起拍价超3亿 新圩有望诞生惠阳地王！

紧邻深圳龙岗区的惠阳新圩镇，一宗不足5万平米的商住地以超过3亿元的价格挂牌出售，刷新惠阳区单宗商住地块的起拍价记录。...





房价快速上涨拉升地价飙涨的情况，已经蔓延到惠州临深片区一带。近日，房掌柜监测到紧邻深圳龙岗区的惠阳新圩镇，一宗不足5万平米的商住地以超过3亿元的价格挂牌出售，刷新惠阳区单宗商住地块的起拍价记录。

对此有业内人士分析，受深圳楼市影响，惠阳新圩镇房价早已破万，有接近2000元/㎡楼面价地块出售很正常，按照当前市场情况，出现溢价的可能性仍然较大。不过对地块有意向的某开发商工作人员则表示，确实是优质地块，但出让方对地块的开发条件相对苛刻，要求较高。



（地块信息）

惠阳史上最贵商住地下月出售

据惠阳国土资源局网站显示，将在9月27日出售的惠阳新圩镇商住地，挂牌编号为GP1623，该宗地占地面积为49916平米，起拍价达到30509万元，是惠阳区单宗商住地块起拍价的新记录。如若顺利成交，不管是否产生溢价，都将是惠阳区最贵的单宗商住地块，可以称为惠阳的地王。

据资料显示，地块容积率为3.2，预计最大建筑面积为159731平米，其中商业部分建面为47919平米，按此计算地块的楼面价为1910元/㎡。

房掌柜了解到，地块所在位置为新圩镇东风村高屋地段，距离深圳约1公里，附近在售楼盘有牧云溪谷、碧桂园翠湖湾等楼盘，而即将入市的全新项目隆腾盛世也在地块附近。据房掌柜了解，目前惠阳新圩镇是惠州地区房价最高的片区之一，新房均价已突破1.4万元/㎡，片区内甚至有楼盘洋房的销售接近2万元/㎡。



（地块现状图）

地块要求高 村企合作仍需支付拿地费用

8月26日，GP1623地块一经挂牌，便吸引部分有意在惠湾地区拿地开发商的关注。不过开发商也特别留意到GP1623地块所设置的开发条件，一位不具名的开发商工作人员表示，地块涉及到村企合作返还部分物业给村集体，另外还要负责建设学校，如此计算，真实的楼面地价其实或已经远超3千元/㎡。

据房掌柜了解，此前惠湾地区有不少地块均采用村企合作模式出让地块，村集体以地块出让金作为入股的条件，与开发商共同开发项目，村集体可获得相应面积的房源，实质上开发商在拿地时并不需要支付拿地的费用，仅需承担项目的建设成本和相关税费。低门槛拿地也保障地块顺利出售，而随着惠湾楼市的火爆，开发商0元拿地的情况或将一去不复返。

据悉，此次GP1623地块就有明显规定，拿地开发商不仅要支付拿地费用和可能产生的土地溢价费用，还要承担建设成本和相关税费。除此之外，仍需无偿返还相应比例物业给村集体，并修建一所4500平米的幼儿园等。由此可见，拿地一方需要有强大的资金支持作为后盾。

多家房企成GP1623地块的潜在买家

其实，就在GP1623地块挂牌公示的前一天，惠阳新圩镇也成功出售一宗商住用地，成交楼面价仅为898元/㎡，不到GP1623地块挂牌价格的一半。有业内猜测，同一区域两宗地块楼面价存在明显差距，可能是GP1623地块是由国土局推出的储备用地，按照最新土地基准价格制定。而后一宗地块则可能是企业与企业之间的交易，价格是私下谈好的。

惠州合纵联行董事副总经理张凡认为，受深圳东进影响，惠州成为最大的赢家，一改过去“姥姥不疼，舅舅不爱”的局面。惠州土地市场火爆，吸引大量企业进入，惠湾地区很多之前无人问津的地块，在今年都卖了出去。



据房掌柜了解，距离GP1623地块最近的在售楼盘为牧云溪谷，且容积率又相符，楼面价与房价之间存在较大差距，盈利空间巨大，被开发商拿下用于牧云溪谷项目后续产品开发的可能性极大。

另外，碧桂园同样在新圩镇布有项目，尽管此前在惠州一直以并购和收购的方式取得项目，但面对优质地块，碧桂园也将有可能成为GP1623地块的下家。值得一提的是，近期在土地市场四处出击的雅居乐，曾表示对惠州优质地块感兴趣，加大临深片区项目的布局，同样是该地块的潜在买家。

注：惠阳单宗地块(含所有性质用地)的起拍价和成交记录为，2015年12月18日，由伯恩光学(惠州)公司所拿下的一宗工业用地，该地块占地面积为74342.3平米，价格为36122万元。值得一提的是，地块内的建筑物评估价格为33103.3231万元。

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