新规出台，商业地产或迎巨变

【明哥导读】强势增加自持比例，政府在住宅去化的同时，也开始研究商业的去化。新政对开发商的运营能力要求越来越高，销售型商业物业的路越来越窄，这是个很重要的信号。欢迎交流探讨，明哥微信：3279678885

 

1、从一块地说起

这两天一个朋友让明哥帮转一个上海地块合作信息：

占地面积5万多平米，容积率2.5，住宅商业办公混合用地，楼面地价6000多，周边房价3万多。商业要求全部自持，办公要求部分自持。寻求合作开发。

本想上海地块不愁嫁，结果出人意料，看看地产投资方和基金方朋友的几个代表性看法。

虽说住宅销售就能回本，但商业办公拿着不知怎么办。

商业能散售也就算了，还一定要持有，要有商业运营能力的房企。可是有商业运营能力的基本上又是轻资产运营。

这种项目对于基金闭环是种考验，基金到期，募资来的钱怎么退出呢？

2、新政出台

源头是上海近期发布的一则商业地产新政《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》

鼓励开发企业持有商业、办公楼持续经营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

在商业地产供大于求进入下半场的背景下，规定高持有比例是个很重要的信号。

3、商业地产进入下半场

中国商业地产正在进入下半场，据统计目前全球在建购物中心总面积十强的城市中，中国就占据了其中的8个席位，而上海目前在建的购物中心总面积排在全世界首位。

位于全球在建购物总面积前十的城市名单分别是上海、成都、深圳、天津、伊斯坦布尔、武汉、莫斯科、北京、南京与广州。

商业地产的库存比住宅地产更加严重。

中国商业地产行业年度发展报告统计显示，我们商业地产的待售面积是2.7亿平方米，住宅待售面积是4.5亿平方米。一年的房地产销售量12.8亿平方米，当中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业。从待售面积来看，住宅占比远远小于商业地产，库存当中35.7%是商业地产，这个比例很高。过去讲泡沫化、同质化、边缘化，其实还有过量化、库存大，这是我们面临的问题。

以四川为例，目前四川不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右，成都市中心商业地产可售周期时间则更长。据报道刚刚结束的政府常务会议原则通过待开发商业用地可经审批转为商品住宅用地。

已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

4、销售型商业物业的路越来越窄

 

王健林很早以前就强调商业地产只租不售的重要性：

凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。

如果非要卖，王健林开出的药方：

1）在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。

2）如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办？可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。

3）如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。

新规出台，意味着分割销售将变成几乎不可能，商业地产的金融属性进一步凸显，各路开发商们如果想要继续拿地开发商业项目，强大的资金实力成为必备。

5、没有运营能力，资产也是负担

除了资金实力，商业运营能力是另一个关键能力。万科郁亮认为，没有运营能力轻资产也是负担。

……关键是运营能力。无论轻资产还是重资产，当运营能力提高的时候，资产都会变轻；没有运营能力的时候，轻资产也是负担。而运营能力的核心又是人……人变得越来越重要，取代资本成为第一位的生产要素，传统的职业经理人制度也须与时俱进从职业经理人制度升级为事业合伙人。

即使业界寄予厚望成为解决目前商业地产问题有效途径的资产证券化，也依赖于通过专业运营把年租金收益做到5%以上。

能把年租金收益做到5%以上并非易事，表面上这些购物中心是开发商的资产，若一旦经营不好导致空置就是开发商的不良资产，而资本一向都是逐利的。









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