房东只是租客？中国楼市最大的悬剑轰然落下！？

【导读】温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占...

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温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。土地使用权年限到了，该如何续期？真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗？其他地方会否效仿？所以，这是第一张倒下的“多米诺骨牌”，至少让花了大价钱买房的人感觉到了如鲠在喉！

近些年的房地产盛宴，可能只是一场梦。

这场梦就是，虽然你住在自己拥有房产证的房子里，但随着房子下面的土地“到期”，即便你可以“赖在”里面，但可能不再拥有对这套房子的转让处置权，除非你交纳一笔巨额的费用，给房子下面的土地“续期”。

其实，房主只是“带着”自己的房子“租住”在国家的土地上。严格来说，在中国的土地上，除了国家，根本就不存在“房东”——大家都是租户，国家的租户。

这个道理大家难道不知道么？其实都知道，土地属于国家，从小都知道。

在中国的农村，实行的是“家庭联产承包责任制”——农民只是承包国家的土地，或者说是租国家的地种粮食种菜。

在中国的城市，土地也属于国家，市民的房屋只是建在了租用来的国家的土地上。开发商从政府那里购买的土地，其实购买的只是一定年限的使用权。这个年限，20年到70年不等。

一般而言，大家买卖房屋的时候，都不谈这个年限的问题，集体无意识，心照不宣地忽略这个问题——这是人们面对“隐痛”的普遍手法：拿它没办法，便当它不存在。

可是，温州这批20年土地使用期限的房子已经到期，对于自己是“国家的租户”这个现实，继续视而不见，继续掩耳盗铃，继续自欺欺人，已经不再可能。更多温州以外的人，看到这个消息之后之所以震惊，是因为一下子“心有戚戚”——很多人会问自己，前些年买的二手房，土地年限是不是也所剩不多了……

温州国土局的张处长说，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。“土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。”如此说来，那些高价在一线城市买二手房的人们，其实买的是一辆行将报废的“房子”。

尽管张处长的说法符合法律符合政策，可很多“房东”还是无法接受自己其实是一个“租户”的现实，按照中国的土地政策，土地到期后如果不交费续期而继续占用，是可以被定性为“非法占用国家土地”的。

对于国家而言，这也是个难题，到底需要不需要交钱续期，如果必须交钱交钱的标准如何定？显然，不交钱是不大可能的，那就意味着房主拥有了土地的永久使用权——可是土地明明是国家的嘛。对于房主来说，这不仅仅是个难题，而且是个残酷的“梦碎”——房子只是空中楼阁，房东只是租户，续梦需要交费。

这无疑是房地产市场的一颗核炸弹爆炸，让国人沸腾，震惊，更让大家深思。因为当前中国房地产价格如此高企，是建立在土地到期后免费续期或者象征性缴费续期的基础上的，温州这个案例一出，将给房地产价格上涨的基础迅速炸平。

1、如此一来，中国房地产就将变得毫无投资价值，因为需要交纳高昂的资金来续期。相当于你花了无数的金钱，实际上是租了一个使用权而已，而且租金极其高昂。

2、地方政府可以通过此举来增加财政收入，土地到期续费，成了变相敛财的工具，而且是收割了一茬又一茬，房子在手里，反而会变成烫手的山芋。

3、这是一个无法绕过去的问题，随着很多房子的土地期限逐渐到期，必须要从根本上也就是领层设计上解决这个问题。否则会影响到大量持有房地产的人的信心，同时会动摇国人购房的信心。

4、这个案例一发生，会导致很多地方政府仿效，因为各个地方政府都缺钱，能继续通过土地续期收钱，是来得最快的，地方政府会很积极。

5、如果土地到期后必须交纳高额的费用，那么接下来很多人不会买房，反而会倾向租房，因为在经济学上，租房已经比买房更划得来、成本更低。

6、房地产价格上涨是一种货币现象，最重要的是银行贷款拼命往里面涌，使得房地产杠杆越来越高，但是这些房子抵押在银行手里，如果需要交纳如此之高的土地到期续费，那么房地产价格就要大打折扣，接下来银行是否还会如此积极进行房产抵押贷款，这是一个很大的问题。

