预言成真！天津楼市的房价“安全区”，正在形成！

旱的旱死，涝的涝死...





去年的预言，今年成真了。

2019年，天津土地成交量大增，全年出让1357亿，创新高。

我们一直说，2019年的地，2020年的房，如此大的供应量，有些板块的价格战，几乎已经提前“预约”了。

果然，铁东北路、海教园、南湖、大张庄等出让土地，多的板块，已经陆续进入价格“互博”模式。今年的土地“有过之而无不及”。

天津2020年预算草案，中，土地出让收入，1783亿元，增长31%。

而且明确说了，“主要是区级土地出让交易量，预计增加较多。”

也就是说，今年环城、远郊、滨海还将继续出现大量“肉眼可见”的新增供应。

房价有点堪忧啊。

相反，市区房价会比较坚挺，因为新房供应依旧“干旱”。

2019年，天津市内六区土地，出让数量已经“惨不忍睹”了，南开、红桥、河西、河东均仅有1宗地块出让。

2020年开年，河东、河西各自又出让，了一宗地块，稍稍缓解一下青黄不接的“尴尬”；南开只能继续“尴尬”着，没有土地新供应。

市区供需严重不平衡。2019年天津各区土地出让宗数2020年，环城、远郊房价“堪忧”、市区房价坚挺，除了供应端的原因，土地价格也脱不开干系。

地价是房价之锚，地价能扛住，房价就能扛住。

环城的土地越来越便宜。

在一定程度上，卖地与卖房的思维，是一样的，2019年我们已经见识到，了土地市场的“以价换量”。

团泊东、塘沽湾、南湖、铁东北路等板块地价都，跌了20%以上。2019年天津重点板块楼面，价跌幅

今年土地出让任务更重，再加上疫情影响，土地“以价换量”只会更明显。

环城、远郊的地价，或许还有降价的空间。

另外，3月12日，“土地新政”出台，农用地转建设用地审批，权利下放，天津成为首批试点之一。

农用地的征收成本很低，几百块一平米，也就是说，天津环城、远郊有基础出现更多更，便宜的地。

市区的土地都是拆出来的，土地整理成本太高，价格不会降。

比如南开科技城板块，征收成本就要，13000元/平米，这还不涉及，大规模的住宅拆迁，仅是厂房的搬迁。

还要做市政、生活配套，这又是一部分成本。

所以，南开区的土地楼面价，最低也要在2万/平米左右，不具下降空间，毕竟成本在那摆着了。基于土地供应和价格的两方面原因，未来一段时间，买房最安全的选择，就是回归市区，尤其是上三区。

但是，因为去年地王入市，以及价格战的原因，天津楼市房价梯度塌陷。

高的更高，低的更低了。

中心城区竟然还出现，了1万以下的新盘，4-5万的比3-4万的还要多。

这是非正常的状态，但按照自然规律，一定会呈现出“金字塔”状，中间3-4万严重缺失，这个空挡需要弥补。既然房价体系急需3-4万这一档的楼盘，所以，一旦出现就会很稳定而，有热度。

下三区逐渐刚需化，不会出现这个价格；

上三区中，只有南开区的南开宸院能“承接”这份热度。

事实也是这样，南开宸院2019年9月入市以后，一直是市内六区的销冠，最终全年成交237套（备案数据），南开区销量第一。2019年全年南开区新房成交排名南开宸院位于天津奥体板块，这里既是城市封面，也是典型的富人区。

