上海政策出台了,但远没那么简单……

 



是的,昨天政策的确已经出台了,这一次的政策的调控范围很大,而且有比较强烈的蝴蝶效应,昨天的文字里我都说过了。

但是不知道是妨碍哪位大爷发财了,昨天的文字在存在8个小时候后被删了

不过不要紧,阅读量已经破十万,该看的人多半也都看过了

但是我想说的是,我们看到了政策调控,但是政策出台前后隐藏的一些隐线不知道大家都看到了么

一个现象不足以解释全部,我们尝试着把逻辑串联起来,看看3月份前后上海楼市到底发生了什么

我们尝试把时间轴往前看看,在政策颁布前的两个礼拜,上海市场在纠结什么

所有人都知道2月的上海楼市爆棚了,房子出来一套卖一套,价格定一套有人接盘一套,那么到了三月份呢,依然如此么

大数据给你答案



三个月的第二周,上海新增了8830套房源,因为这个是链家的数据,考虑到链家的房源为上海房地产交易中心挂牌二手房数量的一半左右,每隔30秒,全上海就会增加一个可供购买的二手房。

是的,你没看错,因为2月份的行情太好,激活了二手房市场,大量的二手房选择在这个时间点入市

好了,关键数据来了,楼市这么好之后,成交是否火热呢

为了对比直接和准确,依然用链家的数据



同样的,三月的第二周,只有500套房源下架,言下之意是什么,供应的增加并没有带来更多的房源成交,这个是什么原因

也许网络上的一个段子可以解释这个原因

微博上有这么一个段子:近期上海急涨,已经大大降低中介狗的收入预期了,前段时间,中介狗吹张,是为了让买家发慌,尽快下单,自己好拿提成,没想到急涨导致房东自己也不知道自己的房子应该卖多少钱,所以索性随便挂价,捂盘惜售,而客户也对快速的上涨表示看不懂,宁可选择相信4月份会出现的调控政策后投身楼市。这一下害苦了中介狗

而这一则段子发生的时间,是3月8号,刚好是三月的第二周

各位,看出来3月二手房市场微妙的变化么,2月的疯涨也让二手市场产生了一定的恐慌,这个恐慌不是因为担心自己的房子会崩盘跌价,而是因为真的吃不准自己的房子真实价格而恐慌。

再加上之前一直对外释放4月份会有新政策出台,所以3月份的上海二手市场的成交在快速萎缩和下滑。

好了,二手房的一个月速冻换来的代价是什么,直接导致了市场购买力的下滑

卢俊在之前的文字已经说到了,当下上海强劲的购买力来自哪里

两个字:置换



之前买房是凑钱交首付,现在是卖掉自己的房子买新房,我们可以看到2015年的二手房住宅成交套数是一手房的3倍还要多,这个数值是历年的巅峰值

换一句话来说,不论是首套还是改善,大多数客户是卖掉自己的二手房去买更好的新房以及次新房

好,到了这个逻辑我们顺着往下想,我们可以发现一个趋势就是

二手房在市场的速冻之后,转换到一手房的购买力也就降低了,所以从某一种角度来说,现在一手房的需求有一定程度短线的萎缩

但是,但是,为什么现在的一手房市场没有表现出来呢

因为政府还捏着调控开发商的一个利器:预售证

现在已经不是行业内的秘密了,3月份能够拿到预售证的楼盘是少之又少,项目单价7万元之上的楼盘统一不发放预售证,4万到7万的项目选择极个别对外发放,4万元以下的,单价合理的给予预售证





