加拿大买房：购买豪宅误区知多少_【多房网海外】

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有句老话说“只有退潮了，才知道谁在裸泳。”其实购买豪宅也是如此。只有在房地产世道不景气时才知道谁买错了房子。和众多豪宅买家和卖家的沟通中发现，许多人在购买豪宅的过程中走了弯路甚至被人为地误导买错了房子。下面来谈一谈购买豪宅的投资误区：

误区一：某些上百万元甚至数百万元的高端CONDO并不具备真正的投资价值，是一场危险的击鼓传花游戏。这些CONDO在卖出时才会发现即便是亏损20%甚至更多也无人接盘。最近一个投资移民Z先生找到经纪，告知经纪其在两年前以200万多元的价钱买进一个无敌湖景高端CONDO，今年他想卖出，前后委托两个经纪以比以前买入价还低近10%的价钱来卖但仍无人问津。他说自己很惊讶这个价钱竟然长时间没有人问津，因为即便这个价钱卖出加上各种费用他要亏损接近20%共30来万但还卖不掉！经纪告诉Z先生即便是真正的高端CONDO也的确是一个需求不大极小众市场，其高昂并不断上涨的管理费用和维护费用使得接盘者乏乏，而他目前投资的CONDO则有点鱼目混杂属于“伪”高端。首先其位置并非顶级，而属于中上。周围许多CONDO都只卖500-600多元/尺，其次大部分的住客都是亚裔为主的投资客或新移民，是冲着湖景这一卖点来的。

其实在多伦多无敌湖景算是一个特点但绝非具有排他性。安大略湖那么大，即便是沿着DOWNTOWN湖边也是绵延数十公里，可替代性其实很强。另外，多伦多较为寒冷的天气使湖边的实际利用价值并不大仅仅也就看看走走而已。因为这样一个卖点来加上一些看似不错的装修来支持800到近千元/尺的单价恐怕力不从心。经纪建议他暂时先不要卖出，等到下一次移民潮再趁机出货吧。

误区二：豪装并不就是豪宅！豪宅一定是在有着独特历史沉淀和得天独厚地理位置和外部资源的社区里的房子。最近华人市场出现一种论调，说许多大家认知的豪宅区并非豪宅，部分新兴的社区里建筑质量和装修豪华的房子才是豪宅。在经纪看来，这个论调跑远了。这种所谓的“伪豪宅”论调，从某种程度上说是严重的误导。经纪的观点是：只有属于豪宅区的房子才可算豪宅，才有一定的投资价值。否则建得再好的房子最多只能是一个不错的房子，就房子而言从其上市的第一天起其建筑本身的价值就会开始折旧和贬值。就像一部劳斯莱斯再旧终归是劳斯莱斯有收藏价值和投资价值，一部再新的现代汽车也仅仅是开的舒服点没有什么收藏和投资价值。好的豪宅地段不仅有城市属性，也兼具自然属性和人文属性，而且在各自城市核心区间中。但以上都不占的，则肯定是“伪豪宅”。

我们华人似乎太喜欢奢华的浮云了，好像只要处处高端大气上档次或美轮美奂就是豪宅。经纪看来，没有名校云集，没有名流如梭，只有来自中东和亚洲的新移民或暴发户，这样的房子再好也成不了豪宅。豪宅的产品复制是相对容易的，做工再好也不可能不可复制。可以被模仿和复制的一定不是唯一的，一定不是稀缺的，而豪宅的核心价值是稀缺、是不可复制性。所以，房屋本身并不是决定豪宅价值的关键指标，只是必备要素。而真正决定豪宅价值档次的是外部资源要素，即自然资源、城市资源和人文资源。以上外部资源要素占据越多，价值就高，价格高也会获得支撑。反之，外部资源占据的少或者没有，价值就低，价格也应该予以对应。所以，经纪认为衡量豪宅的价值在于外部资源占据的多寡，而不仅是房屋的出色，更不是凭一派奢华就能够定义的。最近经纪接待了一个卖家，他在5年前以近400万在一个我们不为人熟知的地区买了一个意大利建筑商建的房子，可以说至今他的房子仍是建筑设计和做工、用材一流的，他想请经纪给估一个价，经纪告诉他最多也就是比买入的价钱高个5万10万的了。他说不会吧，5年了，怎么也会涨个30-40%吧。经纪打开电脑请他看其附近在卖的新房子的价钱，更时尚的设计和更合理的布局更新的房子，同样的意大利建商，价值仅仅比他当时买的房子贵20%而已，仅仅是个通货膨胀的涨幅而已。

误区三：豪宅市场受经济形势和政策影响不大！其实，移民政策和经济形势对豪宅市场影响巨大。从某种角度来说，豪宅看似不易受经济及政策的影响，因为此类客群购买实力强，社会能量大。但实际上，这类客群也是最为敏感的“小众”，因为他们基本上不缺房子住，已有的房产跨地域、跨国家、跨年代，因为不缺，所以挑剔。在这种情况下，市场一有风吹草动，他们便会高度警惕，转消费为观望。

今年我曾经帮一个客户买豪宅，轻松谈下来近30%的折扣，为什么，因为长达半年的时间没有人给卖家下过OFFER，就我们一个买家在谈。所以再低的价钱卖家也只能硬着头皮来谈。可以说目前市场情势下，叫价300万以上豪宅被谈下来10%-15%以上是司空见惯的。相反，在刚性需求的市场上，经纪一年来卖掉的上百个80万以下的独立和半独立房屋里，70%以上都是超出叫价卖掉的，即便是被人砍价，能被谈下来2-3%算买方经纪运气和相当有能力了。另外，如果经济大势不好，豪宅客户自身的产业盈利减少或者陷入亏损，投资的欲望和消费的冲动就大幅降低，甚至会变卖房产去拯救实业，这对豪宅市场影响很大。豪宅市场其实是一个典型的以自住为主的长线持有市场，由于其较大的转售成本和持有成本并不适合短线炒作和投资。在通常情况下，买一个豪宅在2-3年内转手很多时候基本无利可图或者说利润很有限。

综上所述，一是购买豪宅尽可能购买独立屋。二要尽量在传统的高尚豪宅区买房，以避免买错区而无稀缺的外部资源支撑价值；三要谨慎衡量，如果并非自住需要尽量避免购买豪宅，如果从保值增值的投资角度而言，一定要买的话可考虑买进占地较大的旧房子风险较低潜在收益更大。豪宅之所以珍稀，主要还是其对应土地资源的珍稀和不可再生和不可复制性。