发人深思！过去10年，从美国到中国，为什么这个行业没有被互联网颠覆？
房地产中介能被互联网摧毁吗？看美国经纪行业给出的答案！...
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过去这些年，从电商、O2O到各种共享经济的潮流，彻底改变了包括餐饮、酒店、旅游、商超等服务行业的生态，但惟独一个行业置身事外——房地产经纪业。
中国的互联网中介曾来势汹汹，线下门店忧心忡忡。可到了今天，传统中介并没有被互联网中介干掉，反倒是他们也开始了线下开店。
对比来看，美国传统中介地位更没有被撼动。1997年——2007年，面对互联网的兴起，美国的专家学者不停预测房地产经纪人处境危险。可真实的情况是，过去20年，美国的经纪人数量增长了60%。而且自从2005年开始，经纪人佣金率一直都在6%徘徊，始终未下降。
为什么会出现这一现象？互联网到底如何影响的中介行业？我们不妨深入去了解下美国房产中介这些年的发展。
一、互联网公司Zillow和Redfin都“失败了”
2006年，全球网络旅游公司Expedia和Hotwire的高管出走，在将旅行社经纪人挤出行业之后，创办了Zillow，他们期待Zillow能把房地产中介也干掉。
美国的房地产经纪行业建立在MLS基础之上。这是一种全行业内的房源共享系统，集中了几乎所有挂牌经纪人的房源。经纪人分买方经纪人和卖方经纪人，买方经纪人通过MLS获取房源，帮助自己的客户交易。
经纪人都惶恐Zillow夺去工作，他们不希望Zillow能接入MLS的房源数据。Zillow最后拿到了这些房源，但它妥协了，转而把主业放在了房产广告上。
另一家Redfin更像中国的爱屋吉屋，是一家重科技公司，创办之初就扬言要把经纪人佣金降下来，每笔交易他们只收取较低的固定佣金。
Redfin最初遭到了经纪人们的抵制，甚至发生了一些暴力事件。今天，它更像个传统中介了，有自己的本地经纪人，收1-1.5%的佣金率，经纪人有薪水和跟客户满意度挂钩的绩效。
不过，Redfin还是个小玩家，在美国市占率仅1%-2%，在极少数像芝加哥、西雅图和华盛顿这样的大城市能占到5%。
总之，互联网显然并没有破坏美国房地产经纪行业的根本。
二、传统中介依然强劲
美国全国房地产经纪人协会（NAR）是美国最大的经纪人会员组织，它们一直在通过游说和宣传，有时候甚至是一些新型手段去巩固经纪人的地位。
去年NAR和美国ABC情景喜剧《摩登家庭》合作，剧中的角色Phil Dunphy正是一个执照经纪人。
全球最大的房地产特许经营品牌21世纪不动产在2017年启动了新一轮的广告运动，也喊出了经纪人无可取代的声音。
他们拍了四只广告片：《不是一个APP》、《祝你好运，机器人》、《上门服务》、《变戏法的人》，从不同的角度讲述了经纪人的日常。比如，只要客户有需要，经纪人可以很早起床，晚上不用睡觉；经纪人能上门提供服务；而且能搞得定所有焦头烂额的交易。
21世纪不动产在全球进入了76个国家，拥有10万名经纪人。面对新对手的竞争，他们并没有一味排斥，而是加大了互联网科技的投入，为门店和经纪人做好技术支持，突出服务加盟商这一功能和角色。这也是在美国牢牢占据经纪人数量第一，市场份额第一的原因之一。
传统公司的努力，有效稳固了经纪人在客户心目的形象。NAR报告显示，2016年，全美89%的业主都使用经纪人交易。与过去五年不相上下。同时，由业主直接出售的交易跌倒了1981年该机构统计以来的最低值——8%。
三、佣金为什么始终降不下来？
结果，互联网取代了经纪人的主要功能之一——提供信息，这个佣金率却仍然稳定。
美国房地产研究机构Real Trends发现，这些年美国经纪人佣金率的变化基本随着房地产市场的周期性而细微变化，几乎可以忽略到互联网的影响。
研究学者对佣金率降不下来都没有好的答案，他们指出了几个潜在因素。比如房产买卖是一个大宗金融交易，非常复杂，而且频率极低，买房者平均12-13年才出来交易一次，所以小心翼翼的顾客还是会青睐于向经纪人寻求帮助。
相关的管制似乎也阻止了佣金下降。20个州和哥伦比亚地区都规定了经纪人需提供的最低限度的服务，这样一来，经纪人没法少做一点，佣金少拿一点。有10个州还禁止经纪人拿回扣。
Redfin的CEO Glenn Kelman对公司的将来很乐观。他认为，伴随着新一代客户进入房地产市场，Redfin的业务会保持良性增长。“那些在亚马逊上购买教科书长大的孩子，现在正在Redfin上买房子。”
可经纪人也没有坐以待毙，他们更主动使用新技术。随便翻看一个美国经纪人的手机就能看到，有能查看已售出合同的APP，能写合同的APP，还有能随时跟进潜在客户的、有能在线制作房源视频的、有能提供翻译援助的等等APP。
互联网在帮助经纪人方面发挥的作用，正吸引了很多来自微软等公司的技术人员去“卖房子”。美国很多夫妻联合卖房，其中一个可以负责营销、技术等，另一个专门来和客户对接。
由技术人员组成的卖房小队伍也在扩大。这些人掌握数据，每个成员有不同职责，用互联网广告瞄准买家，从Zillow找客户。去年，有一支马里兰州的团队，成交的房子销售额达到1亿美元。
很多老经纪人也感觉到了压力，有客户会试图压价。但不必担心，因为有2／3的客户仍然在通过个人推荐找到他们的经纪人。
现在看来，互联网是大不可能减少经纪人数量，把佣金率降下来的。除非经纪人主动降，因为假若互联网让经纪人效率更高，他们可能会以量取胜，也就更倾向于给佣金打折扣。
后记：
从美国房地产经纪行业的变化中，我们能看到，互联网始终没法取代经纪人有温度的服务，它只是改变了信息获取以及房屋交易的流程。
随着中国迈入存量房时代，房地产经纪行业也正在成为创投焦点。中国不像美国那样以NAR、MLS等系统做支撑，互联网科技有了更大的潜能去改变行业。比如，像21世纪不动产这样的特许经营巨头在中国打造的房源共享系统，就力图替代MLS，成为中小中介的资源共享平台。
我们相信，二手房经纪行业在中国仍然是一个朝阳行业。它的商业进程要比美国波澜壮阔的多。
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