【我多想】调控后的上海，会一地鸡毛还是蝴蝶效应……
政策如约而至，说好十点的会议，9点50的时候朋友圈就开始发起了新闻稿
但是遗憾的是，新闻稿有三张，但是所有人都只发最后一张
不过哪怕这一页纸，很多人也不高兴看，基本上总结了就这么几句话
上海发布楼市新政，严格执行限购，非沪籍居民需连续缴满5年社保或个税，限购审核将前置至交易备案环节；对拥有一套住房，再次购买普通自住房首付50%，购买非普通住房首付70%。
这个政策出来效果如何，也许回头看看会比较好
而今天出台的政策，其实在2013年已经有过非常类似的出台，我们可以回顾一下当时的政策
2013年11月出台的沪七条：规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民社保年限从“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。
怎么样，是不是很像，2013年上海楼市爆棚之后在年底的时候出台了这样的政策，目的也是非常明显，就是要控制当初爆棚的楼市
那么2013年11月之后上海楼市所发生的一些事情，在这个时候来看就比较值得玩味的，我们来看下数据
首先看到很明显的，2014年的房地产成交明显下滑，仅仅成交了974万方，这样一个成交量相比较2013年萎缩的足够明显，这样的成交量下滑应该是对部分新上海人的挤压以及对二套房的门槛树立产生的下滑
然后我们再来看看价格
2014年的成交价格并没有得到控制，增幅达到13%，其实上海历年房价得到控制的年份只有两年，分别是2011年和2012年，这两年房价得到控制的核心理由是因为2011年上海采取了史无前例的限购政策
但是为什么限购政策一直在持续，但是到了2013年就失效了呢，我之前码字已经说过，限购的有效期只有3年，而且后续会产生大量的变异，有兴趣的朋友可以点击蓝字观看六年前上海楼市埋下的潘多拉，今天被打开了……
好了，所以我们可以看到一个明显的特征，首付比例的上升以及控制外来人买房可以很明显的降低上海的成交量
然后我们再来对比下2013年政策和现在的有什么区别
我们可以看到一个比较明显的是
第一，二套的首付比例差异化，普通住宅五成，非普通住宅七成，也就是说，从这一条来看威力没有2013年年底那么猛，所以对需求的压缩也不会那么高
所以我的个人预测2016年的全年成交量应该介于2014年和2013年之间，整体市场成交1100万左右
而对于上海的成交均价，我觉得需要考虑是当下市场唯一不确定的一个变数
我们观测2013年沪七条政策，在提升贷款和提升外来人口纳税期间之外，还藏着一条政策被别人忽略
2013年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。
这个政策是非常明确的增强市场供应的消息，我们看2014年的住宅供应，也非常的给力，市场供应量达到1215万方，是在此之前的前五年供应之最，也就是在供应的配合下，2014年的整体氛围才让人感觉有一点些许凉意
但是2016年的市场供应可能不如我们想象中的那么如意，我们也来看看数据
我们看到2013年和2014年的供应还是很同步的，但是2015年的土地供应极速下降，而这个土地供应直接关系到2016年市场的住宅供应
所以今年市场的最大变数就在于供应不如2013年，所以均价的控制会不如调控的预期，供不应求必然会导致价格的上涨，所以此次调控的未来价格走向到底如何我们需要严重关注今年后续的土地出让情况，这一次的政策调控也完全没有提及市场供应的环节
另外一个蝴蝶因素来自于一条政策，个人认为也是这次政策的败笔
这条政策就是：对于外来的购买资格，要求要求五年而且连续
这个政策出台非常的不合理，几乎是毁灭性得，几乎要求五年不间断的工作，不能跳槽，哪怕跳槽中间也要无缝连接，不能有喘息，这样的政策的确是有点不人道
我们可以看一下，最近一年上海外地人的购房热度，尼玛都是在郊区啊，你说我们这些外来打工老百姓，对于房价有半毛钱影响哇，只会拉低均价啊，现在将这一块人群大量的拦在外面，对于城市的整体成交均价来说，只会提升。之前本来以为虽然提升到五年但是取消婚否这个限制，现在看来没有
这个政策的出台所以非常不利于控制房价
而且多想一步，这个政策后面还会继续发酵
之前已经写过，之前的上海楼市，为什么在2015年的价和量会突然爆棚
看看这个数据吧
2015年1-11月二手房的成交套数是31万套，而一手房只有10万套，这个用自有物业置换改善的频率高的有点恐怖
所以过去刚需买房凑的购买力决定于一个人的收入，而现在卖房子换房购买力决定于你手头的这一套房子能卖多少钱。
只要通过物业置换可以实现自己资产的保值，理性的客户都会选择走这一步。用现在的房子+未来一定会贬值的现金换取未来一套更加增值保值的房子，大概就是这么一个逻辑
对于他们来说，他们不关心这里的房子是不是能卖8万，只要自己手头的房子可以卖到6万，那么8万的单价就是合理的
那么如何把自己的房子卖到6万，那么就是寻找接盘侠，那一拨刚好自己的房子可以卖到4万的客户
以此类推，如此循环，这也是为什么刚需客户会被越来越被逼到外围的核心原因，因为他们的收入没有增长，但是因为被接盘侠的置换杠杆挤压到城市的边缘。
而这个逻辑的最终闭环是什么，闭环就是有大量的外地人去接盘郊区1-2万的刚需房，而且事实的确是这些盘目前被大量的新上海人接受
而现在这个政策出来，等于是最终打破了这个闭环，最低端的房子买卖滞缓，会在上海产生连锁反应
这个5年政策持续多久，这个连锁反应就会持续多久
所以真心呼喊，取消连续五年的缴税政策，当下控制不了房价，反而推高成交均价，长远来看也有非常大的负面作用
一地鸡毛的上海，还会有很多事情发生
——限购审核前置至交易备案环节，什么意思，昨天1300套套暴增的网签，也就是说要很大一部分无效，问过不少朋友，大概有300套以上的网签是无效的，而之前一个礼拜大量的网签也会有这个问题，
——之前一周交了定金但是不能购买二手房的客户，这个定位如何界定，是不是被房东无条件没收了，这是一个好问题
——上海户籍首套的优势更加明显了，所以上海的离婚率开始增高，是不是摇号才能离婚
——买房门槛高了，首付贷的确消失了，但是会换一个明目出来，比如当下很流行的消费贷，其本质就是首付贷，未来是不是会有各种名目的贷款出来，最终用途都是用了首付
——新上海人不敢轻易离职了，企业可以更好的压榨员工，一旦你不听话，我就在你离职的时候少帮你交一个月的社保，让你购房彻底无望。你别说，一定会有这样的企业
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