7、现在房地产价格如此之贵，一个最重要的原因是土地价格过高，相当于已经提前征收了土地转让费税，只有所有权同时转让才能收如此高的费用，但是到期高额续费，已经证明了同一土地可多次收费，这明显是不合理的，在法理的本质上也不对的。

1、在以前，很多人认为房产是固定资产；但今天，持有房子不在变得零成本。对于那些囤房的炒房客来说，这层窗户纸一旦被捅破，房价将被计入土地的折旧范畴，购房人一旦开始查看土地证，并按70年开始折旧计算，那么他手上的房子将很难再升值。

2、有人可能觉得，70年的土地使用权，看起来好遥远。实际上，土地是否到期不是按照房子的建成年代算的，而是土地出让的时间算的。你看到的是新房，但也许土地指不定放了多少年了。房子的产权是你的，但土地的产权是国家的，到期之后，你一直住着国家不管你，只要你去过户、只要你交易、只要你抵押、只要你继承，对不起先把土地的钱交了，否则告诉你都办不了。

3、这就是一个残酷的现实，你以为房子是你的，其实你是一个长租客而已。你以为花了2代人的积蓄买了房子，是一笔资产可以子子孙孙传下去，但其实每到70年都要交一次土地出让金，而且还不是按原来的价格缴纳，是要按现在土地的评估价格。也就是说只要房子永远涨价，土地永远涨价，有房子的这帮人差不多都要交当时市价的3成，也就是说你当时买的早，可能一套房子买的时候才20万，但几十年过去了，老房子的位置很多都在市中心已经涨到了300万，你要补交的土地出让金就高达100万，比买房的钱还贵。

4、土地出让金该怎么补，取决于地方政府给你的房子估价，他很穷，就会觉得地是唯一收入，会给你的房评估很贵，那么你就要交很多钱，如果他觉得过意不去，也不指着这点钱，就会评估的时候手下留情，你就会省点钱。但钱是怎么都要交的。

5、还得说个更真相的事情，那就是你想把房子子子孙孙传下去，还是想太多了，按照现在的建屋质量，顶多顶多只能按照30年折旧，换句话说30年的老房子如果不是因为学区、地段或者其他什么别的福利，很难卖上价了。再有土地出让金这么一闹，估计更多人会注意这个细节。换句话说，即使白送给你北京上海核心区的老房子，你都未必住的起。

所以，这是第一张倒下的多米诺骨牌，至少让花了大价钱买房的人感觉到了如鲠在喉。

1、土地所有权、使用权的设定，对于国家来说，说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人，则可以激活民间创造财富的热情，而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题，不妨先从城市建设用地入手，将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是，所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税，税率根据政府实际开支调整。

2、若暂时不能实现上述设想，则应该通过国家层面立法方式，尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则，在楼市去库存的关键时刻，“温州事件”将严重打击大家投资性购房的热情。而在非热点城市，政府目前是鼓励投资性购房的。

3、应尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。也就说，如果到期的时候业主不主动申请续约，则国家默认这套房子自用，不强拆，不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押，这时候才需要补交地价。

4、对于主动续约的房屋，土地使用费的交费方式尽量多元化，可以按年缴纳，也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的，给予较大折扣。尽量藏富于民，而不是雁过拔毛。

5、土地续期的政策如果迟迟不明确，“老龄房屋”的交易将越发清淡，甚至逐步停止。从表面上看，这对于开发商卖新楼似乎有利，却打击了投资性购房的热情，此外还给整个社会带来了大量的资产沉淀。

最后，财经君提醒大家一句：对于已有房产的人，请赶快看看你房产证上面的土地使用年限；对于想买房的人，在买房之前也务必要搞清楚土地使用年限还剩多少年。

最后给大家支个招，买房一定要看清产权问题：



当土地使用期限到期后，怎么办呢？



来源：财经菁英汇(rzcsapp)综合自海涛评论(文/王海涛)、黄生看金融(文/黄生)、齐俊杰(文/齐俊杰)、天天说钱(文/刘晓博)

整理：财经君(微信号:caijingjun88)

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