房价明年全面下滑

2016年的高端别墅存量为8384套，如果按照5年来的平均去化速度计算，这些库存需要3年才能消化完。...

中国社科院城市发展与环境研究所5月5日发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。报告认为，未来一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中将持续上涨，上涨幅度将有所减缓。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。

蓝皮书指出，从房地产投资数据可以看到，2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑，以此为界可以将中国房地产市场发展历程划为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

不过人口因素在2010年之后发生变化，从2010年开始房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超长增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成强烈的贬值预期。

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