细品万科年报中易被忽视的21个微妙细节
从勾扯悬挂的蜘蛛丝可觅得蜘蛛所在，从哒哒马蹄的脚印可观骏马之所向。...
从勾扯悬挂的蜘蛛丝可觅得蜘蛛所在，从哒哒马蹄的脚印可观骏马之所向。
导读
一如既往，最近在密集地研读各家上市房企的年报，而且还是没改变打印、装订后阅读的习惯。
细读万科年报，发现有很多值得注意的重要细节。例如，下图中披露的薪酬情况，有三人的薪酬比王石、郁亮还高，不是是谁。
下面就个人认为年报中比较重要，又易被忽视的的一些细节，与大家分享、交流。
（1）2016年末，归属于上市公司股东的每股净资产是10.28元。
（2）2016年万科所销售的产品中，住宅占比为84.7%，商办占比为11.9%，其它配套占比为3.4%。住宅产品产品中，95%为144平方米以下的中小户型。
（3）截至2016年底，万科进入中国大陆65个城市；已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。海外项目在2016年贡献销售面积3.6万平方米，销售收入人民币33.0亿元。
（4）2016年万科平均销售回款率超过95%，“继续保持行业领先优势”。
（5）滑雪业务
截至2016年底，万科已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。2016年底，万科松花湖度假区正式升格为国家4A旅游景区。
（6）关于完善事业合伙人制度，年报表述如下：
2016年，股权事件对本集团日常经营和团队稳定性产生明显冲击，本集团事业合伙人制度发挥中流砥柱的作用。合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念，以身作则，坚守本职工作，维护本集团正常经营秩序。本集团通过开展团队建设、组织关怀活动、保持员工沟通和宣导优秀事迹等方式，有效稳定团队、提振士气，控制了人员大量流失的风险。
本集团于2014年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。2016年底，为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识，本集团对跟投方案进行迭代优化，通过取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。
跟投制度开展以来，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出合伙人的意识和作用。截至2017年2月底，本集团累计已有308个项目实施跟投。
【注】2016年万科开发项目600个。以此推算，实施跟投的项目占比已过半（51.3%）。
（7）存货
截至报告期末，万科存货金额为4,673.6亿元，较2015年底增长27.0%。其中，拟开发产品为1,369.2亿元，占比29.3% ；在建开发产品2,848.9亿元，占比61%；已完工开发产品（现房）437.1亿元，占比9.4%。
（8）汇兑损失
报告期内万科产生汇兑损失约人民币5.7亿元。
“为持续控制汇率波动风险，本集团坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风险等进行动态管理，适时采用多种套期保值工具覆盖汇率敞口风险。为锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内本集团针对11.5亿美元外币借款签署了远期外汇契约（DF），另有3.25亿美元的无本金交割远期外汇契约（NDF）合约到期。在持有期间，DF/NDF价值变动对本集团损益没有影响。”
【注】2016年，人民币兑换美元、港元汇率波动较大，其中对美元汇率全年贬值6.83%。万科能及时采取应对措施，值得推崇，也值得其他房企借鉴。
（9）分红派息方案
每10股派送人民币7.9元（含税）现金股息。
以2016年末公司总股份数11,039,152,001股计算，2016年度现金股利计人民币8,720,930,080.79元，占公司2016年合并净利润的比例为41.48%。
【注】2013-2015年，每10股分别派送4.1元、5.0元、7.2元——特情年，还是很大方的。但值得一提的是，万科2016年利润分配占母公司净利润比例是68.25%，占公司合并净利润比例是41.48%，分别比2015年下降了11.63和2.39个百分点。
（10）物业引入战投，万科股比下降
为了进一步提升万科物业竞争力，丰富其服务连接范畴，构建物业衍生服务生态链，公司董事会审议决定万科物业引入两家战略投资者：博裕资本与58集团。以增资完成后的万科物业总股本为基准，博裕资本以其管理的基金认购25%股权，58集团以其下属公司认购5%股权。本次增资完成后，万科物业的注册资本变更为人民币665,079,365元，公司所持万科物业的股权比例变更为63%，仍是万科物业的控股股东。
（11）丁玉梅是谁？
截至2016年12月31日，恒大地产及其一致行动人合计持有公司A股股份1,553,210,974股，占公司股份总数的14.07%。
（12）中南财经
万科现在的七位董事中，孙建一、魏斌和王文金均毕业于中南财经。
（13）万科七位董事的平均年龄是56岁。五名高管人员（郁亮、王文金、张旭、孙嘉、朱旭）的平均年龄是48岁。新老19位董监高人员的平均年龄是55岁，其中年龄最大的是监事廖绮云，68岁；最小的是执行副总裁、财务负责人孙嘉，39岁。
（14）薪酬情况
2016年，王石的薪酬是999万元，仅比上年增长0.2万元，郁亮的薪酬还比上年下降了19.8万元。一升一降后，上年均为998.8万元的两人薪酬相差了20万元。
