制度及施工标准进行优化，然后转化成自己的标准。从而使成品房体系达到全员思想统一、管理动作统一、施工工艺统一，从而保证康桥各个项目装修品质，给客户一个安全、舒适、健康的家。

三、对于河南成品住宅发展的意见建议

由于成品房是一个系统工程，需要大量的资源投入，且实施难度较大，进而加大企业产品交付的系统风险，建议政府能考虑类似其它行业的节能补贴的相关做法；另外，鉴于成品房涉及到上下游很多行业，产业链长、管理实施难度大，建议政府能引导或出台相关的重大技术创新配套政策，加速成品房的发展。

亚新为何对成品住宅这么有信心？

一、成品住宅还有很长的路要走

近期在与负责研究集团成品住宅的河南亚新投资集团副总裁张永亮的交谈中，其提到，虽然目前政府主导建设成品住宅，但在郑州的实际建设中，成品住宅建设比例可能只有5%-10%左右，很明显这对于政府提出的2020年成品住宅达到80%，还有很长的路要走。

二、根据体验研发成品住宅

对于把成品住宅作为集团接下来重点发展战略和核心竞争力的河南亚新投资集团来说，亚新从2015年便开始了在成品住宅上的探索。

“2015年成品房管理部门成立，2016年4月5日在中牟专门建造了亚新“锤范”研发基地，基地的主要功能就是把“图纸房”落实到实际。采取由内而外的“反推式”设计，先分析出不同客户的生活方式和居住习惯，制定合理的动线，植入实际家具尺寸，最后立墙分割房间。此外，所有细节的施工参数也要在户型设计源头确定。目前推出的几个成品住宅项目都是在这里经过多轮的调整后，最终呈现给客户的。”河南亚新投资集团副总裁张永亮表示。

此外，张永亮还透露到，为了更好的研发成品住宅，公司也在筹备建立二号基地，“按照初步设想，这里将打造成一个体验性的样板示范基地，拥有良好的景观，可以吃饭、开会、试住，体验性更强，客户不满意的就拆改，这对积极研究、探索成品住宅建设发挥了很大作用。”

亚新的成品房管理部门，现阶段采用类似事业部的形式，包含设计、管理、成本和工程管理四个专业，这样设置有利于整合资源，使大家快速决策，群策群力，推动工作。“现在我们四个专业有30位同事，各专业人员还是比较齐备的，相对同行来说，我们起步相对较早，把人才招聘、团队磨合等做完了，这是非常有利的”。

三、成品住宅“大跃进”对市场未必是件好事

而在实际操作上，2016年以来亚新推出了橄榄城·新公馆、亚新美好城邦、亚新茉莉公馆、郑开橄榄城，加上即将入市的亚新美好艺境、亚新美好香颂、紫藤公馆、海棠公馆几个新项目，成品住宅项目8个，预计2018至2019年有将近8000套成品住宅面临交房验收。从最初对成品住宅模糊的了解到掌握政策、再到现在同步推进8个成品住宅项目，亚新对成品住宅建设表现出了坚定的信心，同时这对于处于起步阶段的亚新来说也将是不小的考验。

当然，在研发过程中，张永亮也提到了研发成品房面临的问题和挑战，公司的管理能力、人员储备、整合资源能力、供应商招采能力等是否具备，而且市场上的供应是否足够也不得不考虑。否则，成品住宅“大跃进”式的发展，对于市场来说未必是件好事。成品住宅的逐渐普及将打通房地产业上下游产业链一体化进程。

不管对房地产开发企业，家装行业乃至我们每一个购房者，都会产生深远的影响。

与毛坯房相比，全装修房能减少装修过程中的资源浪费、环境和噪音污染，有利于保证房屋结构安全，也更符合健康和环保要求，是未来建筑行业的发展方向。

购买全装修住宅还可以多贷点款，装修款也可以从银行拿了，在房价高企的当下，相当于放大了购房的杠杆作用，省钱、省时间、省精力，对购房者来说何乐而不为？

同时，全装修这个概念，并不等同于“拎包入住”的精装修。全装修房的业主，仍然拥有比较多的可调整空间，并不防碍装修个性化。

比如，浙江的全装修成品住宅推广，实行的是“菜单式装修和个性化服务相结合”的方式，建设单位要对每个户型提供3套以上装修设计方案，供业主选择；业主在选择其中一套方案后，还可以根据自己的喜好，和建设单位协商对方案进行调整。有的人家要求加装地热；有的人家要求指定卫浴洁具品牌；有的人家想多装几个开关插座等等，都可以和建设单位协商，个性化‘订制’属于自己的全装修住宅。在不破坏承重墙体、受力钢筋和拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施，不破坏主体结构的情况下，业主后期也可以根据情况调整。

另外，在房价高企的房地产下半场，想提高品质显然也需要在全装修上下功夫，某种程度上而言，在房地产调控乃至限价的大背景下，全装修也未尝不是挤掉房地产虚假繁荣泡沫的一剂良药。

影响最大的可能是家装行业。装饰公司在未来的这个市场能分到多少“蛋糕”，可能还要看这些公司与“上下游”企业的关系如何处理，以什么方式参与到住宅全装修当中。这次变化对大的家装公司还是有好处的。这些企业今后可能就要从房地产开发环节介入，提前为房屋套型准备三种以上的设计方案供购房者选择。而小打小闹的家装公司从各方面来说，比较难适应，“门槛”高了，有资质的才能进得来，参与分配“蛋糕”。

据了解，《河南省关于加快发展成品住宅的指导意见》正在征求意见，如果顺利的话，未来，消费者购买成品房或将享受购房补贴，开发企业在研发、建造成品房的过程中也可能会有税收优惠。

未来，房产业将不再是“垒砖头”，而是“搭积木”，“搭积木”需要平台，中原楼市网13年人脉圈层、地产BOSS波士汇千余老板智慧，会贴心为您服务。



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