【中原独家新政解读】昨天连夜网签的，恭喜你了！_【微文阅读推荐】

今天上午市政府新闻发布会上公布新的楼市调控政策。其中限购和信贷升级成为本轮调控的“利器”。

此轮调控具体措施如下：

1、上海累计缴纳社保的年限由2年提升至5年。

限购政策收紧评论：

北京也是采取5年的限购标准，此举向北京看齐。购房准入门槛比当初预期的更为严苛，也表明政府对楼市调控的决心很大。此外，从技术手段对限购短板进行补缺补漏。比如，公司购买房子需满3年以上才能转卖。限购本身可以通过技术手段绕过，如此降低炒房几率。

2、此次信贷政策将购买第2套普宅的客群首付比例提高至5成，非普宅为7成。

信贷政策收紧评论：

信贷政策历来是调控重要抓手，因为购房最后还是绕不开资金支持。因此组合拳中，信贷收紧也是厉害的一招。去年3.30政策强调“二套房”和“普宅”，政策惠及面预计给市场带来12%的增量（以新房为例），但实际覆盖面扩大到53%。其背后是一些银行在实际执行中悄悄模糊“普宅”概念，首付也尽力向4成的比例靠近，所以去年中高端产品成交比较活跃的同时也拉高了均价。

此次二套“非普宅”执行7成是对2013年“沪7条”信贷政策的再次重声。因此具有很大“杀伤力”。而对二套普宅首付比例增加一成对购买力也产生一定影响，不过对有改善能力的客群来讲压力不会太大。比如一套300万的普宅，首付只比调整前多增加30万。

此外，需要承诺购房首付为个人自有资金，给采用多加杠杆买房的客群给予压力。加杠杆买房在扩大需求的同时也把风险扩大了，一旦遭遇楼市调整容易产生坏账，进而影增加金融企业负担。此举是完善信贷措施，减少不合理的杠杆。

专家观点

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：从政策背景来看，2015年上海房价涨幅仅次于2009年，属于历史第二高涨幅。而且2016年以来短短1、2个月上海房价出现非理性上涨，2月70个大中城市上海二手房环比涨幅是4个一线城市之首，新房环比涨幅排名第二，不利于楼市平稳发展。而上周苏州这样的二线城市已经帅先公布楼市调控细则，所以上海的举措是比较积极和主动的，同时给一线城市的调控起“带头”作用。从技术上看，通过抑制当前过旺的消费力减缓供需失衡矛盾，从而达到调控目的。

市场影响：

1、其实3月初调控收紧的风向被市场意识到，捂盘惜售现象有所缓解。

传闻已经给市场一些压力，房企在推盘上有所动作，上周新房市场供应达到19万平方米，为今年以来最高值，并且本周前3天市场供应也达到了13万平方米，房企惜售心态有所转变。从最近几天成交来看，单日成交量接近10万平方米，一般而言工作日交易量大约在4-6万平方米波动。24日成交量更是突破21万平方米，一天相当3、4天的成交量，显然这几天在抢政策时间窗口。二手房房东对价格不在坚持，一些业主愿意让价促成交，但是爆量过后交易面临迅速滑坡压力。

（上周湖畔天下—格兰汇认筹活动现场，排队长龙近千米）

2、政策拐点出现，心理预期发生变化。

2014年9.30政策以来楼市延续宽松，包括最近恐慌性入市都是较高的市场预期在支撑。当前政策口径开始收紧，情绪会受到压制。随着市场走弱预期抬头，短期交易难度增加，市场进入政策消化期。

3、市场迎来力度最大调控，预计4月份交易量环比或降低3成以上。

限购政策进一步加强，以及信贷去杠杆，购买力大幅缩水，成交走弱是大概率事件。从产品来看，将对“非普宅”造成冲击最为明显。今年1、2月份新房市场非普宅成交比例达到6成，而这些物业使用贷款的比例高达9成，因此首付提高到7成，成交量或出现更大幅度顿挫。