楼市篇丨莞深融城时代来临 东莞准备好了吗

今年以来，东莞楼市发生了翻天覆地的变化，至少在房价、地价上的体现是如此。而这一切变化，正是由于大批深圳客入...

　今年以来，东莞楼市发生了翻天覆地的变化，至少在房价、地价上的体现是如此。而这一切变化，正是由于大批深圳客入莞置业形成的。“莞深融城”已经切切实实地发生着，东莞准备好了吗东莞应如何把握机会，留住人才，把深圳客变成新莞人

　　东莞楼市迎来大批深圳购房者
　深圳客带动东莞房价、地价飙升“莞深融城”是东莞楼市发生巨变的“因”;同时，大批深圳客的涌入，又加快了“融城”的进度，两者可谓互成因果。记者从东莞中原地产研究部获悉，2015年珠三角楼市全线飘红，9个城市的住宅成交量均上升了40%以上。东莞更是一枝独秀，甚至比深圳还要厉害，成交量上升了70%。这主要得益于深圳客大举进入东莞，数据显示，去年东莞购房者中，深圳客所占比例达38%，今年第一季度这一比例则上升到45%。“‘莞深融城’给东莞楼市带来了很大的变化，首先，很多镇街的房价超出想象，大部分涨幅超过50%、60%，甚至是翻倍，每平方米单价从1万元变成了2万元，这让东莞人很难看得明白：房价上升到目前的阶段，到底是高还是低其次，地价也不断攀升，从8000元/平方米，到9000元/平方米，甚至达到10000元/平方米。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐说。不过，东莞房价虽然上涨迅猛，却还是比不上“深圳速度”。合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺表示，东莞的房价近一年来上涨迅猛，看起来正在缩小与深圳房价的差距，事实并非如此。深圳与东莞房价的差距仍在不断扩大，目前已达到4.2倍，这正是深圳客涌入东莞的原因。

　　航拍东莞(图片来自网络)
城市中心转移 “莞深融城”成必然房价飙涨的幅度、深圳客到处抢房的激烈程度，这种种现象甚至让部分业内人士也看不明白。世联行深圳直辖地区总经理及东莞直辖区总经理钟灵认为，这是“莞深融城”大势下出现的必然现象。“‘莞深融城’之前是‘莞深一体化’，为什么后来不提了这与深圳的中心转移有关。”钟灵说，“现在深圳龙华的价格比罗湖还贵，龙华出现了7万元/平方米的高价，而罗湖是5万元/平方米。大家都在往西边走，往前海和自贸区发展。随着深圳城市中心的转移，‘莞深融城’变成了趋势。”钟灵认为，北京可以无限划圈，深圳不行，往南是香港，往西就到了海边。往东是福田、罗湖、盐田和惠州，因此“莞深融城”也是必然的选择，深圳需要东莞大量的土地来缓解高房价。而且随着置业者年轻化，他们的观念不断改变：通过便利的轨道交通，居住在东莞也可以轻松获取深圳的资源。东莞中原事业一部总经理兰新宇也表示，由于今年5月东莞的轨道交通将正式运营，往来莞深间的交通成本和时间将大大缩短，这将开始新一轮的“莞深融城”。
　
　　东莞夜景(图片来自网络)
　“深圳客入莞不是外溢，而是融合”东莞万科房地产公司营销管理中心总经理易平安告诉记者，去年年底，万科内部就大量深圳客涌入东莞购房的现象举行了辩论赛。有人说是深圳外溢，有人说是投资投机。到底是外溢还是融合，大家有不同的观点。内部辩论的结论认为这是城市的融合，而不是外溢，因为外溢是有周期性的，也会停止。“这一轮是成熟的融合，两地在经济、产业、人口、交通等方面都进行了融合，因此‘莞深融城’是最恰当不过的说法。”易平安认为，深圳客白天在深圳上班，晚上到东莞居住。加上文化和政府的因素，他们在东莞置业可能不仅仅是在东莞居住，而且有望把东莞当做创业的沃土，将工作和事业落在东莞，因此与上一轮深圳客来莞有本质的不同。合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为，目前莞深两地政府也在高调、高规格地促进“莞深融城”。东莞市政府指出，东南组团是对接深圳现代产业集聚区，东莞最新的总体规划提到深圳的字眼130次，“莞深”字眼提到55次。虎门是深度拓展与港澳合作，主动承接广州南沙、深圳前海蛇口、珠海横琴自由贸易试验区的辐射带动，共建粤港澳国际大湾区。深圳市委书记马兴瑞提到：要跟东莞、惠州在交通上配套发展，促进莞深的发展。“在历史的机遇面前，‘莞深融城’是不可阻挡的机遇，也是东莞要紧紧把握的发展方向。”易平安说。

东莞楼市迎来深圳自住客时代目前这批深圳客和2008年那一波有何不同现在能否说东莞楼市已迎来深圳自住客时代针对这些热点话题，东莞房地产界多名业内人士进行了深入探讨。　焦点 1 　这批深圳客与2008年有何不同早在2008年，东莞楼市就进入“高烧”阶段，这个时期也迎来了一波深圳客。他们在楼市高峰期冲进来，主要目的是投资。但随后东莞楼市就跌入低谷，房价打七折甚至腰斩。而目前的现象与历史有着惊人的相似：深圳客如浪潮般涌入，去年东莞一手新房营销额超过1100亿元，其中深圳客户贡献超过400亿元，随着深圳客而来的还有房价被疯抬。那么，目前这波深圳客购房热潮与2008年那一波有什么不同之处“去年8月就有客户问我，东莞楼市发展这么快是否有问题”世联行深圳直辖地区总经理及东莞直辖区总经理钟灵说，“这就要看清楚去年到东莞买房的深圳客户是什么人，他们的目的何在。目前，深圳靠近东莞的区域楼价高达8万～10万元/平方米。相对差一点的位置，比如机场周围卖4.5万元/平方米，松岗大概是3.8万元/平方米，龙岗是4万元/平方米，平整的山地地面价都达到了2.8万元/平方米。在深圳置业起码要超过400万元，对于年轻者而言，光靠自己在深圳置业是不可能的，因此必须往外走。这是去年以来东莞楼市火爆的原因，与2008年、2009年有很大的不同。”

