招商蛇口切入“旧改”

布局旧改背后，是招商蛇口央企优势的体现和利润提升的需要。...



布局旧改背后，是招商蛇口央企优势的体现和利润提升的需要。

阳春三月，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”，001979.SZ）最终选择联姻武汉钢铁(集团)公司（下称“武钢集团”），切入武汉旧改项目。

重组之后的招商蛇口财大气粗，武钢集团能抱得大腿也是乐见其成。

存量土地成香饽饽

3月14日，招商蛇口发布公告称，公司与武钢、武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司（下称“青山区国资集团”），就成立房地产平台公司与筹备工作委员会签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》，三方成立平台公司介入武钢集团的存量土地开发。

有接近招商蛇口的知情人士表示，招商蛇口与武钢集团的合作是看中了武钢集团手里的大量土地。

公告进一步指出，以武钢集团全资子公司“武汉钢铁集团资产经营有限责任公司”作为三方房地产投资平台公司(下称“平台公司”)，招商蛇口与青山区国资集团方通过增资扩股方式参与平台公司的开发与经营。增资完成后，招商蛇口、武钢集团、青山国资集团将分别持有平台公司50%、34%、16%的股权。

此次联姻的目的非常明确，招商蛇口与武钢集团的合作基础为武钢集团的存量土地，未来将通过平台公司开展社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方面的合作。而合作的重点则是社区开发与运营，本质就是住宅地产的开发。一方面，平台公司将对武钢集团存量权属土地进行规划调整，完成原有工业用地的变性工作；另一方面，平台公司也可参与市场招拍挂，获取土地后进行社区开发与运营。

此外，在园区开发方面，平台公司将对武钢老旧厂房进行升级改造，并引入相关产业以发挥土地价值。招商蛇口还将与武钢集团共同组建团队，对商品住宅的物业和持有型物业进行运营管理。

在外界看来，武钢集团与招商蛇口的联姻其实是武钢集团整合的重要一步。在2016年9月，国资委同意宝钢集团与武钢实施联合重组，宝钢集团更名宝武集团，成为武钢集团的母公司。宝武集团成立后，对武钢集团的定位是专注于非钢多元产业发展，从此次与招商蛇口的合作方案中就可以看出，武钢集团已经踏入房地产开发行业，开始运作新产业。

实际上，武钢高管层通过对集团业务进行系统梳理，确定了四个一级利润中心的组建方案，分别为不动产、水务、康养和绿色城建等四大业务板块。而与招商蛇口的合作应则是不动产利润中心的落地。

值得注意的是，招商蛇口并未披露此次合作涉及的增资金额、土地面积及具体区块。本刊记者通过从已有的武钢所在青山区规划查询发现，武钢本部厂区占地面积达21.17平方公里，拥有的土地存量十分可观。

分食旧改红利

目前，招商蛇口在武汉只有三个地产项目，而园区开发方面暂未落地。“通过与武钢集团联姻，招商蛇口可以在武汉实现深耕，因为武钢大规模的存量土地资源将有助于其落地‘前港-中区-后城’的模式。”兴业证券的分析师李辉指出。

其中，青山区国资集团也是此次合作平台的筹建方之一，这对于平台切入整个青山区乃至武汉的旧改市场提供了便利。“武钢存量土地存量主要有老的居民区、老旧厂房改造以及工业用地搬迁腾挪的空间，规模不小，潜力可挖。目前，武钢集团所在地是个典型的工业城，围绕功能区形成中等县区规模，无论从政府还是企业，旧城改造势在必行。”中国指数研究院武汉分院分析师李国政在接受媒体采访时指出。

此前对于旧改项目，不少房企掣肘于报批手续繁杂、拆迁困难等原因，很少染指。“虽然旧改项目被简单粗暴贴上了黑色的标签，但旧改应先改造脑袋，核心在于平衡各方利益。”李辉告诉《地产》记者。

随着城市可开发的土地资源日益减少，旧改成为推动城市发展和解决土地利用瓶颈的主要渠道。例如，保利地产在广州“三旧”改造市场中拥有合计超过1万亩用地的协议改造面积，预计改造总建面超过1500万平方米，其中约900万平方米位于核心地段。原保利地产总经理朱铭新曾称：“棚户区改造和旧城区改造是近两年公司工作的重点之一，契合了国家城镇化的脚步和进程，利润率水平也相对较高。”

“与保利地产类似，招商蛇口作为央企，本身有很多资源可以利用，旧改拿地也会更便宜，但旧改项目仍面临整体投入资金较大、时间成本高及风险可控性低等问题。”一位业内人士指出。

不过，在招商与武钢的合作中，涉及到“以委托交易方式完成土地变性相关工作”。早在2016年10月26日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，土地增值收益公司与前海管理局按4:6比例进行分享。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地实现变性。

布局旧改背后，是招商蛇口央企优势的体现和利润提升的需要。据招商蛇口2016年的年报数据显示，其累计实现销售金额739.34亿元，销售面积471.15万平方米。

而来自克而瑞信息集团(CRIC)的数据显示，2016年全年销售额突破1000亿元人民币的房企由2015年的七家跃增至12家，其中年销售额首次超3000亿元大关的有三家，分别为中国恒大、万科和碧桂园。此外，融创中国、华夏幸福、绿城中国、华润置地、金地集团五家房企也首次跨入千亿门槛。

曾经与万科比肩的招商蛇口，已经被远远地甩在后面，并被后来者赶超。为此，招商蛇口将2017年的销售金额目标确定为1000亿元。最新数据显示，2017年1-2月的销售情况,招商蛇口已经累计实现签约销售面积77.26万平方米，同比增加98.51%；签约销售金额154.48亿元，同比增加95.67%，前两月已完成全年销售目标的15.45%。

“虽然房地产行业的平均利润率在下滑，但房企的比拼依然是规模，没有规模就没有话语权与江湖地位。而错过房地产黄金时代的招商蛇口，要想快步发展，必须加强央企与地方政府的合作，即在强化市场运作和企业主导的思路下尝试搭建‘小政府+大企业’的运营管理机制，从而获得大规模地土地储备。”上述知情人士指出。

重组上市之后，招商蛇口已经意识到发挥自身资源，通过“小政府+大企业”的模式获取土地。例如，在2016年，招商蛇口与深圳前海管理局组建合资公司共同推进前海土地的开发、与北京市通州区政府共同开发台湖镇等重要项目上都在实践央企与地方政府合作的模式。而本次招商蛇口与武钢集团、青山区国资集团的合作协议无疑也是政企合作模式的延续。

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