地产干货店 什么才是好户型？

【老潘侃地产】越来越房企发布产品白皮书，这是很好的事情！...

户型是好房子的“焦点”

房子是用来住的

户型则是关键之关键

从客户体验和使用频率来说，相对园林，景观、会所等，房子自身是使用和体验最高频、最多的。所以，研究好户型，无论对销售促进，还是对房子溢价，又或者对人居体验提升，都是事半功倍!

事实上，这么多年来，无论是老潘在做媒体时，还是在明源做地产研究，关于"什么样的户型才是好户型"这个命题一直探讨多年。整体而言，老潘对好户型有三点感受。

其一，好户型有很多规则，但无论如何最大一条规则一定是客户导向，这句话对产品研发者尤有深刻和现实内涵。今天好户型的源头是有差异的，这也导致户型的差异化特征。

• 首先，是设计师强控的户型大多强调设计准则和设计美学，设计师个人情怀泛滥，缺乏客户、成本等视角，很多人诟病一个从来没住过别墅的设计师却要设计和猜摸富人的生活方式，条件好点的送设计师去国外别墅住3个月算好的。当然也有诟病国外大牌设计师不顾中国国情和国人偏好而天马行空的设计反而不受欢迎；
• 其次，营销视角下的户型设计与真正消费者视角的户型优化，这是营销统筹与研发、客服，物业和消费者的意见综合者。
• 其三，消费者导向是最直接的好户型源头，但需要营销人的专业翻译，重庆龙湖7天完全浸入式消费者房子的生活，超长时间，较大样本，真正让消费者居住需求和痛点转化为后期户型优化方向之一，这种模式更直接，更真实。

其二，时代没有固定的好户型，好户型也一直在进化。房地产如今从刚需时代进入改善时代，意味着房地产户型从过去注重功能，实用，安全，得房率，朝向，赠送率转向进入艺术、灵活、美学、舒适、文化层面。改善时代好户型更注重舒适，品质。而豪宅尤其是顶豪也逐渐进入奢侈、文化、艺术品，收藏品层次。今天一线城市豪宅开始出现100多平做一房一厅，220多平做两房一厅，关注舒适，而非得房率的进化。核心在于客户需求越来越细分，小众，多元。

其三，越来越房企发布产品白皮书，这是很好的事情。

一则在更大背景下，房地产还是投资为王，战略为王，产品和服务今天还不是造成房企分化的根本。与好手机苹果成就智能手机全球佼佼者不同的是，能建最好的房子的企业却不是房地产行业的老大，这是地产行业的属性。所以从这个角度来看，优秀房地产专注产品白皮书，这是一个很好的趋势。二则好房子的动力不足，就在于过去10多年一直是需求大于供给，傻子才做99分的产品，可如今供需逆转，行业天花板来临，高地价地王需求产品溢价，消费者可选择面更多也更挑剔，现在做好产品的时代和动力都来了。从最早深圳万科《梦想家》，到如今杭州万科22条军规，再到旭辉上海发布《还原本真》、《生活的形态》等产品白皮书，以及越来越多房企品牌总监朋友找老潘咨询产品白皮书的事……显然产品时代已经慢慢进入加速跑道。



图注：杭州万科产品与服务22条主张，提出杭万对好房子的系统理解

• 比如旭辉一切户型设计创新，始终坚守人是不变主角，
• 比如旭辉产品关注得房率，更关注居住后的得房感，
• 比如有阳光的房子才是好房子的前提，旭辉社区强调夏至日至少有一半的场地在阴影内，而冬至日一半场地日照时间大于2小时
• 比如杭州万科强调房子，本质是一种资源。一块土地是，其中的景观资源也是，一个房间也是，一整栋社区也是资产，更关键的是我们如何看待这些资产？杭万22条主张，体现的是不辜负一块有文化的土地，尊重地脉文脉；不浪费业主一平米的空间，穷尽设计；将社区看做业主的资产，好好养起来，在外部二手房市场不断增值，同时，针对社区优质资源，尊重居住的平等，放弃做楼王……这一切的一切，体现的是杭万对资源的尊重，尊重和尊重

……

好户型，是开发商，消费者共同的追求，今天老潘推荐从两个视角来看好户型。第一从功能角度即动静分区，干湿分区，公私分区、动线合理，通透良好，合理尺度感等来分析，第二从建筑设计角度来分析，即从外部环境、朝向、通风，绿化和室内户型门厅、厨房等的分析。首先推荐的是赵德住知乎日报从建筑设计看好户型的精彩分享，很多对今天认知的好户型是有二度思考的新发现。值得深入思考。首先要谈的是，外部的考量永远在第一位。无论内部空间怎么改造，墙上贴金还是挂银，大部分外部的特征都很难以个人的能力去改变。

1.1 大环境考量（地段）

选房三要点「地段，地段，地段」已经是老生常谈了。住宅是要长久的事情，不能简单抛开外部环境只谈平面图。再完美的户型建在垃圾处理厂边上也是大打折扣。对周围环境和未来的城市规划上尽量要多了解。

