投资美国房地产，除了住宅还有别的啥？

从宏观角度看，08年美国市场在触底，11年起市场明显回暖，现在正逐步回到了稳步上升的正常轨道。为...





从宏观角度看，08年美国市场在触底，11年起市场明显回暖，现在正逐步回到了稳步上升的正常轨道。为什么说是正常轨道呢？因为美国房地产和中国非常不一样，美国房地产则早已成熟稳重。



从1926年到现在，无论股票、黄金还是大宗商品，都有极其大的跨年波动。而房价，扣除通胀因素后，几乎是稳定的每年5%左右的涨幅——除了过去十几年的房贷泡沫和随后的次贷危机是个大例外。这个大例外有特别的历史原因，这里不细说了。可以断定其未来很长时间不会再现。因此美国的房价，用一个字概括，就是“稳”。这就是它的正常轨道。



每年5%左右的涨幅，显然不是理想的投资回报。但此乃全国平均值。都市圈的涨幅要高不少，景气期可以达到年均10%以上的涨幅。不过，这个涨幅里还要扣掉房产税和其他成本，才真正反映投资人的收益。而房产税和其他成本可能还不低。



美国各州房产税在1-3%之间，如果你在美国有收入且缴纳个人所得税，可以申请从收入中扣除房产税。但大多数中国投资人在美国没有收入，也就不能享受这条政策，这就让房产税更加成为一种负担。

但对那些当地居民来说，房产税并不是一桩负担。房产税也是一种公共事业税。本地的修桥补路、公立教育、公共娱乐体育等设施，都是从中开支的。比如你在一个地方买了房，子女在当地上公立学校都是免费的。所以房产税可以看成是居民为自己享受的公共服务付的费。



根据全美房地产经纪人协会的调查，绝大多数在美国买房的外国人，还是以自住为主要动机的。唯有我们中国人与众不同，是以投资性购房为主。

中国投资人是世界上精明的投资人。比如说，有些中国人只是为了在海外配置部分资产，以规避人民币未来可能贬值的风险；这些投资人的主要目标是保值而非增值。对这些类型的投资人来说，不要说买房产，就算购买长期收益更低的海外资产，甚至就算让大量资金闲置在海外账户中，也是值得的。



真想投资点美国房地产，住宅地产自然是大家喜闻乐见的第一选择，其实除此以外也可以考虑其他选择。

◎可以购买公寓。美国有30%的人口常年居住公寓，而小型的4-10个单元的公寓很适合个体投资。美国公寓平均空置率在8%左右，可以交给专业的资产管理公司去打理，管理费并不高，只占年租金的3-8%。

◎购买商铺、写字楼等其他商业地产。商铺可以是小型超市、小门面，也可以是大型购物中心中的若干单元。至于写字楼，美国也有很多小型的独栋写字楼，总价并不高。



商业地产虽然也要交地产税，但其租金收入一般足够交税还有不少盈余，而物业本身也和住宅一样会增值。

◎直接投资土地。尤其在扩张期的都市圈附近，选择适当地块投资，总价也就和一幢房子差不多，而且在未变更土地用途之前只需缴纳极低的土地税。将来一旦都市圈扩张到你那里，土地用途一变更，收益就极为可观了。

如果你买下的远郊农场处在潜在矿区，那又另当别论。前提是你的地权中必须包括地下矿权在内。而且你最好是个内行。否则，周围邻居都挖出石油，发了大财，就偏偏你的农场只能挖出石灰，那也怪郁闷的。有些近郊的房产也还可以，比如休斯顿的凯蒂城、糖城、梨城等等，这些都有好学区，自住投资两相宜。



◎选择间接投资。即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金(REIT)。

面对这么多选项，如果你还是情有独钟于住宅，一定要到美国去买房，那么先做点功课，找一个合适的、房价涨幅可能较高的都市圈和一个专业而且靠谱的房产经纪人才是最重要的。

以上图文均来自于网络

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