15年“老旧电梯”正常还是异常？大修还是更换？

2016年5月28日下午，全市约40个业委会80多人汇聚南天一花园，参加深透社主办的第29期...



2016年5月28日下午，全市约40个业委会80多人汇聚南天一花园，参加深透社主办的第29期深圳业主论坛活动。与5月3日微信投票系统培训一样的，都是在暴雨中；不一样的，这次专题聚焦电梯15年就老旧，正常还是异常，大修还是更换。

成功更换小区电梯并获得政府补助的南山区康乐大厦业委会主任、深透社理事陈绍强携小区汇丰物业管理处主任、新换电梯生产商暨维保商三菱机电公司，成功大修小区电梯同样获政府资金支持的福田区南天一花园业委会委员、居委会副主任樊永斌与中航物业管理处主任、负责大修电梯的维保商中航南光电梯公司分别主讲了电梯更换与大修的操作实践，并且从业委会、物业公司、电梯维保商等各角度探讨如何实现“15老旧”到“百年电梯”的变迁，如何实现业主、业委会对电梯维保的监管。

深圳市市监局特种设备安全监管处林铄众应邀参加论坛，与现场各小区业主们零距离深度互动，有问必答，更为业委会们带来4亿多元的“大礼包”消息。本次论坛由深透社理事长范国振主持。



看看康乐大厦怎么更换电梯——

陈绍强：

我们小区没有首期专项维修资金，日常缴纳的维修金也被老物业卷走，在这种情况下，通过由业委会号召，小区业主自个儿掏钱，家家户户进行垫资，政府补贴一半（上限20万元），去年筹了大概两百万资金，更换了一些老电梯。

我不说我建议大家修还是换，建议大家结合自己小区本身的现状来决定。我们以前的电梯是原装进口，大家觉得电梯质量非常好，但是我们听了很多各方的建议，包括特协到小区去了后也说电梯质量非常好，但就是后续维护保养没有做好，基本上就是修坏的，再加上如今如果再去修可能很多材料不好采购。考虑来考虑去，我们还是决定更换。

三菱机电：

老旧电梯修还是换，还是要根据现场情况。现在15年以上的老电梯主要存在两个问题：一是配件目前市场上已经短缺，例如以前的电梯几乎都是涡轮蜗杆的，不像现在是永磁同步的，也不是变频的；二之前的电梯生产厂家目前都面临着倒闭，很多配件几乎市场都没有。如果更换，可以像康乐大厦一样，业主自筹一部分，政府补助一部分；如果大修，可以根据现场考察，比如保留机械部分、轿箱、导轨、承重轮等。



看看南天一花园怎么大修（更新）电梯——

樊永斌：

我们的电梯改造前配件很难买到，厂家要价非常高。我们业委会主导调研了一年半，找了很多维修厂家、生产厂家，最后决定更新改造：新的电梯的导轨、电机、轿箱都不如老电梯的机械部分，结果只换电梯控制柜、变频器、钢丝绳、电缆等等，变频器、电缆还用了进口产品。我们资金比较短缺，这种方案最合适。

2012年6月份改造完到现在四年多，安全可靠性都很好。电梯原来是涡轮制动，楼板震动、噪音很大、非常耗电，改造后每部电梯节电约30%，按电费算可能6-8年就能省出改造费用，很合算。

中航南光电梯：

南天一电梯的维保和大修都是我们负责。电梯预装时的设计寿命与大楼相同。百年电梯，哪个部件坏了就换哪个。南天一花园更新改造已经改了五年，基本在零故障状态。即使再过五六年，只要你把机电部分如光缆、曳引轮这些损坏的部件换掉，运行还会很平稳，百年电梯就是这样来的。

还有长城一花园和百花园二期的经历——

成淑娟：

我们小区2010年对电梯进行大修改造，管理处组织人上门让业主签字，大家都同意了。结果管理处就把工程给了电梯维保公司，合同总金额79.4万，但工程结束不久电梯故障还是不断。2012年成立了业委会以后，我们要了那个合同来看，统计发现合同金额中80%放在了轿箱门和不锈钢的装饰上，只很少一部分钱用来换了零配件。

马彪：

对于大修还是更换，也有一些电梯公司说可以只改变里面进行大修，但我们其实2011年的时候已经大修过，结果才用几年又不行，当时还花了八九十万元，里面可能有不少猫腻。也许其实我们的电梯只换发动机也行，但现在业主们已经没了信心，所以这次就要直接更换了。



电梯15年就“老旧”正常还是异常？

市监局林铄众：

电梯15年就应该报废？其实是有百年电梯的概念的。电梯本身出厂时就是各个零部件，到了小区才装成一个整体，电梯更新是按照各自零部件的使用年限，哪块有问题就更新那块，理论上可以实现长生不老。

