优秀校友宫丹丹——独家访谈

近日，由2002级IASer宫丹丹女士出版的《商业地产证券化及投资分析》一书在海内外引起巨大反响。上周，小编...

先让我们看看学姐的求学工作经历一睹为快：

2002-2006，武汉大学数学，经济双学士（数理金融专业）

2007-2008，卡耐基梅隆大学数量金融硕士

2008夏季，雷曼兄弟投资银行，固定收益债券交易部分析师

04/2009-12/2012，德意志银行证券交易自营部经理

01/2013-03/2016 ，地产抵押贷款债券交易部，150亿美金交易账户的交易策略人。2013年底荣升副总裁职位，成为交易部最年轻副总裁

03/2016开始， 德意志银行资产财富管理部，副总裁职位，针对40亿美金客户投资组合进行资产负债管理工作

这蹭蹭蹭的晋升速度，请收下学弟学妹们的膝盖！！！

平复一下膜拜的激动心情，还是让我们开始正式的访谈，好好的跟学姐学习

一二吧！

1、最近，海外IASers朋友圈都在疯传您最近出版的著作《商业地产证券化及投资分析》，据悉，本书得到了包括美国金融家商务研究会（FRBAA）主席杨一民、我院院长谢丹阳教授在内一众大咖的强力推荐，引起热议。不知道是何契机使您有意写作本书？您写作本书的初衷何在？本书相比前人的作品，有何创新之处和亮点呢？

此书缘起去年美国金融家商务研究会的约稿。此协会一向秉承将美国先进经济、金融理念和智库引入中国高级教育系统的崇高使命，去年开始更是着手与华尔街各路精英合作，致力于编著一系列针对美国交易市场、金融产品和风险控制管理的教育丛书。过去两年间，资产证券化在国内的发展相当迅速，形势喜人，各种银行和非银行资产通过证券化的手段推向社会，受到了大众的欢迎。协会向我发出邀约，希望我能够结合华尔街资产证券化的经验，从专业人士的角度理性分析中国这个行业的现况和进程。近10年来虽然我一直在海外学习和工作，但无一刻不心系祖国，对于中国经济命脉的跳动我保持着持续关注，每次祖国金融业的大举创新和进步都会使我心里一阵激动，所以对于中国证券化的发展进程，我也是非常熟悉的。中国的证券化发展和美国三十多年前证券化初期的情形极为类似，主要银行方资产证券化的主要动机是将资产从负债表内挪到表外，而非银行方的证券化则是发起机构、降低融资成本的一种手段，因此二级市场（证券化产品的投资交易市场）还没有形成，由此来说，中国的资产证券化还有很大的发展空间。

市场上关于证券化类型的书籍有许多，但是好而实用又见有新意并能深入浅出者，可谓凤毛麟角。此外这部分书籍大多停留在08年经济危机之前的理论知识上，对于经济危机之后的第一手市场资料有所涉及的更是少之又少。此书的最大亮点就是实际操作性强，作者有丰富的来自纽约的市场实战经验，它运用2008年金融危机之后的生动鲜活的美国实际案例，介绍了商业地产证券化市场参与方的相对优势和各自的追求，以及该市场兴衰周期的背后逻辑，从而让大家了解到其中的创新点、机遇与风险。

2、我大致了解了一下，本书关注的话题在于“商业房地产抵押贷款支持证券”(CMBS)，围绕这种资产的方方面面进行了深入浅出的阐述，本书也被誉为志在资产证券化领域从业人士的必读书目。您能针对这个领域向学弟学妹们做一个简单的入门介绍吗？毕竟对于缺乏业界经历、只在课本上认知过基本金融产品的在读学生而言，这个领域稍显陌生了些。

确实，这个专题对于从未涉及此类产品的学生们来说是偏专业性了一些。CMBS，又名商业地产抵押证券，是指以商业房地产为抵押，以相关房地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。将这些房地产贷款形成的未来现金流打包成一个分层的交易结构，并由此创建发行一系列不同信用等级的CMBS债券的过程就称为商业地产证券化。不同的CMBS投资者可以根据自己的风险需求找到合适的信用等级产品，从而形成一个多样化的投资群（二级市场）。

3、邹薇老师说起您时，还能清楚的记得您本科时就对金融有很大的兴趣，还说起您在2006年题为《论资产价格泡沫》的毕业论文获得了当年省优秀学士学位论文一等奖。在您看来，金融的魅力何在？您在华尔街一线资深从业多年，经验丰富，您认为这么多年业界实战经历带给您最深刻的经验启示是什么？

金融中二级市场交易的魅力在于，未来的不可预知带来的风险中性下的期望值与实际实现值的差别，这个差别带来了千千万万种的交易投机策略，你可以天马行空的想象出好多种能够将这种机会monetize的方法并且执行，而执行的时间和对象又是决定此方法是否成功的主要因素。因此，如果你想做一个成功的交易员，就必须要有能力在monetize的方法里量化这个利润和确定执行时间，这个是需要我们数学、统计等知识支撑的；同时确定对象这一步往往是需要我们极高的情商和业界关系网络的，就好像我们玩德州扑克一样，在不了解他人底牌的情况下，我们只有将众多对手不经意流露的零散信号拼凑起来，才能稍微猜出对手的策略和wild card。所以我相信学习过数学分析和博弈论这两门课程的咱们IAS的同学们，是很有机会和基础奋战在金融，或者是交易市场第一线的。