大家可以大概瞄一眼这两个月市场能够放出来的房子,第一量非常少,第二都是郊区位置,通过这种方式,政府认为的调控上海一手房的成交均价下滑

但是各位要知道,这个策略只能某一段特殊的时间使用,不可能一直用,到后面该给的预售证还是会给,但是政府下面一步棋的策略非常好

他会选择在4月下旬或者5月上旬的某一个截点,突然集中性的发放预售证

这个策略会导致什么现象,也就是一手房在4月份的市场市场供应量会突然性的增加

刚才我说了什么,通过3月的市场楼市二手房的萎靡,一手房的购买需求在下降,而且现在在新政的背景下,市场的需求只会被压缩到更少。

而对应的一手房供应又突然增多

所以四月的上海整体供求关系一定是突发性的供大于求供求失衡是调节价格的第一个策略

第二我们可以推测一下现在所有开发商的心态

大量的开发商在1-3月是没有房子卖的,没有房子卖对于他们来说就是没有收入,但是你要明白一个事实就是:开发商是一个现金流的动物,身上所有的东西都是借的。每年的3、6、9、12都是还钱的时候,什么工程款,什么借钱利息都是这个点还,但是1-3月没房卖,家里账上已经非常紧张了

如果在4月突然给你权利可以卖房了,这个时间点一定是赶紧卖掉回笼资金,然后去还账

而且在市场供大于求而且需求萎缩的大环境下,平价出货是所有开发商潜意识的行为

这个是第二招

但是你要说,如果个别开发商不差钱挑起事怎么办

别怕,还有第三招

我收到朋友给我发的一个截图,可以给大家分享一下



大家可以看一下文件签发的时间和约大家开会的时间

文件16号就写好了,约大家新政后3天后开会聊天

言下之意是什么

各位,控制预售证这件事已经表明不是一个难事,现在新政也出来了,各位看着办,平价出货吧。如果你们个别同志太激动,那么呵呵,下一波预售证就不知道什么时候了

这个是第三招

这三招环环相扣,都是在暗示开发商,后面给你的预售证,你备案的时候价格自己注意点,多少价格合适

所以各位可以看到,上海这一次对于调控的坚定不移和多管齐下

这一次的调控把银行的银根收紧,二套房的首付提升,这其实是某种程度的需求压缩



2013年年底的时候上海就用过改善7成首付的策略,很明显的就看到2014年的市场成交下滑,所以未来上海的需求萎缩是一定的

再加上这一段时间对于开发商的调控,突然的增加供应量以及严控预售证策略,就是为了短线内增加供应量和平稳价格

这个核心诉求就是

严控4-6月的上海楼市

这个时间,上海楼市不能波动,不能暴躁,不能狂涨

没有第二个选择,也没有中间值

一定要控制

很明显,2015年的上海楼市起伏让上海政府在今年的上半年就痛下决定,一定要在今年的上半年解决这件事情,这一些已经毋庸置疑了

那么我们看2016年的全年呢,会不会一直这样呢

上海楼市的最大变数就在于,这一年上海能够供应出来的一手房有多少



去年一年出让的住宅土地实在太少了,所以2016年这一整年的供应量是减少的,需求虽然压缩但是供应一旦减少,这个供求关系是不知道的,政府可以通过预售证的方式短线内调控市场供应,但是调控不了全年

所以今年市场需求下滑一定是定数,但是价格的走动就决定这一整年全年的供应到底是多少

很遗憾,今年的政策没有像2013年年底那个政策一样,贷款调控的同时保证了土地供应,而这一个不同,则决定了今年楼市轨迹是否会像2014年一样的走势

我们可以期待

但是,最后我想说的是

——市场出现投资客那么是投资客的问题,但是如果所有人都把房子当成增值保值的工具,那么这就是这个行业的问题

——宣布调控政策前一天市场轰出1700套的成交,说明客户不是因为调控房价而恐慌,而是因为买不到房而恐慌——不惜以离婚作为代价而置业,说明百姓的资产在其他地方已经贬损到什么程度了

——哪怕用首付贷也要买房,你可以说我太拼,但是现实是我不得不拼

ps:所有人都在后台问,昨天的推送能不能看到,我本来想再发出来,后来想想算了,既然决定了这个文字不能在微信里传播,那么就不传播了

但是这不能改变卢俊的文字类型和表达方式,所以,各位可以做的是,每一次卢俊的文字推送,各位都抓紧时间看,因为每一次看可能就是最后一次遇见

转载带上这张图我就不和你计较
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