但是为什么15年甚至不到15年电梯就故障高发？第一，国家标准不断在更新，成为更新的一个原因；第二，电梯维保市场甚至电梯产品的销售市场恶性竞争、低价竞争，低价化带来了轻型化，比如以前一块板材两个人抬、现在一个人搬两块；第三是过度使用，一些比较老的小区房中房等情况，还有毛坯房、二手房的装修，不断有泥沙进入导轨，还有野蛮使用等，让电梯使用量急剧增加；第四，日常维护不到位，我们近期查到有虚假维保：物业公司低价去选维保单位，反过来又跟维保单位串通：你平常不用来，维保单我给你签字，有急修你才来。

对15年的电梯我们安全评估后，去年的情况大概是1：3：6，10台中1台得报废要更换，3台是改造，6台通过大修，可以达到较好的使用水平。



业委会与物业如何监管电梯？能否合同考核“故障率”？

中航南光电梯：

这个问题不好回答，我们跟业委会交朋友，这也是一分钱一分货。例如国展苑更新改造的电梯，不再出问题；没改造的电梯，故障率还是很高，但是起码维护很及时。

业委会和物业肯定不希望电梯出问题，所以我们现在就形成合同考核制，要打分，电梯出了故障、多少时间没有维护到位，他就要扣款。物业是管理角度，我们是技术角度，认为这个电梯坏一两次很正常，角度不同。

三菱机电：

电梯故障率高你可以打12315投诉，市监局会人现场勘察，而且检查时除了保养单，还会调出小区的轿箱监控录像，两者时间相符才算保养合格，目前深圳有很多家电梯维保单位已经面临着1-3万的处罚。可能很多业主不知道。

作为电梯生产厂家，我建议业委会和物业公司不要在日常维保上抠几百块钱，电梯的质量和保养是一半对一半的，保养不到位，故障率非常高。比如电梯保养费普遍来讲三四百，一个维保员工工资六千，而市监局规定1人不能保养超过25台电梯，维保费根本支付不了工资和日常开销，这就导致偷减质量甚至动手脚。比如电梯坏了，烧一个保险丝我会说线路板坏了。业主要明白，省下来的维保费往往不够支付大修费用，这就是弊端所在。不要省了小钱，蚀了大钱。

市监局林铄众：

我们是在竭力呼吁注意日常维护管理，三百多家维保单位是市场提供选择机会，但并不是说只要有维保公司就可以满足所有需求，有合法资格的维保单位可以说符合法规最低的要求，但不能说就包治百病。

我们随后也会推星级评价进行引导，监督抽查进行处分。决定权其实在物业公司手中，更重要的是业委会一定要参与，业主一定要发挥主导作用。物业公司、电梯维保公司都是流水的兵，铁打的营盘是业主，你不关心，谁来关心？



再听听深透社的理事们怎么说——

张晋：我们小区的电梯改造，业委会得到了街道办的支持，直接在社区工作站的会议室举行招标，请了多家公司对比，最后选中三菱机电，体现了业委会的主导。

张梅中：黄埔雅苑2012年以前的电梯维保是每月每台800块，业委会主导后最高涨到1680元，现在是1280元，我们的体会就是让电梯维修工的工资比同类人员多处三五百，让他安心。

王闯立：我们小区62部电梯，其中20部花了50多万元做大修，修后故障率确实低了很多，但感觉总体效果比南天一花园差距蛮大。我们业委会有疑问：花那么多钱是不是真的都花到位了？

马春：我们小区去年开业主大会花18万块修9部电梯，也发现老电梯的硬件质量都比现在要好（如钢板厚度），但现在的控制系统、变频技术等已有质的变化。业委会对维保费用要有个心理底线，低了不跟他谈。而且每部电梯的广告收益可能达到每年8000元，与维保费持平。

刘桃桃：我有点困惑，14年的电梯，物业费刚一次调涨30%，但近几个月故障率太高，希望中航南光电梯公司重视。

杨志敏：电梯监管，业委会之前要透明互助，发现维保公司报价或维修出现小问题，就要抓住、搞清原因，杜绝再犯。订合同时，可以约定请第三方抽检以及相应的奖惩，还可以约定故障率，如6万次启动故障不超5次。我们还要给维保公司从维保费用，到人员住宿等方面的支持，学习怎么向政府部门投诉增强监督。深透社也会争取进一步和更多的电梯生产商、维保商协商，为大家提供更多支持。



最后是林铄众为大家带来的好消息，千万不能错过！——

电梯检测和更新改造，政府拿出4亿多！

市监局向市财政申请了4亿多的财政资金，用于解决老旧电梯的问题，对于超过15年的电梯按存量由政府拿出2000多万元来评估，业主们只要申请获批准就不用去付费。另外我们还想建立一个4个亿的更新改造资金池，这个资金池的概念是什么呢？按照现在的模式，我今天给你多少钱，你今年要把它补出去，但这个补贴是杠杆资金，例如你康乐大厦的钱筹到了，得把电梯更新的事情完成以后才可以到我这里来申请，如果没有完成就拿不到补贴。我们就想建立一个资金池，小区什么时候完成改造直接来找，这样工作就非常好开展。

（原汁原味的发言、对话甚至交锋，众多的干货，您多花点时间看论坛速记稿吧）

‍

    关注 深圳市透明和谐社区促进中心