聊聊多伦多的房子

华人不仅带动加国房产持续升温，华人炒房团的足迹更是遍及全球，不知是好事，还是坏事？...



新近好些国内朋友联系，想在加国购置房产。遂找出早些时写的一篇小文，重新修订，以便朋友们参阅。

刚到多伦多时，被经纪人带着到处看房。加拿大的房屋不像中国几乎是清一色的商品房，房型丰富多彩，选都选得眼花缭乱。听到各种类型房屋的名词，一直没弄明白过，后来有心探究一下。

先来认知一下国内我们通常住的公寓楼，就是两房、三房、四房那样的房子。在这边一般叫Condo或Apartment，二者还是有些细微区别。

有说Condo跟Apartment的最主要区别是产权不同，Condo拥有产权，而Apartment一般不买卖，由大楼管理处统一出租并管理。还有说，Apartment的条件要比Condo差些。

平常听到最多的是就叫condo或condominium，就是共管公寓或联权公寓。通常是高层，也有多层，一栋楼内有很多套房，每套房的产权归个人所用，但集中管理。

Condo通常配有健身、娱乐设施，有的还有小型图书馆，当然要付管理费。因加国人民喜欢家庭聚餐，通常都是好几家聚会，人数一般在二三十人，而Condo的客厅显小，大楼会配有很大的餐厅，可以预订后用于组织大型的party。



再看别墅。大体上细分成几类：

1）独立屋detached house，四周与邻居都是分隔的。这种房型最贵了。



2）半独立屋semi-detached，在中国一般称为：双拼别墅。两户人家之间合用一堵墙。



3）镇屋townhouse，多户人家连在一起的房子。在中国一般称为：排屋或者连排别墅。



4）平房bungalow：通常地面上只有一层，也有不少是错层。错层的房子根据楼梯的方向，又分侧复式，前复式，后复式。只是Bungalow的楼梯不会像独立house那么高，楼梯会较低些，也就几层吧。走上几层有卧室，走下几层有客厅，再下几层又是地下室。 初次见到这类房子，有点像迷宫式的，走走就冒出一间房，很是特别，并伴之惊喜。Bungalow并非廉价房屋的代表。因为这种房型占地面积大，土地的容积率是最低的。尤其适合老人，因不需要爬太高的楼梯。



5）还有一种Link House又叫连屋，一般情况下，从外部看，和普通的Detached House没有太大的区别，除了建筑物之间的间距比较小一些。从内部结构上来看，Link House之间的地基、地下室连成一个整体结构。但是，使用上和Detached House没有差别，只有在涉及到改建重建的时候，才会体现出不同。

关于产权与管理费：

不同的房屋类型，可能有不同的产权，物业管理费的要求是不一样的。比如：

独立屋一般是Freehold（自由产权），没有管理费 。

共管公寓Condo是共管产权，有管理费。

而镇屋（Townhouse)是共管产权，收管理费，也有部分是Freehold，不收管理费，价格差别很大。

当然住house更独立更安静，有院子可以种花种菜的，不用交房屋管理，但要多出好多事要打理，如冬天扫雪、夏天除草、秋天扫落叶等。

而住公寓楼设有房屋管理处，房主每月要交纳管理费。住公寓更为安全，有保安人员值班卡；楼内还有健身设施，费用都包含在管理费中，非常省事又方便。只是Condo管理费逐年上涨，也是笔不小的开支。

关于租金投资：

一个熟悉的朋友告知，house的回报率约2%多点，Condo的回报率有4%多点。没有认真研究过，也不知是否准确。据说这些年多伦多公寓的空置率不到2个点。一个原因是，house增幅太快买不起，而外来移民、国际留学生增多，Condo出租需求持续旺盛。

认识有几位父母，都在孩子上大学的附近买栋house或公寓，孩子自己住一间，余下出租。几年下来，租金算上房产增值，至少孩子上学的费用都算包含，也是一种不错的投资考虑。否则，孩子上大学几年的学费、住宿费以及生活费开销也是一笔不菲的开支。这种情况下，父母通常将房子写上孩子的名义，作为孩子的唯一一套住房，孩子大学毕业后再卖出，也不用交纳个人所得税。

关于买房关注点：

个人认为关键是明确个人需求，其他地段、交通、学位、个人资金这些通用情况就不说了。

看一个房，要弄清楚房屋的一些基础数据：

首先是房型，详见上面各种类型。加拿大的房型真是丰富多彩，总有一款适合你。

其次是LOT，就是占地面积，当然占地越大，就越值钱，地在哪里都是宝贵的。

再看房屋结构与大小，有几个房间，几个卫生间。这边房屋面积按“尺”来算，大约就是地上一层与二层面积的总和。地下室看装修情况，一般会单列，分为已装修与未装修。

还有车库，加拿大冬天这么长，冬天又雪多，一家两个车库是基线要求。

买房前还要找专门的验房师来验房。说到验房，以前是确定要买这套房，才去请一个专门的验房师来验房，因为要付费的。如有问题，还可以再砍价甚至取消订单。新近才了解，由于多伦多已变成卖方市场，都是抢offer，好不容易看中一套房，几个人来抢，你若报价低，还未必能抢到呢。所以目前成交条款都变成无条件成交。就是说万一买方有什么问题，如贷不了款付不起费，那订金就白交了。但不验房对买家其实蛮有风险的。所以要有规避举措，就是事先进行。如果你真是中意这套房，在房子开放日期间，就带了验房师将主要的地方仔细查验一下，如水、电、屋顶、地下室等，事先与房东说一下，也不会有什么问题。或者自己放大火眼睛金仔细查看。只是目前卖方多数都会在挂牌前好好装饰房间，甚至请专门的装饰公司摆上很艺术的家私、饰品，让你一见钟情就有买房的冲动。冲动是魔鬼，提醒一定要跳开那些华丽的装饰，看清房子的内在结构、质量才是正道。实际上交房时，那时挂饰、家具什么的多数都会拿走的。

