跟地产大咖学习如何做设计成本管控

“无论是住宅项目，还是商业项目，都有很多设计工作。交通设计、功能分区设计、空间节点设计、环境设计、造型设计...





“无论是住宅项目，还是商业项目，都有很多设计工作。交通设计、功能分区设计、空间节点设计、环境设计、造型设计，这几方面是建筑成本控制最重要的方面。那么，我们如何节省呢？

今天跟大家探讨以下，如何在项目设计阶段做好成本控制：

总图设计，即项目的总平面设计，这是设计中最重要的部分。如何在总图设计中达到一个优胜效果，既能让项目取得良好的运营业绩，又能用较少的成本获得一个好的建筑效果，在较短的时间内回收投资，这是建筑设计部门考虑的重点。



上面这张图是上海一个非常知名的地标型购物中心的平面图。如果从建筑设计角度来说，这样的设计非常不错，如果从成本造价的角度看，还是非常不错吗？

从图中可以看出，项目设计了非常多的动线分流和人车分流，做到货车、客车、人流完全分流，但这意味着大量成本的增加。虽然最后项目的运营效果非常好，但这中间真的不能节省成本了吗？

如果一个项目相对复杂的话，总平面图设计要追求规整；能不做地下室，尽可能不要做，能少做人防尽可能少做；让项目尽可能快收回投资，节省贷款利息。在项目总平面图定下后，功能分区应该怎么设计？比如动线规划，一个复杂的商业项目，怎样让动线能够把所有商户穿起来，而这个动线又是一个相对简洁的动线，因为过于复杂的动线造价相对高。



以上图上海大悦城为例，它的外立面是方正直线型的，室内是圆弧形的，显然，方正的外墙在施工阶段相对容易，而且也有很好的保温节能效果，属于我们常说的节能建筑。室内是正圆形，不算是异型，使得施工材料比如栏杆等都可以标准化。



再看上图这个例子。这个项目的外立面、外轮廓也很平整，用的材料也是石材、玻璃幕墙为主，异形材料很少，异形空间、平面曲折度也很少，室内空间相对平直，它的造型等整体的成本控制就比较容易达到企业既定的成本目标。



再来看镇江万达广场由于是一个中型商业项目，它的成本更讲究。它的建筑外形也是折线型，而不是弧线形，从成本控制、工程造价到回收现金流速度等等，这些方面都在设计阶段就考虑到了。设计部门应该要从项目成本管理的高度去做设计管理，做设计。

以上三个项目，第一个是央企华润的万象城，第二个是央企中粮的大悦城，第三个是民企万达的万达广场。为什么万达广场对成本那么在意呢？因为民企对现金流的渴求程度和央企有非常大的区别，这在设计上都会很明显表现出来。

任何一个房地产项目的设计不是单纯的设计，理论上它是企业盈利模式在图纸上的体现，企业对现金流的要求，企业对造价成本控制的要求，都体现在项目的建筑和设计管理上

再来看一张更加有意思的图。



这是杭州的万象城，图中的绿色区域都是后勤通道。看了这个图，大家不禁都要问，后勤通道那么多，那项目的得房率有多少呢？是50%？60%？还是70%？它的租赁面积会不会受到影响？根据我的经验判断，它的得房率最多只有６０％。这样的得房率，如果换在万达、换在红星美凯龙，是不可以接受的。从节省成本的角度来说，这样的通道的设计好吗？来看这张图片。大家都知道商业项目的建筑空间很重要，外力面属于城市景观的一部分，而室内空间是被人享用的。人流从外广场经过，项目入口处的外立面效果非常重要，要够炫才能让人流连忘返，吸引人进入项目中。但是，它的设计是不是一定要非常昂贵呢？是不是不昂贵的材料、不昂贵的造型，也能做出一样的效果呢？这就值得大家深思了。　　
进入到项目内部后，最受人关注的肯定是中庭，如果我们把中庭做成流线型强、趣味性强、设计感强、折线曲线很多，是不是会非常昂贵？如果只是一个中低端的购物中心，甚至只是一个社区商业，有没有必要一定要做得这样奢侈？建筑成本一般分为中高低三档，那么，室内设计该怎样选择庭院材料、墙面材料和顶面造型，达到良好的成本控制效果，这都是我们需要深思的地方。

空间设计的第三个方面是走道宽度和层高。一个大型购物中心的入口处一般都有2-3层的高度，一个5A级的超高层甲级写字楼，它的大堂高度应该是多少呢？层高越高得房率越低，但给人的感受越好，在成本控制方面，我们就需要找到层高和客户敏感点的均衡，既要满足客户的需求，同时又能让大家流连忘返，还做到成本相对低廉。这可以用龙湖的案例。龙湖的景观非常有名，客户进入他的示范区、样板房，样板房肯定要花点钱做，但是，它的示范区真的是那么昂贵吗？最后建成后整个小区的景观效果真的和样板区的效果一样，都树木苍翠茂密吗？还是只是把样板区作为一个非常重要的节点来树立。

我们可以把绿城的景观和龙湖的景观来对比，哪一个更奢华？哪一个花钱更少但效果一样呢？显然，龙湖的景观成本更少，根据测算，龙湖在景观上的成本基本控制在每平米500元左右，比绿城少，原因很简单，龙湖的楼盘以中端为主，而且选用的园林风格不需要昂贵的草木、石材。所以，不同的成本思路下，产生的效果是完全不一样的。



上面这张图表列出了上海多个购物中心的建筑数据。从中可以看出，这么多个购物中心的走道宽度、中庭面积、建筑材料都不一样，因为不同企业对室内景观、建筑外立面的成本控制需求不一样。

以住宅地下室设计为例，目前开发商普遍采用的是两类停车库柱网，一是8.1米*8.1米，一是8.米*8.4米，都可停三辆车。但万科有新的方案，杭州万科某个小区用的是一种小柱网，使得每个车库的面积只有28-29平方米，而普通小区的车库面积则达到33-32平方米。两者一比，哪个成本更省呢？地下室总面积一样，但如果设计出的车库数量不一样，按照每个车位10万或20万售价计算，多出来的停车位，能为公司带来多少销售额增量呢？

最后，什么叫“成本控制”？设计中省成本还有哪些点可以挖？

什么叫成本控制？对一定量的分析以后做出的设计优化，产生的效益最大化。什么是效益最大化？第一是成本最省，第二是施工时间最省，第三销售额最大化。

大家都在说商业难做，住宅更难做，好像住宅已经研究到底了，其实应该不是。住宅户型的方正性和保温节能性是一个方向，外立面的面砖和内装能不能用一种更简洁的材料，满足一般客户的需求，又不花很多成本，这些未来都是低成本建造的举措和研发手段，万科就在这样做。

在商业方面，还有很多点可以挖掘。商业地下室，做机械车库还是普通车库？哪个更胜成本？能不能把购物中心和商业街完全分开，只购物中心设地下室，商业街不设，快速售卖赎回一部分成本？在设计中，从总图规划、动线分析、功能分区等等，在任何住在、商业项目上都是省成本的重要手段。

无论是商业项目，还是住宅项目，再或者是社区商业+大量住宅的项目，都需要考虑的是，怎样让规划更省成本，让项目的地下室更省成本，让建筑形态更省成本，让外立面更省成本。从综合角度，在降低成本不降低品质的前提下，做出一个广受市场好评的项目。



京海博瑞：房地产人才培养一一  体化解决方案供应商！我们将每天为您输出精品优质文章及最新学习动态，欢迎您推荐给身边的朋友关注！

【咨询热线】：400-687-9488

  联系方式：17704762561

  联系人：何静

    关注 京海博瑞何静