1.2 小环境考量 （朝向，通风，绿化）

同样的，只是孤立的考虑朝向也没有什么意义。和周围建筑的关系还有前后距离都会影响采光。下图中的四个朝向正南的房型， A 只有下午有阳光，B 只有上午有，C 只有中午很短的时间有阳光，D 几乎没有直射阳光。

下图中 A 有直射光，B 没有：



理论上来说，朝正南接受光照时间最长，同时入射角度最佳，光线强烈的中午入射角度高，相对温和的早晨和傍晚，入射角度低。完美。可是最强烈的阳光下的阴影最深。有朝南，就有朝北的。没人喜欢完全没有光线照进来的房间。

对我来说，主向南略偏西一点的朝向最好。傍晚下班的时候，还可以看到一点夕阳的余光。而早上也可以在温暖的朝阳中开始美好的一天。



通风上面，单面开窗不是不可以，但是贯通通风占压倒性优势。以德国标准，一般来讲，卧室和客厅的建议换气速率应该达到 0.7 每小时。也就是说差不多 3 个小时整个房间的空气要完全换两遍。卫生间是 3.0 每小时，厨房是 20.0 每小时。单面开窗的情况下，换气速率只能达到 10.0 每小时左右。贯通通风 45.0 每小时。

也就是说，不借助其他工具，单面开窗甚至不能满足厨房的换气需要。（这是德国参考数据，中式厨房可能要求更高） 新风技术，机械换气或者简单的排油烟机可以改变这个状况，但是仍然无法改变单面开窗天然的弱势。

不要看到平面图很多绿色就觉的绿化会很好。请仔细区分草地，灌木和树。作用不一样。

• 遮阳挡灰的是树，
• 隔断区块的是灌木，
• 草地以观赏为主，维护产出比最低。

1.3 恰到好处的外表皮

一般来说外表皮多，开窗的可能性就多，房间的光线和通风就会越好。但是外墙越多，保温隔热的压力就越大。下图中网格是 3x3 米，A 和 B 面积一样，A 的外墙 18 米，B 的有 30 米，哪个房型冬天更冷夏天更热呢？



另外 B 房型中还有 4 个圆圈标注的外墙角。那里是所谓的结构性热桥。尤其是北方的冬天，内外温差大，角落的温度总是低一些。低温空气的含水量低，空气中的水会析出，墙角容易潮湿，甚至发霉。下图中颜色越红，温度越高。





1.4 恰到好处的开窗

开窗不是简单的越大越多就越好。

比如落地窗，虽然可能明亮一点，可是少了窗前放置书桌或者矮柜的空间，小户型里尤其浪费。还比如角窗，空间上的金角银边被窗子占了不说，那个角落真的是冬冷夏热。

还有外飘窗，加大了进深，减少了光线入射，同时飘窗的边框也是典型的热桥，是热量流失的点，也因此容易返潮，甚至发霉。当然，窗子密封性能不好的发霉状况出现不多，就是冷一点。

在这里推广一下德国的内开内倒窗。国内曾经常见的外开窗听说在高层上已经不能使用，常见的还是推拉窗。可是其实在密封，防水，保温，隔音和开幅上面内开内倒窗都有更大的优势。



1.5 恰到好处的阳台

有阳台当然很好，可是阳台的进深越大，客厅就越暗。也就是说，极端情况下，如果南面全是阳台，那么房间里就完全不会有直射光线。这其实是值得考虑一下的问题。

下图中的两种阳台，A 的室内光线更丰富。



1.6 恰到好处的房高

房高不能太低 ，一般房间的大小，装修完地面和顶之后，房高应该高于 2.50 米。跃层在空间上很爽快，但是由于热空气往上走，尤其在北方会在保温上有一点吃力。门厅是室内和室外的过度，是一直被比较忽视的空间。从 friends 就开始的美剧里面那种一开门就是带开放厨房的客厅更是深入人心。

我个人觉得门厅很重要。能保持空间上的适度分割和过度，也是能维持整洁的一个重要原因。让房间容易保持整洁其实也是建筑师的任务之一，并不只是需要断舍离那种在个人信仰方面的升华。

人从在外面的状态和在家里的状态之间的转换，其实需要一个相当大的过度的空间：

放外面用的大衣围巾帽子鞋子书包的存储空间，

全身的镜子，

穿鞋的椅子，

还有客人临走时的寒暄拥抱，

外卖包裹的签单，

甚至邻居送饼干过来时毫无准备的尴尬。

如果这些都在餐桌或者沙发边上发生，家里能不乱么？

更不要说在视觉上面对里面的私人空间隐私的保护。还有冬天温暖的室内温度也不会和楼道里面的较低温度毫无阻拦的进行热交换。

总之，门厅值得多想想。

门和窗的位置是能看出来设计是否用心的地方。开门的地方决定了动线的走向。下图中 A 的动线比 B 要合理，所以 A 中可以在右上角再方一把椅子，B 中的左边角落是动线，不好摆放。手绘示意图，请不要深究比例。