奥体板块，符合很多人对“好地段”的认知，发展到今天，已经不再只是一个“板块”的概念，更是天津的，一个南部caz（中央活动区）。

不仅包含住宅，还具有办公、购物、国际会展、娱乐健身等多种功能，是更具活力的城市核心区。

但是，如果没有融创，奥体板块大概不会，是今天的模样。

2006年，融创进场，用一己之力撬动整个，板块的发展。

换句话说，融创全程见证和参与，了奥城的崛起之路，也因此更了解，这里的买房人，了解如今奥城板块所，需要的产品更新。

天津奥体板块实景图

天津楼市十年一代产品，而奥体板块的住宅至今，已走过十多年，现在，正式迎来改善的高峰期。

可以预见的是，这些需求，会最首先倾斜地缘改善。

南开宸院出现的恰逢其时，刚好满足了这个需求，撬动了奥体板块的下半场。

同样是定位改善，同样还是融创，但不同的是，产品规划更符合居住需求，更符合改善潮流。

比如清隽挺拔的立面、宽景大窗、简单的有力的线条……这些都很“融创”。南开宸院效果图

回到奥体板块本身，一条肉眼可见的限价，断裂带也正在形成。

时代奥城26层高层近半年来成交，价格都在3.5-4万/平米左右；

对比南开宸院，同一个区域的一路之隔，剧烈的价格梯度，就这样出现了。

但对于买房人来说，限价有断层，城市资源却是，无差别共享的。最难得的一点，南开宸院不是地王，它的地价符合地段价值，买房人不必为高昂，的土地价格买单。

同时也意味着将南开区的，新房价格“拉回”正常水平，区域价值不再透支，终于走上了“正轨”。南开宸院从户型设计到整体规划，都牢牢扣住了“改善”这两个字。

考虑到片区内深度，改善的需求，除了高层、小高层以外，南开宸院还规划了，一部分大户型洋房产品。

只有140套房源，也算是限量供应了，建筑面积均为150平米，两种户型，客厅开间分别为6.5米和7米。南开宸院效果图

开间约7米的，一字横厅户型，三开间朝南、大约14.3米的采光面，第一眼看过去非常惹眼。

阳光自然不用说，社区景观配套都在窗外。

入户处设计了独立玄关，并承担一部分收纳功能。

大宽厅的设计，让客厅的功能更多，可以打造开放书屋、小茶室、酒吧台……放个跑步机或者给小，宝宝当做游乐区都很不错。南开宸院洋房150平米，户型（开间7米）

南向两间卧室都带有飘窗，关键是窗墙比很高，室内采光度和视野，不是一般的好。

主卧设计为步入式衣帽间，放得下一张梳妆台。

最小的房间，开间也有约3米，足够布置成一间舒服，的卧室。

这一点，对二孩家庭来说就是“硬刚需”，太重要了，无奈市场上充斥着，小三室户型，常常第三房的开间只有2.5米……

客卫还做了“三分离”——洗手台、卫生间和淋浴间，这个人人都学会了，认真洗手的时期，单独的洗手台，很有必要。

客厅开间约6.5米的户型，整体开间达13.8米，公区全无走道面积浪费，极大提高了面积使用率。

入户玄关空间更大些，正好可以设置成疫情后，很多人都想拥有的“隔离区”：

将出门的一切，和居家的一切严格分开，并在这里完成一应，衣物鞋包的消毒清洁。南开宸院洋房150平米，户型（开间6.5米）

大方厅的格局让“中央的客厅+餐厅”成为“家庭中心”，容易聚人气，最适合热闹的大家庭。

精妙之处在于，你在厨房忙碌也能随时感知，到家人的陪伴。

主卧不但套有卫生间，而且放下大浴缸、双洗手台通通没问题；衣帽间巧妙的藏在门后，每一平米的空间，都利用到极致。

南开宸院150平米洋房（客厅开间6.5米）样板间实景图

这两种150平米的户型都，带有宽景阳台，再加上落地窗的设计，简直是一条“光之轴”，很有巨宅气场。

毕竟，对于改善买房人来说，这应该是一套，非常重要房子，要解决的不仅仅是“多一个房间”的问题。

尺度、功能双双Level up，才对得起，一次深思熟虑的置换。南开宸院洋房效果图

从颜值到内涵，从微观的户型尺度，到整体恰如其分的，高级设计感，南开宸院都是融创，的又一次审美力+产品力爆炸。南开宸院的洋房5-6层到顶，这在南开区甚至市区都是是吉光片羽，般的存在。

即便有的楼盘规划了洋房，大多为7-8层到顶；况且，一些已出让的新地块中，都难以见到洋房的身影。

比如绿城今年刚摘得，的河西陈塘地块，全部规划为小高层；中海去年摘得的新梅江(新，梅江)地块，全部规划为高层……

接下去的一段时间内，南开宸院5-6层的洋房，很可能是市区极少数的，可选项，称得上是“市区洋房生活”的理想模板。

此外，南开宸院北侧和东侧，还规划有沿街商业，作为社区生活配套的补充。

要想真正激活一个片区，除了要有大牌房企的涌入，更显性的一个指标，还得有能“摆得上台面”的商圈。

就像一路之隔的时代奥城，商业与住宅同时扎根，带动了整个奥体，板块的崛起。

今后在奥体板块中，我们照样可以去奥，城商业中心逛吃逛喝，但同时也可以来南开宸院的，商业中心嗨起来。

南开宸院商业效果图

不止这些，只要从南开宸院走出家门，就能马上“拥有整个城市”，据社区直线距离仅600米，的地铁5号线通达全城。判断一个楼盘的基本面，无非是地段、配套、产品、价格、房企这五个维度，南开宸院手里的这，几张牌全是a。

在一个成熟且，金贵的区域里，还能拥有非常确定的，未来以及稳定性极高的楼盘，放眼全天津，这样的机会，的确有点少。

不难想象，南开宸院将成为奥体板块，的3.0人居产品，也是融创奥城的自我迭代。

因为南开宸院的加入，奥体板块将形成“双商圈辐射引擎”，也许更多意想不到的资源，都会在这一带交握。

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