值得注意的是，万科薪酬最高的不是王石、郁亮。三位薪酬过千万的人士是谁，年报中未披露。
（15）人均效能
截至2016年12月31日，万科房地产开发系统共有员工6437人，较上年增长3.3 %，平均年龄32.9岁，平均司龄4.5 年。
据此推算，2016年万科开发系统的人均销售额为5667万元，人均创利（按利润总额计）610万元。
（16）人员专业构成
（17）关于外界关注的EP，年报行文如下：
经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。以公司当年实现的经独立第三方计算的EP作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或扣减经济利润奖金；即如果当年公司EP为正数，则在指定的奖金账户中按规定比例增加相应额度的奖金；如果当年公司EP为负数，则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。在每年年度报告获董事会批准后，公司根据EP计算结果报告，将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从奖金账户中将相关资金拨回至公司账户，完成当年奖金账户的调整。
每年提取的经济利润奖金全部作为集体奖金，需封闭运行三年，期间不得进行分配，所有的奖励对象三年以后才可申请支取。集体奖金的奖励对象全体通过授权委托的方式，委托第三方对集体奖金进行投资管理并获取投资收益。投资方向包括各种有价证券（含公司发行的各种有价证券，如公司股票）、私募基金等。第三方可通过结构式融资、或举债等方式在承担更高风险的前提下谋取更高投资收益。
集体奖金的奖励对象，每年按照年内的业绩表现及对公司的贡献，获得年功积分。经济利润奖金自T年提取满三年后，奖励对象可以申请兑现其T年的年功积分。奖励对象兑现积分支取集体奖金的同时，扣除对应积分数量。如集体奖金的奖励对象在递延期（封闭期）内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大损失的行为等情况，其支取资格将被部分甚至全部剥夺。
报告期内，公司根据经济利润奖金方案提取2015年度经济利润集体奖金人民币9.769亿元。
（18）主要会计数据及财务指标
截至2016年底，万科有息负债合计人民币1,288.6亿元，占总资产的比例为15.5%，比上年增长2.5个百分点。年内，资本化的利息支出合计人民币32.3亿元，未资本化的利息支出人民币23.1亿元。负债结构如下：
a)久期：有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币433.5亿元，占比为33.6%；一年以上有息负债人民币855.1亿元，占比为66.4%。
b)利率类型:有息负债中，固定利率负债占比44.1%，浮动利率负债占比55.9%。有抵押的有息负债人民币19.9亿元，占总体有息负债的1.6%。
c）融资对象：银行借款占比为58.6%，应付债券占比为24.5%，其他借款占比为16.9%。
d）境内外和币种：境内负债占比64.6%，境外负债占比35.4%。人民币负债占比66.2%，外币负债占比33.8%。
【注】企业经营，非常重要的一点是要做到“结构合理”，包括市场结构、产品结构、资产结构、负债结构、人员结构、存货结构等。详情请关注下期文字《结构合理者得市场》。
（20）合并报表的原则
【注】今年初有机构推出权益销售额排名后引发争议，究其原因，有些人对房企如何进行合并报表，以及哪些要合并，哪些要做权益切分，可能还不太清楚。其实销售额不必切分，但利润必须切分。关于合并原则，可遵照万科年报中的界定。
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
（21）销售费用
2016年，万科销售费用为51.6亿元。简单地按同年销售额推算，销售费用率是1.4%。其中，宣传推广费15.44亿元，占销售额的0.42%，代理费及佣金20.21亿元，占0.55%。年报中未有“其他”15.95亿元的注释，想必是与销售相关的卖场装修、配饰等费用。建议万科在今后年报中
（22）银行存款
现金资产比是衡量房企债务风险的一项重要指标。我们通常建议房企该项指标的区间控制值为5%-10%（当然不同企业实际情况不同）。截止2016年末，万科持有货币资金870.32亿元，其中银行存款449.5亿元，现金资产（8306.7亿元）比为10.5%，比上年提高了1.8个百分点，彰显万科财务非常稳健，几无债务风险。
最后，分享一下万科对未来市场的判断——
短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。
长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。2016年12月，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”，并表示将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这些举措的落地将为行业的长期健康发展提供重要的制度保障。
【注】万科在年报中多处提到两个回归，与我们经常说的三个回归不谋而合。三个回归（1和3是万科说的）是：
1.房地产应回归实业属性
2.竞争应回归产品属性
3.房屋应回归居住属性
关注 地产杂志
微信扫一扫关注公众号