　　焦点2 楼市是否迎来深圳客自住时代瑞峰置业市场研究部经理李玲玲认为，东莞市场一直以来都是以自住需求为主，包括进入的深圳客。2015年之前，深圳客户只是陆陆续续进入东莞;而从2015年开始，深圳客户进入的体量实现大幅增长，全市深圳客占比从2015年之前的2.5成到2015年5成，实现翻倍式的增长。在进入的深圳客户中，虽有一定比例的投资或投机客户，但总体上看，仍以自住需求为主，自住客户占比7成左右，因此可以说是东莞楼市全面迎来深圳自住客时代。其中，2015年及2015年之前，深圳客7成自住、3成投资;今年1～3月，投资客达到顶峰，6成自住，4成投资;而从4月至今，由于深圳“3·25”新政后投资客锐减，又回到7成自住、3成投资的比例。钟灵也表示，到东莞置业的深圳客户，投机者比例在20%～30%左右，主力仍是刚需客户和自住客户，因此对于东莞楼市将起到长期稳定甚至是持续放量的推动作用。此外，李玲玲表示，据瑞峰数据中心了解，在深圳自住客中，一对夫妇无小孩，双方在深圳上班，下班后或周末回东莞居住的占15%;一对夫妇有小孩，双方在深圳上班，老人在东莞带小孩的占比15%;一对夫妇有小孩，一方在深圳上班，另一方和家人在东莞住的占比50%;而一对夫妇有小孩，双方在深圳上班，父母在东莞养老的占比20%。因此，并不担心深圳客大举入莞置业，会把一些楼盘变成“空盘”、“睡盘”。焦点3 东莞如何把深圳客变成新莞人深圳客、广州客到东莞置业，楼市中发生了不经意间的人口迁移，东莞应如何抓住机会，留住人才对此，李玲玲认为，东莞的城市配套还有待提升，尤其是镇区，教育配套和教育水平还比较滞后。社会安全管制也有待提高，尤其是镇区，治安较差，给外界的印象较为不好。因此，东莞需要不断加强“内修”，做好相关城市配套，比如交通、教育、医疗、社会福利等，迎接深圳与广州客户的到来。易平安则举例称，去年年底南部湾万科城项目向虎门镇政府做汇报的时候，深圳客来南部湾万科城置业的比例达60%，于是镇政府给了教学配套的土地，2018年启用，明年9月就会开学。“城市级的医疗中心放在万科城，从政府的角度来说，这么多的人涌入，仅仅是过夜的话，不可能启动和带动城市的发展。镇长有句话，‘城市发展靠科技，科技靠人才，人才靠老婆，老婆靠教育和人才’，因此，要让这些人安家落户。”易平安说。　焦点4 　　深圳3·25新政对东莞影响多大目前东莞房价飙升，再加上深圳“3·25”新政出台，导致深圳客观望情绪蔓延。从3月中旬开始，楼市看起来是降温的，实际上很多购房者也很忧虑迷茫，“莞深”楼市到底如何走对开发商来说，又应如何应对对此，合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺告诉记者，新政出台后，东莞、深圳的成交量环比下降了50%，房价保持稳定。为什么房价不会大幅度下降因为政府调控的初衷是稳定房价，并不是打压楼市。“莞深融城”趋势不可阻挡，这是大势所趋。目前楼市供求关系并未改变，仍处于供不应求的状态。“莞深”库存能力属于低估，新政会给成交量带来影响，房价稳定，定价过高的楼盘会小幅调整。深圳中原六部事业部总经理杨朔认为，“3·25”新政其实是比较温和的，因为去年的房价上涨得太厉害，需要平台整理，这样房地产市场才会更加健康。东莞中原地产策略研究中心总监车德锐也认为，今年春节后，深圳投资客疯狂到东莞“扫货”，楼价上涨趋势过快，因此要缓一缓，需要时间予以消化。　焦点5 　　东莞、惠州、中山，谁更吸引深圳客随着东莞房价水涨船高，未来深圳投资客很有可能转移到惠州、中山置业。对此，车德锐认为，相比之中山、惠州，东莞更适合深圳人居住、就业、创业，既宜商又宜居。深中通道在2020年才会开通，在此过程中，很多情况都会改变。目前自住客从深圳到中山至少要1.5～2小时;而惠州房价目前已涨到1.6万元/平方米以上，加上惠州的配套少、就业面窄，不如东莞。深圳是狭长形状，东莞跟深圳是接壤的。走出深圳需要一个小时，到惠州还需要一个小时。而在东莞，有四条高速公路与深圳连接，未来深圳客在东莞居住，交通成本、时间成本都可以控制在8～10元内，时间控制在40分钟左右。在东莞生活居住，到深圳工作，就是半小时生活圈。
扫一扫免费注册带你进入买房买车，线上线下，实体商家消费百分百全返，分销车房亿万蛋糕，欢迎各社区连锁加盟合作共赢：合作电话4007889228

    关注 人人梦网