同时，作为一名华尔街从业人员，我的经历时刻告诉着我：前事不忘，后事之师。美国投行往往是金融类毕业生的首选，也有了《华尔街之狼》等关于华尔街纸醉金迷生活的电影的出世。今年关于08金融危机的畅销书和电影《大空头》，展现了美国金融和投行业在这个特殊时期的真实故事。我也有幸在原形人物Greg Lippmann和Eugene Xu的部门里工作过。银行业之前在其顶峰时期，种种因急功近利心理驱使而制造的问题金融产品的“毒性”，随着美国经济大环境的逐渐恶化不断被催化和加强，从而产生了金融危机的一连串连锁反应和恶性循环。经历过此08惨案的教训，美国政府和国际金融组织在近几年已经通过各种公约和法规，比如巴塞尔协议和Dodd-Frank法案，来加强银行和金融业的严格监管。我相信，在这种全新严格监管制度的帮助下，华尔街从业者们会更加警醒地遵从今后的业界规则，以防重蹈覆辙。

4、IAS多年来以其高难的经济学、数学双学位课程闻名，您觉得您在IAS本科四年的学习经历对于日后业界工作帮助大吗？ IAS在成立之初以培养学术性人才为目标，所以在课程设置上一直注重纯经济学理论，在金融方面似乎有所欠缺，不少希望去业界工作的同学常常感觉力不从心。近年来现任主任邹薇教授鼓励学生多元化发展、走适合自己的道路，也在积极进行课程调整。像您当时在读时，是否也有这样力不从心的苦恼呢？又是如何补足的？像您这样在华尔街业界做得很好的学长学姐还有哪些呢？能不能给我们做个简单的介绍？

如你所言，在我看来，许多高难的课程为我今后从业之路的稳固奠定了坚定的基石。比如说博弈论。我之前对此门课程是没有什么兴趣的，但我还记得大三的暑假，Eric Maskin造访IAS，我很荣幸的成为了他的TA。在他的启发下，我开始对这门课程有了重新的认识和兴趣，开始努力地钻研。现在证实了当初学习这门课程对我职业的重要性。但是这个并不是说，我能够将这门课中的所有理论知识照搬到我的工作中去，它实际上培养的是我的逻辑性和某些common sense，它引导我在思考策略时，不会钻到完全相反的牛角尖里去。我们现在学习的课程，更多的是教会我们一种独立思考的方法和逻辑，以及快速学习知识的方法，speed up the learning curve。在工作中，有很多硬性技能和软件之类，要求在没有任何人帮助的情况下，在短时间的压迫感中，顺利学习精华并且运用这些知识。市场是没有时间来等待我们学会这些再慢慢执行的，我就曾经用1天的时间学会了VBA和html，完成了上级交给我的任务。

作为武汉大学大纽约校友会副秘书长和青年分会会长，我每年都会义务作为年轻校友的职业导师，给他们辅导咨询。像我这样的年轻优秀的武大毕业生有太多太多，也请大家能够关注我们纽约校友会，国内外加强沟通。我们今后还将实行一系列以纽约校友会优秀校友为导师资源的留学咨询和职业规划项目，也希望大家能够关注我们的微信号和6月即将建成的校友会网站，这一系列计划将慢慢向大家公布。

5、每年申请金融方向Master、赴美留学，希望进入业界工作的IASers不在少数，以您业界前辈senior的角度看，您最希望招收怎么样的junior实习生呢？在您看来，业界工作需要怎样的能力和素质？对以后有志于从业的学弟学妹该从哪些方面做准备来说，您有何建议？有什么想话想对后辈讲的吗？

作为投行二级市场的前辈，我们希望能够找到好学、不怕问愚蠢问题、积极主动、善于独立思考、problem solver的实习生。对于中国留学生就业来说，确实是比美国人更加艰难的。作为就业导师，我经常告诉我的学弟学妹们，择业时应该考虑适合自己的职业规划方案，眼界放宽，以发展和带前瞻性的视角考察行业和就业岗位，不能从短期的利益出发，一味的从众或者跟风择业。我们应该从不断完善自我的角度出发，清楚自己的长处和短板，多多寻找成功校友聊天学习，取长补短，让自己变得更加有竞争力，这样才能从每年美国100多万的毕业生中脱颖而出。就如我自己，在自己从业的7年时间里，我分别在银行的3个部门中交换学习，加强自己各个方面的技能，包括技术技能和人际交往技能，这样才能使得自己立于不败之地，不被任何外因影响，生存于美国银行业之中。

有没有觉得学姐一番亲身经验谈似乎拨开了茫茫就业路的迷雾呢！更多的体验还需要我们自己脚踏实地的去实践去经历去感受才能有所得。在此感谢宫丹丹学姐在百忙之中为低年级的IASers带来的独家分享。祝福海内外像宫丹丹学姐一样的senior IASers一切顺利，祝愿还在校园里寒窗苦读的junior的我们能向着学长学姐们拥抱美好的未来！传承、分享，IAS一直在路上！

Interviewer、撰稿小编：Luna酱

Interviewee:2002级校友宫丹丹

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