预测新政后楼市走势，除了成交数字还要注意啥？
本次新政效应或将持续一年以上...
一个数字
331前后周成交量下降80%
回顾2016年天津市房地产政策，整体来看是前松后紧，上半年政策宽松，下半年调控密集出台；此外种种规划利好不断。这一年，在去库存大背景利好政策不断刺激下，天津房地产市场量价起升，市场活跃度极高。
2017年3月31日，天津新政在全国大调控背景下推出——“认房认贷、二套首付六成、限三套”，除滨海新区外，天津市全面限购，对于离婚购房、外地人缴纳社保等进行补充，并且全市限贷，稳定市场量价，更控制银行风险。
一张图简单理解限购政策针对人群：
“331”新政后市场表现如何？从周数据成交来看已经很明显了：CRIC数据显示，新政周全市成交面积接近70万㎡（赶在4月1日新政实施之前连夜进行网签作用），创下17年周成交量最高值。
而“331”之后的一周，成交量不出意外地出现了大幅度的降低，环比下降80%。客观上说，这个数据表象基本符合新政所期望达到的调控预期与作用。
一个记录
13家房企抢地至团泊地价破万
那么接下来的一年市场将会怎么走呢？
虽然从数据成交量的“断崖式”下跌中可明显看到市场遇冷，但为了对未来市场走势有更加科学的判断，不应单就数据来看，也要结合土地市场情况，以及新政后的案场表现等综合考量。
截至发稿前，天津331新政之后唯一的一次宅地出让发生在静海团泊，从这宗地的命运来看，新政的推出似乎并未浇灭开发商拿地热情——
4月6日，团泊西区地块出让，吸引了13家企业参与竞争，并有11家房企拼到了最后的竞报自持住宅面积阶段，最终荣盛以成交总价179205万、自持住宅面积2.7万㎡的结果拿下该地块，团泊楼面价首次破万。
结合新政后团泊的市场情况，以目前主力成交的团泊东区别墅为例，“新政周”成交量呈现井喷的1.7万㎡，客户赶在331新政实施前集中网签；331后一周成交数据骤减为1300㎡，环比下降幅度达到90%。
但在案场，客户对团泊区域的热情看起来却没有降低，如4月9日富力团泊排卡，现场排卡数量仍达到约400组。
据某案场经理透露，团泊东区目前仍处于“房少惜售”状态，周末日均到访可达100组左右，限购政策会对一部分客户产生影响，但还有很多客户并未因限购影响购买信心，更不乏对团泊片区发展及升值潜力持乐观态度者。
至于团泊的后市走势，还不得不考虑全运会的影响，由于赛前3个月停工，三季度团泊市场供应将基本停滞，四季度预计是政策反应最大时期，各家房企会在这个阶段集中冲量。
此外，4月19日也就是明天，团泊新城东区还有一宗回炉地块面临出让，届时情况如何，又将给我们一个新的参考项。
一个判断
本次新政效应或持续一年以上
历史规律告诉我们，3-4年约为1个房地产周期，周期内一般会经历3个阶段——调整期、企稳期、上升期。从历史经验判断，2017年正处于调整期初期阶段。
在调控政策出台后，市场一般会有一个反应比较激烈的阶段，经验判断市场反应周期基本为8个月到1年左右。结合现实情况，分析师判断本次新政效应持续时间，预计将超过1年，或持续15-16个月甚至更久。
由于16年天津市场的火爆表现，天津库存压力明显降低，低于前几次房地产市场周期调控中的库存量，目前商品住宅库存1400万㎡，预计去化周期在7个月左右。
供需关系决定市场环境，预计2017年天津楼市成交量将回归1500万㎡的量级，成交价格将企稳上升，整体维持在2万/㎡大关。
至于当前悬在很多开发商头上的“限价”之剑，分析师预计6月之后，限价将分区域、分版块地逐步解除，远郊、环城首先放开，市区及滨海核心区域滞后放开，最大程度地降低整体房价上涨影响。
当然，历史经验只是历史经验，2016年以来的很多魔幻事件教育我们，历史经验有时候也是不顶用的，一年之后究竟是个什么情景，影响因素太多了，随时可能被打脸。我们还是要学会中在变化中成长。
4月19日：团泊东回炉地1宗（限价 竞报自持）
4月19日：津南北闸口回炉地2宗（限价 竞报自持）
4月28日：西青杨柳青1宗、张家窝1宗（限价 竞报自持）
5月10日：滨海北塘1宗（限价 竞报自持）
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