城东地价破4.3万 你该知道曾经有两出悲剧︱裘维维

地拿错了不是悲剧，产品做错了才是悲剧。...

位置

房企

总价

楼地面价

溢价率

钱江新城二期

金隅&中铁

72.91亿

43288元/㎡

72%

城东新城

世茂

66.42亿

36461元/㎡

89%

艮北新城

越秀招商江干城建

62.25亿

25521元/㎡

64%

西溪路

绿城

11.73亿

26106元/㎡

0%文︱裘维维今天下午（12月26日），杭州的土拍又热火朝天。我们不由想起了两场悲剧：一场悲剧属于地产商，另一场悲剧属于购房者。

一场悲剧在城东，另一场悲剧在城西。

先说地产商在城东的那出悲剧。纵观杭州这二三十年，一度亏得很惨的一个楼盘，叫中企·艮山府。

2009年12月，中华企业以18141元/平米的楼面价拿下了章家坝地块，一度命名为中企·御品湾，如今叫中企·艮山府。那场土地拍卖会，跟中企血拼到最后的，是绿城，当时宋卫平亲临土地拍卖会。

一晃七年，中企·艮山府的现状如何，我们都不忍提及，因为直至今天，这个楼盘还是备受煎熬。可以说，这是市场上的典型案例，对土地的误判，对城市发展的误判，对自身能力的误判。

当然如果要总结这个悲剧，我们可以说土地是好的，根本原因是做错了产品——户型面积做太大了，大部分都是200平米以上，而90方只做一房（后来勉强改成两房），即使今年楼市行情如此火爆，也卖得吃力。

今天下午金隅&中铁置业拿下的那块宅地，就在中企·艮山府一河之隔。整整七年，是否又一个轮回？金隅说，这个楼盘今后要卖8万元/平米。

假如房价真的不是问题，那么产品呢？能做出足够好的产品吗？毕竟，这是在杭州，不是在南京，更不是在合肥，也不是在北京。

那出叫做中企·御品湾的悲剧，至少有这些启示：地价不是问题，产品对不对路，够不够好，才是问题；地拿错了不是悲剧，没能力做好产品才是悲剧。绿城不负众望，拿下了留下的低密度地块。我们曾经试想，这里可能只有两种产品形态，一种是再造一个江南里，一种是再造一个泰禾院子。今天结果出来了，这里，极有可能再现一个绿城·江南里。隔壁还有一块宅地，也是一样的容积率，下个月出让。

2007年的楼市，可能很多人都记住了滨江·万家花城，如今的申花，已是繁花盛开；却忘了在城西，也有一个著名楼盘，叫绿城·留庄，就在今天绿城拿下的这块地隔壁。

绿城·留庄的样子很美，用的是那时很流行的法式，都是真正的电梯洋房，3-4层高，主力户型面积大约是350平方。沿天目山路，还有4幢小户型公寓。如今这些房子命运几何？

那些小户型的精装公寓，目前的二手房售价还是2W左右，跟九年前的售价差不多；那些大平层，二手房挂牌价还维持在3W左右，也跟九年前的售价差不多。

九年时间过去，万家花城从8000涨到了4万；留庄还是基本停留在原价，这对购房者来说，是场悲剧。

绿城的这一次出手，肯定不会再重蹈覆辙了吧。因为产品完全不一样了，绿城不会再在这块地上再造一个绿城·留庄，而是会做一个绿城·江南里。江南里最后卖到12万元/平米，一房难求，把江南里搬到西溪路，至少得卖8万元/平米吧，而今天的楼面地价才2.6万元/平米。

那场叫做绿城·留庄的悲剧，是购房者的；这场叫做绿城·江南里的喜剧，是地产商的。悲喜交集的启示大概是：产品形态，实在太重要了，同样的地段，买错了产品，很可能就会亏哭你。

钱江新城二期规划范围的宅地，金隅&中铁置业联合体拿下，总价72.91亿，楼面地价43288元/㎡，溢价率72%。就在中企·艮山府一河之隔，离保利·中央公馆也挺近。



▲图片来源：好地网

中铁不是中国铁建，而是中国中铁置业。绿城、大家等杭州本土房企亦积极出手，报价均破4万元/㎡，但遗憾收手，特别是绿城，报到了最后一手——2009年12月，中企·艮山府那块地，绿城也是出到最后一手，避免了一出悲剧。

