物业经营管理市场调查

一：市场调查的概念和内容（一）市场调查的概念市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关...







一：市场调查的概念和内容

（一）市场调查的概念

市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

（二）市场调查的内容

(1)市场需求调查。

(2)市场环境调查。

(3)消费者行为调查。

(4)市场供给与竞争调查。

(5)市场营销因素调查。4p

(6)客户满意度调查。

二：物业经营管理市场调查的内容

一般而言，物业经营管理市场的调查内容主要包括：

（一）宏观环境

物业经营管理市场的宏观环境主要有政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境、科学技术环境、自然环境等。

1．政治法律环境

政治法律环境包括社会制度、政府的方针政策、法律法规、社会治安等。

2．经济环境

经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。

3．人口环境

影响企业经营管理活动的人口环境包括人口规模、人口增长率、人口结构、人口的地理分布及流动情况等因素。物业服务企业要根据物业项目的具体情况，分析人口环境，选择适合自己的目标市场。

4．社会文化环境

社会文化环境指的是一个国家或地区在民族特性、价值观念、审美观念、宗教信仰、风俗习惯、伦理道德、教育水平、生活方式等方面表现出来的共性。物业企业应该了解和分析消费者的文化背景及其对消费者购买行为的影响，以便更有针对性地提供服务，更好地满足消费者的需要。

5．科学技术环境

物业管理行业正面临着一个由传统服务业转向现代服务业的过程，科学技术的创新与应用，首先为企业经营管理提供先进的技术基础，物业服务企业应该更多地了解和掌握现代科学技术，跟上技术进步的步伐，充分利用科学技术手段为企业创造更多的市场机会，增强自身竞争能力。

6．自然环境

自然环境包括自然地形、气候、自然资源、地理位置等因素。

（二）微观环境

物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。

1．企业

这主要是指企业内部的高层管理者、人力资源部门、客户服务部门、技术服务部门、采购部门、财务部门等。

2．供应商

就物业服务企业而言，随着管、作分离的管理模式的建立，保洁、绿化、设备维护、秩序维护等服务的提供者已经成为物业服务企业基本的服务产品供应商。

3．中介服务机构

中介服务机构包括咨询公司、广告公司、销售代理、金融机构等。物业服务企业的物业经营管理活动只有得到中介服务机构的协同合作，才能有效地进行。

4．客户

客户是物业服务企业的服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提供服务产品，开展经营管理活动。

5．竞争者

物业服务企业要想获得成功，就必须比竞争对手做得更好，让客户更满意，所以需要在客户心目中留下比竞争对手更有优势的印象，以赢得战略上的优势。

6．公众

物业服务企业应该善于与公众建立和保持良好的关系，这种关系必然会为企业带来良好的未来效益。

三：物业经营管理市场调查的方式与方法

（一）市场调查方式

按选择的市场调查的对象范围的不同，通常分为全面市场调查和抽样市场调查。

1．全面市场调查

全面市场调查也称为市场普查，是指对调查对象（总体）的全部样本所进行的逐一的、无遗漏的专门调查。

2．抽样市场调查

抽样市场调查是从全部调查研究对象样本中，抽选一部分样本进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断的一种调查方法。抽样调查是非全面调查，抽样调查可以分为随机抽样和非随机抽样两类。

(1)随机抽样。

随机抽样是在总体中随机任意抽取个体作为样本，根据样本推断出一定概率下的总体情况。

(2)非随机抽样。

非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样本，每个样本被选择的机会是不相等的。

（二）市场调查方法

1．访问法

这是一种最基本、最常用的调查方法。访问法可分为答卷法、谈话法、电话调查法等形式。

2．观察法

观察法是一种调查人员在不与受访对象正面接触的情况下，从旁对调查对象进行观察的一种方法。

3．实验法

实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。

4．文案调查法

文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。

5．网络调查法

网络调查法泛指在网络上发布调研信息，并在互联网上收集、记录、整理、分析和公布网民反馈信息的调查方法。其优点是组织简单、成本低、客观性好、不受时空与地域限制、速度快等；缺点是网民的代表性存在不准确性、网络的安全性不易保证、受访对象难以限制等。

四：物业经营管理市场调查的程序

一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即调查准备阶段、调查实施阶段、信息资料分析整理阶段、调查报告撰写提交阶段。

1．调查准备阶段

这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案。其中调查表或问卷的设计是这一阶段工作的核心。物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种：

(1)当地物业资源统计表；

(2)物业出租情况统计表；

(3)物业出售情况统计表；

(4)物业个案调查表；

(5)物业服务产品需求调查表。

2．调查实施阶段

这一阶段是资料的收集阶段，即根据市场调查方案，通过确定的调查方法获取一手资料和二手资料。一手资料是调查人员在调查现场所收集的原始资料；二手资料是企业内部或企业外部已经经过他人收集整理过的市场资料。为降低调查成本，可先对获取的二手资料进行评估，进而决定现场调查的范围、对象。

3．信息资料分析整理阶段

这一阶段是要将所收集到的信息资料进行整理、统计和分析。对各项资料中的数据和事实进行分析比较，得出相应结论。

4．调查报告撰写提交阶段

这一阶段需要提交反映调查工作的最终成果。调查报告应该客观、真实、准确地反映调查成果，清晰地表达结论和建议，还要说明调查所采用的方法、调查的目的、调查的对象等。

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