【法在身边】承租土地建厂房，合同到期无补偿

企业承租集体土地用于工业厂房建设使用在南海区较为普遍，但对于承租期限期届满后建筑物的补偿和归属问题，在实践中往往容易出现争议和纠纷，《法在身边》第一期以案说法，为您防范风险。...



【案情简介】

2005年8月，陈某与某经济社签订一份《土地使用权承包合同》，约定某经济社将一块集体土地出租给陈某用于兴建工业厂房，承包期限10年，合同第八条约定若某经济社不再发包或陈某不再承包的，陈某应在承包合同期满后15天内将动产搬走，地上建构筑物无偿归某经济社所有。

为整合土地进行三旧改造，2015年合同到期前，某经济社向陈某发出通知，要求陈某按合同约定，于合同到期后15日内搬离并移交土地和厂房等建筑物，但陈某未予理会继续使用厂房。其后，双方就合同终止一事发生争议。

陈某认为：承租的土地属于农村集体土地，用于兴建厂房等非农业建设用途，合同应当认定为无效合同，故合同第八条的约定也应当无效；某经济社是导致合同无效的过错方，陈某作为厂房的建设者，在建设厂房时投入了大量人力物力成本，某经济社若不继续出租土地并收回土地及建筑物，应当按照建筑物的价值进行赔偿。陈某向法院请求：1、确认2005年8月签订的《土地使用权承包合同》为无效合同；2、某经济社赔偿投资厂房的损失100万元。

【案件评析】

法院认为，陈某承租的土地已办理集体土地使用证，土地性质为工业用地，双方签订的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，陈某关于合同无效的主张不予支持。

依合同约定，租赁期限届满，地上建构筑物权益归某经济社所有。另外，无论合同是否有效，陈某作为承租人在签订及履行合同过程中对此已有一定预见，预期土地的开发利用投入在期限内摊销完毕。合同业已期满，陈某签订合同的目的业已达到，其在租赁期满后要求某经济社赔偿投资损失的主张缺乏法定或约定的依据。

【防范对策】

企业承租集体土地用于工业厂房建设使用在南海区较为普遍，但对于承租期限期届满后建筑物的补偿和归属问题，在实践中往往容易出现争议和纠纷。有鉴于此，建议如下：

1.签订土地承租合同前，要对土地性质作充分调查，确保合同有效（若地块在起诉前仍未办理集体建设使用权证，合同被认定无效的风险较高）。另外，还对建筑物投资成本进行摊销分析，据此计算出适宜的承租期限。

2.双方可在合同中约定合同期满后或遇到动迁乃至土地征收时对于建筑物的补偿问题。在上述案例中，因陈某与某经济社已明确约定建筑物无偿归某经济社所有，因此即使陈某认为尚未收回成本也无权要求某经济社予以补偿或赔偿。

【法条链接】

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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