印花税增长：压垮维州公寓市场的最后一根稻草

文：Victor刘磊以墨尔本这座最适宜人居的城市为代表的澳大利亚维多利亚州房地产市场，一直是中...

文：Victor刘磊

以墨尔本这座最适宜人居的城市为代表的澳大利亚维多利亚州房地产市场，一直是中国投资者所青睐的投资市场。然而，在一个对的市场投入了错的项目，未来的收益一样将成为泡影。高层公寓就是这样一种错误投资项目的缩影。首先，税务费用不断叠加，成为压垮维州高层公寓（Apartment，并非Unit）市场的最后一根稻草。在澳洲购房，印花税算是一笔不小的开支；而澳洲印花税没有统一的计算方法，各州都有自己的税率和折扣的规定。具体到维州的印花税的计算部分，仅按照签约时存在的物业价值计算。也就是说，如果投资者购买的是独栋别墅，那么购买土地和建房是两个步骤，因为房子还未建造，那么土地交割时候只要您只需要交付土地部分相应的印花税即可；对于公寓而言是按照合同价格来计算的了；由以前所谓的大大节省印花税，变成了要多多支付印花税了。

以下将以公寓和别墅对比来说明。维州印花税实行分段税率：物业价格在13万到96万澳元的，超出13万澳元的部分，每100澳元缴纳6澳元，另外加上2870澳元；物业价格超过96万澳元，超出96万澳元的部分，每100澳元缴纳5.5澳元。

对比来看：

a. 购买70万澳元的公寓，缴纳的印花税数额为：（700,000-130,000）×6%+2,870=37,070澳元

b. 购买70万澳元的别墅（其中，土地为30万澳元）缴纳的印花税数额为：（300,000-130,000）×6%+2,870=13,070澳元

也就是说在购买相同价位的墨尔本地区高层公寓和别墅情况下，购买别墅所要缴纳的印花税远小于购买公寓所缴纳的税款。另外，对于海外投资者，则需要为房屋缴纳额外的印花税，为房屋价格的3%，而且这个比率将在2016年7月上涨为7%。以上面两个例子来看，购买公寓要额外缴纳700,000×7%=49,000澳币，而购买别墅的话，只需为房屋缴税，额外的缴税额度为（700,000-300,000）×7%=28,000澳币。对比之下，公寓的之前的节省费用的优势已经丧失殆尽。

其次，供大于求，收益难有。如果说多缴了税，作为一次性投入，换回未来更好的收益也未尝不可，但是在维州公寓普遍供大于求的局面下，这个“收益”未来就不好保证了。

最新数据显示：沿着墨尔本主要道路St Kilda Road，有20%的公寓正在求租，而在CBD，有12%的公寓空置无人居，开发商使劲浑身解数来寻找租户。Research SQM对一系列在线门户网站上的出租公寓数量进行了研究，发现在过去三年里，St Kilda Road上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。目前墨尔本市区还有成千上万套公寓正在开发或规划中，在2015年底已有3万套公寓建成，供大于求情况只会变的更糟。

在CBD，墨尔本开发商Brady Group在其已经完工的公寓楼的高层挂上了“公寓出租”的招牌。消息人士说，Brady两栋楼共有百套公寓等待出租。中资的远东发展有限公司（Far East Consortium Upper West Side）在墨尔本CBD也建有Upper West Side项目。Brady Group和远东发展有限公司均未回应采访电话关于控制率和市场走势的问讯。 澳盛银行（ANZ）的房产调研部门负责人布拉迪克（Paul Braddick）说，像CBD和St Kilda Road这样的地区可能会成为公寓供大于求的受害者。

事实上，墨尔本市中心的这股兴建高层公寓的热潮是由国外的投资者、而非自住者策动的，是不会持续的，却在严重侵蚀着政府投资改善公共交通、公众空间、公园与城区小街状况后产生的正面效应。高层公寓潮抵消了公共投入所带来的效益，只给人们带来了小户型、质量差的公寓。墨市正逐步演变成非澳洲本地居民居住的公寓群，而非知识密集型产业的中心。

看到了吧，无论从税务角度，还是从未来的收益角度，墨尔本CBD的高层及小户型公寓是最不值得中国投资者进行选择的地区和房产类别。中国投资者在国内市场上淘金无限，以为自己的投资理念放之四海皆准，自己投资的项目永远不会下跌；这种没有探究房产投资核心价值，仅凭主观臆断就盲目做出投资决定的投资者，在海外市场的博弈中是难有收益的。


作者简介

中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；个人微信帐号："Victorliulei";新浪微博：Victor刘磊

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