楼市调控:有人向左有人向右,财富人群如何寻最有价值“超级IP”?

 

每次调控都是买价值物业的机遇:最近几个月,全国房地产市场变化很大,从去年三季度的一房难求到最近几个月的市场退...





每次调控都是买价值物业的机遇:最近几个月,全国房地产市场变化很大,从去年三季度的一房难求到最近几个月的市场退烧。

前几个月房价爆发的原因是信贷超发导致购房者出现了恐慌。这次楼市新政的确力度很大,从近一段时期各种数据反应的成交变化也基本达成了政府的预期,市场确实降温了。

历史总是惊人的相似,回顾此前调控,市场的变化都是立竿见影。2011年限购政策出台,为2009年的疯狂嗨歌按下了紧急暂停键。2016年,楼市成交越发不理性的路口,调控政策又将购房者从过热的楼市中喊醒,从盲目回归理性。

调控其实不仅仅对于购房者是好事,对于大部分房地产项目来说其实也是好事:大涨不是市场的正常状态。是对投资需求的抑制,是避免市场价格继续恐慌上涨,毕竟相对稳定的房价及购房环境,更有助于帮助真正有购房需求的购房者从容购房。所以你会发现过去数年的房地产调控周期内,恰恰都是买房机遇期。



对于并非投机的需求来说,其实关注几点,满足这些,什么时候都可以买!

1、容积率为王,容积率越低价值越高

2、地段为王,利好越多的区域越有价值

3、产品为王,附加值越多的产品越有价值

从2016年来的北京市场可以看到,改善性住宅成为市场成交主力。改善性住宅一方面是居住空间增大,更重要的是可以为居者提供更多元的生活方式。宁静致远、精致优雅、近亲自然、纯粹的墅式生活……

—1:为什么说容积率为王?!—

房子要涨价,要卖的贵,必然是增加附加值,但目前来看物质内容都很容易复制,唯一难以改变的依然是地段与容积率!

稀缺的物业属性更值得投资,从北京住宅类土地的供应历史看,剔除其中的个别养老用地,平均容积率全部在2以上,土地资源越来越紧张的情况下,导致未来低密度的舒适性物业越来越少。

早在1994年,我国就出台规定限制别墅用地,累计北京最近6年出让的245宗住宅用地中,容积率低于1.5的只有40宗,其中70%位于怀柔、平谷、密云等生态涵养区。



北京土地平均容积率超过2.3的时代,土地楼面价平均单价已经到了4万元,简单计算一下,如果是容积率1地价会多少?容积率是0.3地价会是多少?这种情况下更加稀缺的别墅热已经成为趋势,因为这将是最后的别墅。而在别墅市场来说,别墅的皇冠——独栋,已经硕果仅存,存量不可能增加,最近三年连续的供应少于成交,库存只会越来越少。

不仅仅如此,目前市场上销售的别墅项目基本都是2015年前容积率拆分出现的非别墅社区的别墅,而且以联排叠拼等属性为主。



所以目前市场上容积率最低的项目比如:作为整体项目容积率仅0.3的鲁能格拉斯,这些已经是北京别墅市场上绝版中的绝版。从投资角度看,这类稀缺不可能增加供应的项目,当然比一般房地产项目更值得购买。

买房除了选择时间点外,最关键的自然就是选择低密度,这代表了居住的舒适性,和社区的品质。
—2:为什么说地段为王?!—




独栋是稀缺的,当然还必须要在优质的区域与地段。

房地产最关键的是地段、地段、地段:

回顾2016年,通州市场的供应数据绝对让人惊愕。北京最近台湖区域的类别墅层面,最高单价已经超过8万。



先看普宅,通州去年有新增供应的月份只有4个月,分别是1、2月和5、7月,剩下8个月全无新增。截止到2017年1月,通州已经连续6个月没有普宅新证获批,随之带来的是存量从5223套直接下滑至3457套,根据去年成交状况,只够9个月消化。

再看别墅,通州去年只有6个月有新增供应,且供应套数仅有348套,但整年却成交了661套,截止到2017年1月,通州348套的存量仅够未来消化半年。

市场基本面可以用稀缺来形容。通州区域的利好依然非常多:

通州的规划已经从概念开始落向实地:

北京“四套班子”和相关市属行政部门将启动搬迁;京秦高速开工;广渠路二期通车;环球主题公园全面开工;人大附中、首师大附中、北理工附中、北京二中的通州校区挂牌并启动招生。



“十三五”期间,将是通州全面建设北京城市副中心的关键时期,城市副中心空间格局将基本形成,行政办公区、商务中心区建成投入使用,文化旅游区环球主题公园开园运营。

买房除了选择时间点、低密度外,最关键的自然就是跟着GDP走,通州作为未来的GDP富矿,价值会更高。
—3:为什么说产品为王?!—




买房确定了区域与属性的选择后,就是看产品了:


大部分高净值人群选择别墅的初衷,是对别墅生活的认可和向往,而500平方米以上的独栋产品,无论是在尺度或形态上,都是对别墅人居的最好阐释。
以常年稳居北京独栋别墅一线阵营的鲁能格拉斯小镇为例,该项目近期备受市场关注。


(鲁能格拉斯实景图)


来自北京市住建委的数据显示:
鲁能格拉斯可以说是通州市场一直的销冠:,最近三年连续
荣登通州区别墅成交榜单首位。是区域内唯一一个销售超过30亿的项目。



在北京现在卖房并不难,但难的是一直做销冠,这代表了购房者的认可。

究其备受市场认可的原因,伟哥认为:纯独栋墅区与实景可见现房是鲁能格拉斯突围市场的两大优势。

从产品形态看:鲁能格拉斯为通州区70年产权纯独栋别墅社区,无任何配建和其他形态产品,其独栋产品单套面积450-800平方米,庭院占地近3亩!真正还原有天有地的别墅生活。


(鲁能格拉斯实景图)
目前格拉斯在售产品均为现房实景呈现,园区内树木、绿化等均已达成熟级,商街配套也已进入运营状态,西餐厅、酒窖、SPA、咖啡馆等业态均已成熟运营。
教育利好:创立于1619年、每八个毕业生中中就有一个进入牛津、剑桥大学,或北美的常青藤等世界名校的德威英国国际学校已经与项目达成合作意向。


实景可见现房、500平+人居尺度、通州区楼市利好、学区别墅等优势,都是其能够突围当下别墅市场的决定因素。而在此基础上,鲁能格拉斯提供的纯独栋墅区高端居住氛围,更是令高净值人群趋之若鹜的重要原因。

随着别墅市场持续发展、人居需求日益提升,鲁能格拉斯500平+大户型独栋产品,不仅能够满足当下高净值人群对于人居自住、资产配置的需求,更能够带领别墅生活方式的全新升级。


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