这块地稀缺吗？说实话，这样的地，要多少还是有多少的。但毕竟是块不错的地，金隅&中铁置业联合体拿下，可惜了。

做出好产品，是需要经验的，在地价这么高的时候。

▼12·26钱江新城二期宅地各房企最高报价

轮数

房企

总价

楼地面价

溢价率

第31轮

金隅&中铁

72.91亿

43288元/㎡

72%

第30轮

绿城&建发

72.61亿

43110元/㎡

71%

第19轮

保利

69.1亿

41026元/㎡

63%

第18轮

泰禾&华发

68.85亿

40877元/㎡

62%

第17轮

大家

68.6亿

40729元/㎡

61%

第16轮

杭房

68.35亿

40581元/㎡

61%

第10轮

融信

66.5亿

39482元/㎡

56%

第5轮

新希望

61.6亿

36573元/㎡

45%

第2轮

世茂

53亿

31467元/㎡

25%

第1轮

龙湖&首开

51亿

30280元/㎡

20%越秀&招商&江干城建拿下城东新城宅地，总价62.25亿，楼面地价25521元/㎡，溢价率64%。

艮北新城这块宅地，就在绿城·杨柳郡对面，也在润和·武林郡边上。9个月以前，润和·武林郡的楼面价是14727元/平米。



上个月（11月28日），越秀&江干城建联合体竞得了今天这块地的隔壁，同样都在绿城·杨柳郡对面，总价60.1亿，楼面地价25787元/㎡，溢价率66%。江干城建是这块地的做地单位，越秀和它联合，可见拿地之决心。

今天，这份决心继续，联合体增加了一员，就是招商。招商是这附近的大户，已经开发了雍华府以及正在开发雍和府。附近在开发的除了绿城·杨柳郡，还有润和·武林郡，同样是地铁口，即将是区块里的第一个洋房住区。

对于这些地块，以及这里的业主们来说，今天自然是好日子。这两宗地都有商业，上一宗地商业部分约7万平米，今天这宗大约是7.4万平米。如果越秀只拿下其中一宗，艮北新城要想有个标杆性的商业综合体，估计有点难。但是加上今天的，十四五万平米的体量，还是相对可观。

越秀对商业地产兴趣浓厚，他们在老巢广州珠江新城的西塔项目，租金收益超乎想象得好。现在，他们似乎对盖购物中心更感兴趣，并且急于在杭州有所表现。



▲图片来源：好地网

▼12·26艮北新城宅地各房企最高报价

轮数

房企

总价

楼地面价

溢价率

第39轮

越秀&招商&江干城建

62.25亿

25521元/㎡

64%

第38轮

杭房

61.95亿

25521元/㎡

56%

第37轮

中建

61.7亿

25295元/㎡

%

第3轮

泰禾&华发

55亿

25398元/㎡

45%

世茂拿下城东新城宅地，总价66.42亿，楼面地价36461元/㎡，溢价率89%。边上的在售楼盘，差不多就是这个楼面地价。



▲图片来源：好地网

城东新城这个词，估计只能更热。但是地价会不会传达到房价，还是那句话，看产品。

接下来附近还有一个楼盘要开盘，就是融创·玖樟台，精装修，有洋房，它的售价会是多少呢？只能说，前几天融创在钱江世纪城的时代奥城开盘，是3.42W的均价，低于绝大多数人的预期。

恐怕，融创·玖樟台也是如此低开，虽然边上的楼面地价已经破了3.6万。

▼12·26城东新城宅地各房企最高报价

轮数

房企

总价

楼地面价

溢价率

第32轮

世茂

66.42亿

36461元/㎡

89%

第31轮

绿城&建发

66.31亿

36401元/㎡

88%

第9轮

招商

61亿

33486元/㎡

73%

第7轮

越秀

56.7亿

31125元/㎡

61%

第4轮

滨江

54亿

28545元/㎡

48%

第3轮

泰禾&华发

50亿

27447元/㎡

42%

第1轮

大家

45亿

24703元/㎡

28%

西溪路宅地，由绿城拿下，总价11.735亿元，楼面地价26106元/㎡，溢价率0%。

▼12·26西溪路宅地各房企报价

轮数

房企

总价

楼地面价

溢价率

第3轮

绿城

11.73亿

26106元/㎡

0%

第2轮

广宇

11.72亿

26084元/㎡

0%

第1轮

融信

11.71亿

26061元/㎡

0%

我们可以期待新一个绿城·江南里了，因为这块地的容积率只有1.1。绿城赚大了。

当然，绿城不能够是一家独赚的。基本上可以肯定的是，出手竞拍的房企，应该会是绿城这块地的合作者。还不能肯定的是，滨江、旭辉和天阳虽然报名但没现场出手，可能也是合作者。



▲图片来源：好地网▼12月26日余杭区、萧山区住宅用地成交情况

地块

建筑面积（㎡）

容积率

楼面地价（元/㎡）

溢价率

竞得房企

临平山北

195566

3.5

5113

99%

安徽置地

闲林赛陶

57561

2.6

8809

120%

金辉

萧山科技城一

306732

1.55

3506

0%

传化

萧山科技城二

325170

1.69

3041

0%

传化

萧山科技城三

450772

2.32

3982

0%

传化

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