Alice买房记（3）终章

自住房增值税的各种各种各种……...

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悉尼天气：晴转多云 35度宜嫁娶旅行及————谈业务……

但是，得先吃饱饭才有力气干活啊！

对了，本期内容有点啰嗦有点复杂，智商捉急的就慢点看啊。。。

“那么。。。。”Alice又双叒叕问：“老娘已经有一套房了,我可以再买一套房做自住房吗？”

答案是“NO”

那么什么才能叫自住房呢？说起这个概念也是心累…………

a.你和你的老公崽崽三姑六婆等等家人是不是住在这里啦；

b.你是不是把你的个人物品破铜烂铁都放在这里啦；

c.这里是不是你的邮寄地址啦；

d.选民名册上的地址是否与这里地址一致啦；

e.这套房子的水费，电费，煤气费等是否都在你名下啦；

f.你是不是有把这里作为你主要狗窝的意图啦。

当然，以上六点是个基本框架，并不是板上钉钉非要生搬硬套的条款，税局会根据你的实际状况灵活判断你的房子是不是属于自住房的。

说到这里先跟大家解释下六年法则……………………

六年之前，你不认识我，我不属于你…………

它运用在当你搬出你的住所并把它出租出去时。在这期间，你可以把它当成投资房进行报税。只要你在六年以内，其他处没有自住房，你仍然可以按照六年法则减免所有卖房产生的CGT。但是如果出租期限超过6年，超过的这一部分时间就会产生CGT。

在这，告诉大家一个小秘密。

当你同时拥有两处物业的时候，你不需要着急决定将哪一处作为你的自住房。只有当你卖房报税时，才需要再根据当时的情况来做决定。同时你还可以灵活的利用这个法则来延长6年的时间。

Alice于2010年7月1日花105万澳币在悉尼买了个apartment，一直在里面住到2012年7月1日。住了2年。由于工作关系，她从2012月7月1日到2014年7月1日回到中国，并把该物业租出去了。在这两年里，Alice在中国并没有购买自住房。2014年7月1日之后，Alice结束在中国的工作搬回到悉尼原住所。居住一年以后，Alice在2015年7月1日，以120万澳币的价格出售了此处物业。根据法则，房产出租的年限不到六年，Alice卖房所得的15万澳币不需要交增值税。

那如果Alice一直在中国工作猛赚钱直到2019年7月1日才回到悉尼，然后以130万卖掉她的房子呢？根据“六年”法则，如果地球没有爆炸，在Alice卖掉这套物业的时候，该物业已经出租7年（也就是2012年到2019年），因此只能获得一部分CGT的减免。那么此次交易产生的CGT怎么计算呢？

首先我们要先算这个房子所升值的价值。这个capital gain并不等于卖价130万减去当初的买入价105万。因为ATO允许自住房在第一次出租的时候做一次评估，假设该物业在首次产生租金收入时market value为110万澳币。那么这个房子的升值value等于130万－110万＝20万

2012年7月1日到2019年7月1日是持有该业务的总天数2555天

2018年7月1日到2019年7月1日是非自住天数（也就是超过了6年法则的天数）＝365天
CGT＝ 20万x365天／2555天＝$28,571

由于Alice拥有此处物业超过12个月，那么他实际的CGT应为

28,571x50% = $14,285

那么，如何让Alice避免这笔增值税呢。如果她能在2018年7月1日之前回到悉尼，并在这个apartment住满至少六个月。那么从她搬回悉尼以后，再次把房子出租后第一天开始算，接下来的六年，她可以继续把这个apartment当做自住房。

再聊聊，一个相反的情况，就是当投资房变为自住房的时候，CGT的不同计算方式。当卖掉由投资房转变成的自住房时，可以减免一部分的CGT。而所需交纳的CGT按照出租天数与持有此物业的总天数比例来计算。

Alice于2008年7月1日购买一套apartment用来出租，并于3年后2011年7月1日赶走了邋遢的租客开始转为自住。

2013年7月1日，Alice卖掉这个apartment，房子升值了20万。那房子的CGT又应该怎么计算呢。2008年7月1日到2013年7月1日是她持有该物业的总天数＝1825天

2008年7月1日到2011年7月1日是她的出租天数＝1095天
200000 x1095／1825 = $120,000

那12万就是它的capital gain tax.
Again, apartment持有超过12个月，他实际的增值税会减少到$60,000

妈呀好多数字好多科学……………………

还有一种情况，就是两口子，在特定的条件下，可能可以拥有两个不同的自住房,不是婚外恋哈别多想哈。

比如说，一对couple先在悉尼买了一套自住房，之后丈夫换了一份在central coast的工作，所以又在当地买了一套房子。平时周一到周五，老公住在central coast的房子，而太太和孩子住在悉尼的房子。那么，这两个房子就都可以算是各自的自住房。

不同的购房形式，所享受的capital gain discount也会不同。一般来说Individual，partnership和trust都有50%discount，Self Managed Super
Fund有三分之一的discount，而公司没有任何discount。各种不同的structure，还会在税务方面造成一些不同的影响。比如，用family trust进行房屋买卖，可以把较多的增值税分配给家庭成员中低收入的一方，从而达到减少家庭的整体纳税. 也就是说我们可以利用不同的structure来达到合理避税的目的。而每个人的家庭和经济情况不同，可以采用的形式会不一样。

说得口都干了。。。