【大行觀點】低通脹下的樓市 剛需仍未消失

 

筆者:Q房網香港董事總經理 陳坤興日前政府統計處公布,最新(2017年2月)的綜合消費物業指數,最出乎意料之...





    筆者:Q房網香港董事總經理 陳坤興日前政府統計處公布,最新(2017年2月)的綜合消費物業指數,最出乎意料之外是上月整體消費物價竟然比起去年同期輕微回落0.1%,亦是自09年8月以來,首度出現通縮的現象,同時間亦代表著長達8年的負利率的情況亦告消失,在低通脹樓市走勢會否逆轉。在經濟學的概念上,負利率是指實質利率(Real Rate)出現負值,在計算上當通貨膨脹率高於銀行存款利率,便會出現負利率的情況,基於上月本地消費物價指數出現負數,即使銀行存款利率仍然接近零水平,「負負得正」下本地長達8年的負利率情況亦告消失。相信大家亦理解到,負利率的出現對樓市產生極大威力,是因為存款利率低於物價指數,一般市民便會減少儲蓄,增加消費,特別是當預期物業價值升幅可以跑贏通脹,亦遠高於存款行率時,買樓不單可以儲錢,亦可以博取資產升值,因此在負利率的環境下,買樓自住以至物業投資收租亦會變得相當吸引。但上月消費物價指數變為負數,負利率消失下,後市走勢會否逆轉,不過亦正如政府發言人所指,上月通縮只是基於去年及今年的農曆新年長假處於不同月份,令旅遊消費顯著下跌,加上疏菜的價格跌幅擴大,因此上月數字只是短暫因素影響,而事實上如果綜合1、2月的數字消除農曆新年的影響下,期間的基本通脹率為1.5%,實際上未算通縮,加上本地經濟增長維持正水平,相信在未來一段時間,本地物價市場仍會維持於1至2%之間的低通脹水平,通縮日子仍未重臨。無可否認,當我們環顧最近的市況,不少交通工具亦已加價,與此同時租金開支仍然處於上升軌,通脹情況仍然普遍出現,再者即使剛於本月中美國再度加息0.25厘,惟本地銀行仍然未見跟隨,普遍銀行存款利率仍處於接近零水平,而低通脹的環境持續下,估守估計負利率情況至少仍會維持1至2年的時間。綜合而言,未來本地仍處於低通脹的環境,加上本地銀行尚未告別「零息」,市民仍需要為資金尋出路,再者現階段買樓收租回報仍有2至3厘水平,個別更達至3厘以上,比對於現時一般同業拆息(Hibor)按揭利率還要高,以最新一個月拆息(H+1.3%)計算,實際利率約1.74厘,樓市仍存在一定的剛性需求,市民買樓需求仍然殷切。
    Q房網‧香港董事總經理陳坤興先生
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