物业装修服务知多少

装修是业户入住的第一步，也是业户对一个物业公司形成印象的重要时期，短短两个月物业公司做了些...





装修是业户入住的第一步，也是业户对一个物业公司形成印象的重要时期，短短两个月物业公司做了些什么，做到什么程度，都是业户在未来对物业公司评价的重要依据。本期我们就来讲讲小区物管装修服务。

一、什么叫装修服务？装修服务是指物业服务企业为客户装修提供服务，引导客户按照法律法规、（临时）管理规约及相关服务协议的规定开展装修活动，并协助政府行政主管部门对违规装修行为进行有效制止和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业户的合法权益。具体包括装修申报、登记审核、入场手续办理、交纳相关费用、装修过程监督检查以及验收环节。

二、装修服务手册一般包括哪些内容？1、常规事项说明

①装修备案手续办理流程。

②业主需准备的资料、交缴的各项费用、装修施工单位需要交验的证件资料等。

③装修服务协议的签定。

④国家、当地，以及本小区禁止的装修违约事项。

⑤小区的装修管理规定、公共秩序和居家安全管理要求，包括装修人员的出入、留宿管理、物资搬运、电梯使用、安全用火要求、对公共设施的保护、装修时间的限制、装修垃圾存放清运等内容。

2、装修提示事项

①基本装修常识（装修小贴士）。

②室内框架结构、隔墙分布及给水、电气的配置、管道走向、开关和接口说明等。

③结合项目建筑结构特点的提示注意事项：

拆除隔墙；卫生间防水；改动水、电、煤气管道；安装热水器、排/抽油烟机、空调（主机位尺寸及安全注意事项等）；窗户、阳台、露台等涉及外立面的装饰；

④开发建设单位统一配送的设备设施使用维护，装修中如需移位应注意和提示的事项说明；

⑥防火防盗，及对易燃易爆品的管理。

3、预防违约的引导

结合项目自身的建筑特点，周边环境（噪音、灰尘等），及当地客户的装修习惯等情况，对可能引发违约的不当装修进行分析，在此基础上制定应对措施。

①为规避外墙、阳台、露台等影响外立面的违约行为，统一内置防盗窗花、入户和阳台的推拉防盗门、阳/露台的花架、雨棚等安装样式、颜色、规格等。

②通过照片、图纸等方式向业主展示统一款式的防盗门、窗花、阳台推拉门等，引导低层业主安装统一款式的内置窗花及阳台推拉门。

4、服务企业提供的服务

装修期间，服务企业为客户提供的各项服务，包括建立装修档案、协助过程关注等内容。

三、装修过程中装修人与装修企业有哪些责任？1、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，有装修人负责赔偿。

2、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

3、装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

4、装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

5、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

6、装修活动有禁止行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

7、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，有城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

8、装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

9、装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

四、装修管理过程中物业服务企业应注意哪些问题？1、服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装修行为的控制，甚至是约束。因而，如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为。

2、在装修项目申报登记时，物业服务企业必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。如建成使用已有数年的房屋申请装修，需注意其在此之前是否做过装修，内部布局是否有改变。尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打，则需对其新申报的拆打项谨慎核查，以确保其结构的安全。

3、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为（如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等）；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。

4、验收工作是装修管理的最后一道程序，也是控制违章的最后一关，如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。

5、对于在物业装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装修管理服务协议进行处理。

6、装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一单项装修完成后，物业服务企业需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归入业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。

五、装修过程中物业服务企业有哪些责任？1、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2-3倍的罚款。

2、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业服务企业对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

六、物业在使用过程中出现质量问题，维修责任由谁承担？

在保修期内，属保修范围的，由建设单位和施工单位承担，装饰装修的由装饰装修单位承担；过了质量保证期的，属公共部位的，可申请维修资金进行维修；属于业主专有部分的，由业主承担维修责任。

七、住宅室内装饰装修活动，哪些属于禁止行为？1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。

八、从事住宅室内装饰装修活动，哪些行为需要管理部门同意？1、搭建建筑物、构筑物；

2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

3、拆改供暖管道和设施；

4、拆改燃气管道和设施。

第1项、第2项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第3项行为，应当经供暖管理单位批准；第4项行为应当经燃气管理单位批准。中海·莱茵东郡管理处

二〇一六年八月二十二日

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