开门的位置也要考虑摆放的可能性。

下面 A 里面就不能像在 B 里面那样摆放柜子。这只是门的位置移动了 65 公分的区别。



窗的位置在上面外部考量中已经提到过，在内部空间的位置其实也很重要。

下面 A 的窗虽然面积大一些，但是却没有 B 那么容易摆放柜子。B 的空间利用效率要高一些。



厕所真的需要自然光么？其实不是必须的。


大家都喜欢有自然光的厕所，我也是。但是厕所的几大功能，方便，洗浴甚至洗衣，都对自然光没有需求。厕所要保证的是比较高的恒定温度，德国建议是 26 度，还有比较高的通风速率。这样才能够避免潮湿和霉菌带来的危害。

德国有调查表明，由于有窗的明卫不用必须安装机械通风，大部分厕所的通风要求反而不能达到要求。寒冷的冬天没人愿意长时间开窗通风。暗卫由于机械通风，反而一直能得到保证。在小户型中，一个有窗的厕所真的可能会牺牲掉一个书房的位置。

所以，不要看到没有明卫就一棒打死，尤其是小户型寸土必争的情况下。这个要求真的不是必要条件。

到底开放式厨房适不适合，我觉得这个已经是在建筑层面没法讨论清楚的问题了。但是，如果只是单纯的因为炒菜油烟太大而放弃开放式厨房，总觉得有点可惜。所以我想多说几句。

在德国的新建住宅里，开放式厨房的确已经快成为默认设定了，这和住宅理念的发展有关，并不只是单纯的西式和中式的区别。以前的贵族，可能连厨房什么样子都不知道。后来在包豪斯时期开始的去阶级主义，功能主义背景下才有了现代厨房的雏形法兰克福厨房（Frankfurt kitchen）。当时的厨房还是完全独立的房间。后来慢慢的，厨房才开始开放，加进来了展示，交流的功能。

下图现代厨房的雏形法兰克福厨房（Frankfurt kitchen）



对我来说，和传统的吃饭时间的对话相比，在开放式厨房里，交流和互动从准备食材的时候就开始了。所以一个简单的办法就是，从能不能更好的交流来判断厨房要多开放。

下图 A 和 B，其实没有很大的区别，B 的开放，可能更多的是开放了油烟，而且从外面能直接看到所有打开的柜门。厨房要一直保持很整洁，否则一览无余的被看到。



C 和 D 把工作台和炉灶从传统的靠墙移到了房间里面，展示和交流效果大为改善，并且厨房有一个半开放的区域，不是所有的柜子会打开门的时候就完全展示出来。这种是效果更好的开放厨房。



可以看得出来，理想的开放式厨房，对空间上的要求也相对大一些。并不是所有的房型都适合。

对于油烟的问题，可以通过餐厅和客厅的适当隔离来控制。这样，既不会又狭小的厨房，也不会有油腻的沙发。又回到开始那点了，只是单纯因为油烟太大而放弃，真的有点可惜。

隔音问题不仅仅是邻居之间矛盾的主因，家庭内部也不能忽略。

石膏板隔墙的隔音效果要比承重墙还有砖砌墙差很多。如果下水管道埋在墙里，要知道位置，紧挨着这面墙睡觉不是最佳选择。

客厅的电视声也可能会吵到隔壁，紧挨着电视墙或者音响的那面墙如果恰好只是石膏板隔墙，紧挨着这面墙睡觉也不是最佳选择。

随着人口老龄化问题越来越严重，无障碍住宅其实是很多人都要考虑到的问题。

内容很多，简单说说：除了垂直方向上的电梯，没有台阶和门槛，还要保证所有的动线里有直径 1.50 米的轮椅转身空间。

门应该大于轮椅的宽度，一般要 90 厘米以上。

厕所的门要朝外开，可以避免晕倒的时候门被挡住无法打开的情况……

虽然对很多人来说这些可能不是当下最重要的，可是一个通过简单改变就可以改造成无障碍住宅的房型，应该是未来的一个发展方向。

零零散散写了很多，但是到最后也没有一个完整的平面图，其实每个人都有不一样的那种的适合平面图。

我希望的，只是能提供一些供考量和判断的观点。只有通过自己的考量才能找到最适合的那一个。这是由明源地产研究院从功能角度风险的好户型设计。首先讲得是户型方正好，但开间、进深带来的方正到底多少比例为好了？习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。



一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。

进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有以下六点。动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。

静区：卧室、书房、主卫等。

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。

动静分区合理户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）



动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。

目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。

户型的私密性主要需做到两点：

• 首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；
• 其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。

公私分区较好户型（参见前面讲开间和进深的户型）

公私分区较差户型（卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分）

通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，

• 首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；
• 其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳。

通透性最佳——对侧采光通风



通透性次佳——相邻侧采光通风



通透性不佳——单面采光通风

动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是

• 居住动线、
• 家务动线、
• 来客动线。

动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉）



动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）

地价越来越高，房价越来越高，低价的小户型日益受到购房者的亲睐：究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的最低限度？

户型不能过小，那是不是越大越好呢？不是的，卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感，降低居住者的舒适度。说几个主要的尺寸：

• 客厅开间不宜小于3.6米。
• 主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3。
• 次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
• 另外风水角度入户门进来不要是个大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门。

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