买房还要考虑一些费用：中介费、律师费、地税、保险等。

关于房价：

加拿大房子增幅最大的三个城市，首当其冲的是温哥华，其次是多伦多，再是魁北克。其中最为疯狂的是前两地。而其他小城市，仅是小有增幅，还有城市因经济不好，甚至有所下降，如卡尔加里。

多伦多的房子这几年一直疯涨，月月涨，年年涨。一朋友新近刚卖了房，几年前50万买的，刚卖出130万。看看这世道，在哪里投资地产似乎都没错呢！当然，潜在的风险总是有的，可谁又能看清未来呢？

相对而言，Condo房子增值不多也不快，而House的增值相对要快要多。当然有些邻近校区或地铁上的condo也有不俗的增值。前段碰到一位从上海过来的父亲，给多伦多大学留学的女儿在学校附近买了一套70万的Condo，说就一个女儿，为了她安心读书。而这个价位在稍远一些可以买下一栋独立house。可叹天下父母心！

另外一个火热的市场，就是新建楼盘。一朋友去年买栋新的独立house，120万，今年值160万。

又有人过问新房如何买？在此说明。那新房除部分是旧宅地推倒新建外，一般说新房就是一大片区域，由一个或多个建筑商承建。最多有样品房可以看看，其他都是空地。只能看看图纸，选中一地块，同样要考虑LOT、房屋尺寸、房屋结构等。房屋外型要求相邻是不能雷同的。建筑商会提供标准的设计，当然你可以提出修订意见，则需加钱。当然还有房间内部的地砖、墙体、装饰等的材料与颜色业主均可选，好处是可以按自己的意愿进行设计，坏处是你得费些神操心。当然建筑商也会安排顾问来陪着你挑选，提出专业意见。等一切确认后，建筑商才开始建房，中间会有几个环节邀请业主前来确认或查看。整个建筑时间至少一年，甚至更长。

多伦多在售的一般都是老房子，几十年、上百年的房，人家维护得很好，住着其实也没啥问题，尤其是院子的树木花卉是多年精心裁培的成果，你只管享受就是了。

但随着建筑技术的进步，人们对居住要求的提升，新房的结构确实要合理、舒适、宽敞。比如新房 的层高很高，窗户敞亮，布局合理。一走进去，感觉真是大不相同，这也许是新房价格不断攀升的一个原因吧。

据了解加拿大本地人并不喜欢炒房。你看，买一个房投资，每年需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而在投资房屋售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税。当然自住的房是不用交税，是指第二套房就要交增值部分的税。也是经会计师详细了解，才知晓这中间的区别。给个例子说明。假设你有且仅有第一套房，40万买的。过了几年，你想换房，卖出第一套房，60万卖出，那售出时增值的20万是不用交税的。那假设你选择住新房，旧房出租，那旧房就变成投资房。再过了几年，旧房90万卖出，是需要交纳从自住房变成投资房的增值部分的税，即60万到90万增值的这三十万的税，而变成投资房之前增值的20万是不用交税的。反之，你若住旧房，新房作为投资房，那投资房增值的部分是要交税的。所以要作投资时最好找专门的公司评价当时的房价，以便将来作为交税凭证。

就认识一对华人夫妇，女方做地产中介，男方做装修。他们就先买下有潜力的旧房，也是自家装修，再行卖出，中介费与装修费都是自家赚了。就这样一直换房，永远只有一套房，也省下税钱，这些年下来也收获颇丰，只是一直在搬家。喜欢折腾的人也不算个事，换了我总这么搬家，早就烦了。

若是出租，租金也要交税，还多出一些打理的事，比如有人拖欠房租，有人干些违法乱纪的事，都得业主买单，也会有烦心事。在加拿大，法律上有类似的租客保护法规和租金涨幅上限控制政策，租客有权不被无故驱逐，并有权要求洁净和安全的住处。

但华人的观念是，安居才能乐业，一落地就到处找房。随着有钱的华人大量涌入，加拿大房价持续飙升，也引得本土人颇有些不满。

这边买卖房屋都需要通过地产经纪。随着华人越来越多地涌入加拿大，从事房产经纪的华人也越来越多。我粗粗盘点了一下，身边熟人中做地产经纪的就有十多名。有的本来做其他工作的，都改行做地产经纪，可见这一行确实有利可图。

华人不仅带动加国房产持续升温，华人炒房团的足迹更是遍及全球，不知是好事，还是坏事？看不懂，也不好枉作评价。个人认为，有钱的华人在国外寻找投资机会，以求归避风险，均衡资产配值，也应是一种理性的考虑吧！

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