一分钟看懂深圳楼市新政：将影响这5类人（附律师风险提示）

昨天（3月25日）下午深圳市政府召开会议研究出台楼市调控政策，经过漫长的等待，文件终于在晚上11点左右出来了！最主要的两条政策如下，且发布之日起实施。

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1. 非深户购房社保1年改3年本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。

2. 首套房贷款还清，二套房首付最低4成（此前是3成）

对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

完整政策查看下图↓

非深户限购1套，且社保或纳个税满三年（之前是一年）深户家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套。以家庭为单位，本市无房且近2年内无住房贷款记录的，首付最低三成。以家庭为单位，本市无房，近2年内有住房贷款记录，贷款首付最低四成。以家庭为单位，本市已有一套，但已结清相应住房贷款的，首付最低四成（认房又认贷）

伴随着新政，深圳迎来了三个项目开盘：万科广场、潜龙曼海宁海宁公馆以及第二天的万科云城。开盘现场情况如何？

位于龙华上塘地铁站的潜龙曼海宁，将于3月27日正式开盘，推售800余套房源。在新政传闻出台、新政发布前4个小时后，有媒体爆料，开发商通知了此前的租客提前选房，从报道来看，70平两房卖374万，整体均价在5.2万左右，前来选房的人不多，购买与弃购者基本对半分。

实际上，该项目已于2012年入市，如今的800余套房源，带精装及软装。该批产品为开发商整体包装出租的产品，其中多数房源仍带租约，租户优选选房，也在情理之中。

而新政第二日上午开盘的南山万科云城，则推出700多套66平2房公寓，单价5.9万/平起，总价390万起。现场购房者透露，单价最高6.7万/平。

该项目本身为商业性质不限购产品，现场有部分投资客。从乐居现场采访获悉，多数人认为新政影响不大。而截至上午11时，现场销控显示已销售了6-7成。

一位女士买了2栋20层户型，花了420多万，买来投资的，提及新政，她一下没反应过来，想了一会儿说：你说那个新政啊，没什么影响啊。她表示自己不在新政影响范围内。

我们来看看最新的数据。短期内房价的暴涨，深圳已创下多个全国第一：2016年2月，新建商品住宅价格同比上涨52.7%，遥遥领先于全国其他城市。

同时，世联行的上车盘指数显示，目前，深圳首套房购房门槛已提升至290万，而在2012年至2014年分别是151万、165万、209万，已追平香港、超越北上。

意味着，深圳的年轻人要想有一个自己的家，三成首付加上税费，首笔款要拿出近100万，30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言，并不轻松，给他们还贷背上了长期的沉重负担。

当楼市超出大部分购房者的承受力，房价距离调整也就不远了。

附上十年来特别是2014年至今深圳房价的变化图：



据深圳链家市场研究中心监测，2015年深圳购房者当中，深户占七成，非深户仅占三成。

而在非深户当中，社保年限不足3年的也是少数，不足三分之一。

因此链家指出，本次将外地户口购房的社保年限，从一年提高至三年，影响的人群不足10%。

但即便如此，也有网友大呼误伤刚需，甚至有部分购房者买房进行时受到了直接影响，那么，该如何应对？

广东信荣律师事务所张茂荣律师：

社保1改3失去购房资格，已签合同、已诉案件如何处理？

1、已经通过中介方与业主签订购房合同，尚未网签《深圳市二手房买卖合同》，尚未完成递件过户的

过往做法：2010年“限购令”出台后对此情况曾以买方是否实际转账支付购房款区别对待，有转账证明的不受限购令影响，可以继续过户，没有转账证明的不能过户；

本次政策：政府尚未出台细则明确已签合同失去购房资格情况的处理，如一概不能过户则属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行，双方均有权解除合同互不追究责任；

2、已经通过中介方与业主签订购房合同，已网签《深圳市二手房买卖合同》，尚未完成递件过户的

该种情况下，因购房时间发生在《意见》实施之前，而《意见》并不具备溯及力，能够正常办理过户手续，双方均有严格履行义务；

3、已起诉强制过户尚未一审判决案件的处理

该种情况因无法开具或已开具的具备购房资格证明无效，法院可能会释明买方变更诉求为解约索赔，买方拒不变更的，可能会以合同客观不能履行为由驳回买方继续履行合同诉求，但买方仍然可以另案起诉追究业主的违约责任。

4、已起诉强制过户一审已判决，尚未二审判决案件的处理

因二审期间失去购房资格，二审可能会撤销一审判决，改判驳回买方继续履行合同诉求，同时释明买方可以另案起诉追究业主违约赔偿责任。

5、已起诉强制过户二审已判决案件的处理

判决已经生效并具备强制执行效力，限购令无法对抗生效判决，深圳市不动产登记中心应当予以办理过户手续。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

近期深圳楼市降温的市场预期正在生成，一些投资客已经在抛盘，成交量已经在收缩，房价有可能适度降低，但不会大幅下降。

二套首付“三改四”，更大的影响是在心态上，开始收手持币观望了，钱还有，但暂时不进入了。

深圳楼市没有崩盘问题。泡沫有一点，问题不严重。深圳的供需关系并没有解决，但深圳的经济基本面良好，流动性仍然饱满。

今年深圳楼市基本上是一个形势回归年，回归理性，回归楼市前行的合理节奏，回归消费和投资的大约90：10的合理平衡点。

深圳中原市场研究总监王飞：

目前市场来说已有降温，观望情绪浓厚，对于现在这个高位的深圳楼市来说，提高购房门槛和加大首付比例效果还是会立竿见影。

更进一步抑制投资客的入市动机，加重市场观望情绪，降低市场成交活跃度，买方市场有望再次来临。

深圳市房地产经纪行业协会研究总监徐枫：

调整开始，一手推盘会缩量。投资客会在二手市场抛盘，但不会恐慌性抛盘。二手住宅供应会小幅上升，是刚需捡货的时机。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰：

深圳限购政策出台有4年多了，大家有购买社保意识。购买新房的话，除非是现楼，期房有两年交楼时间，其中变通的方法相信有很多，所以整体影响不大。

另外，二套4成的影响就比较大，尤其针对短炒买家，只要深圳横盘，就是亏利息，还不如直接让利出手。

主要有几个方面的影响：

1、直接影响投资客，降杠杆；

2、金融体系会更健康，就算楼市出问题，也不会于房产变负资产；

3、减少换购房客的入市时间，侧面减少需求。 接下来半年到年底，绝对会有短炒投资的业主让利出货，楼市将处于动荡期，相信会有不少笋盘出来。

总的来说，就是政府希望通过政策买时间（2年），等供应。

世联行集团市场研究部：

1.     相对于深圳的人口总量，深圳具有完整产权的商品住宅总量在同类城市中最低（具有完整产权的商品住房总存量不超过150万套、1.3亿平米）

2.     居民家庭所拥有的商品住宅户均套数全国最低（不超过150万套、对应600多万个家庭）

3.     深圳新增住宅用地占比全国最低（近三年不足10%）

同时，深圳这座城市的价值被坚定看好，中长期来看，来自资本市场的财富聚集所带来的购买力是超出想象的。

深圳会迎来短期的量价波动期，但不会大起大落。与其说价格不如说价值，与其谈房市不如谈城市。房价是这座城市价值决定的结果。我们眼中的深圳，依然是商品住房供应最紧张的城市，是在一天天变得更美好的城市。

不过，相对于深圳的政策的“温柔一刀”，上海政策才是“晴天霹雳”。

让我们再来回顾一下3月25日上午上海发布的最新调控政策：

1、  提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。





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