新兴CBD成保值增值热宠

对核心城市优质不动产的战略性持有，成资产荒时代企业资产保值增值重要举措...

继去年12月安徽高速22.81亿整购保利绿地广场的A2栋写字楼之后，日前，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者获悉，江苏盐城投资又整体购入了保利绿地广场的B1栋写字楼和C1C2两栋商业，成交总价约16亿元。近年来，全球企业总部以及国内知名企业对沪上高端写字楼依然趋之若鹜，北外滩、虹桥商务区、大宁等新兴 CBD 区域的整购案例不断发生。

保利绿地广场位于上海杨浦区大连路总部集聚区，拥有双轨交覆盖，是汇集甲级办公、总部独栋、商业独栋于一体的综合体项目，总建筑面积约32万平方米，包括2栋甲级办公楼、4栋总部独栋办公楼以及7栋商业独栋楼宇，商业部分和地下商业设施经由多层连廊连通项目内各区域，提供齐全的配套。其总部独栋办公楼还拥有独享冠名权，为打造新兴企业总部创造条件。



去年12月下旬，安徽高速 22.81亿元整购保利绿地广场的A2栋写字楼，成交面积45125平方米。日前，记者获悉，保利绿地广场再次收获大单，这次的买家是江苏盐城投资集团，刚刚整栋购买了保利绿地广场的B1栋写字楼和C1C2两栋商业独栋，成交面积分别为20500平方米和6500平方米，交易总价为16亿元。

据《上海市城市总体规划(2016-2040)》指出：在 2020 年基本建成“四个中心”的基础上，到 2040 年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。

全球企业总部以及国内知名企业对高端写字楼趋之若鹜，随着传统 CBD 区域写字楼供应的饱和以及租金的不断上扬，一些如虹桥商务区、北外滩等新兴 CBD 区域整购案例不断。

除了保利绿地广场以外，近期，虹桥商务区的虹桥绿谷广场、新静安大宁的绿地星光耀广场都有整栋写字楼交易产生，前者买家是前海人寿，购入写字楼自用；后者的买家则是大宁资产管理，此次收购大宁板块唯一在售的整栋写字楼，将用于投资用途。高力国际中国区资本市场及投资服务执行董事及主管汪蓓向《东地产》指出，2017年至今，内资买家在上海大宗交易市场上延续了2016年的活跃态势，虽然可能早于2016年中开始谈判，但今年确实已有多项商办物业成交，当然，若干交易可预见会在近期完成。

“从整体上看，受人民币汇率和市场资金宽松的双重影响，2016年的大宗交易市场表现活跃，”汪蓓进一步分析：“首先，对于投资者来说，目前中国的外汇管制严格，部分资金留在国内，一线城市的商办物业显然是投资首选，从规避汇率风险以及期待获取收益的角度来看，上海作为拥有较高市场透明度且写字楼租金持续稳定增长的一线城市，是最佳的选择；第二，对于自用买家来说，我们也能够看到，在诸如虹桥商务区、虹口北外滩区域等子市场，新增供应的数量较多，自用买家能够挑选满足自己企业需求以及能够提升企业形象的办公产品作为其总部所在地，因而这一部分的成交数量和金额也是相当可观的。”



2016年，高力国际合共收录56个大宗交易，其中，32个交易为投资用途，其余24个为自用，从交易面积上来看，77%的成交面积为投资物业，而从交易金额来看，69%的成交金额由投资者完成。

由此可见，投资者仍为大宗交易市场的主力买家。无论是在核心区还是在非核心区的投资物业，租金回报难免会受到诸如楼宇硬件、地理位置以及交通便利性等因素的影响，而从过去一年的交易情况来看，上海核心商务区投资市场写字楼的净租金回报在3.75-4.25%左右，非核心写字楼的净租金回报则略高一筹，在4.25-4.75%左右。“投资机构所制定的投资策略不同，会有对于物业租金回报的一些硬性要求，不排除这会是非核心区域写字楼成交活跃的一个因素，”汪蓓补充说，“但是，更重要的是，一方面，核心商务区可供交易的优质楼宇数量极为有限；其次，非核心区写字楼的供应量较大，比如前面提到的北外滩、大虹桥等区域，可供选择的物业多样，且伴随着城市各种基础设施的完善，比如地铁线路的建设等，可极大地满足投资者抑或是自用买家的需求。”



戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成同样指出，2016年大宗交易市场中占比最多的当属于新兴CBD区域，尤其是进入集中交付期的大虹桥核心商务，成为2016年度交易案例最多的区域。

叶建成预测，位于核心区域或者新兴市场的写字楼、服务式公寓、商场将成为未来的投资热点。

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