承担单元被征收，承租人能得到补偿吗？

关于出租人物业被征收，承租人是否能够获得相应补偿问题，涛哥如是看。...



最近接触了很多租赁合同的审核任务，尤其是商业物业租赁合同。其实对于已经过律师审核的经过反复适用的租赁合同模板，已很难有再进一步调整的空间了。当然，站在出租人或者承租人不同的角度，看待一些条款会有不同的利益考量。其中，关于出租人物业被征收，承租人是否能够获得相应补偿问题，两方就各执己见。

一般而言，商业物业的租赁合同适用的均是倾向于出租人利益的模板。一般约定，物业一旦被征收，任一方有权向另一方发出解除租赁合同的通知，任一方无须向另一方赔偿或补偿，且征收收益全部归出租人。

站在承租人角度，这种规定肯定是有失公平的。从理论上而言，出租人作为物业的所有人，其享有的是占有、使用、处分、收益等权益，但一旦出租人将物业出租给承租人，承租人支付租金的同时享有的是物业的占有、使用和收益权。当物业被征收时，虽然承租人不能享有处分权，但至少应当由于其占有、使用和收益权能而得到某种程度的补偿。征收后权益全部归出租人，结果必然是承租人受到损失，这种损失包括寻找新的办公场所、搬迁等费用。

但征收收益全归出租人似乎得到了法律法规的支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”从这条看，征收房屋只需补偿被征收人即房屋所有人，而与承租人无涉。虽然该条例已有很多有益的规定，但征收已出租的房屋却不补偿承租人却是饱受诟病。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，地方上已针对承租人利益无法得到保障这一情形，在地方实施细则或办法中予以一定程度的弥补。例如，《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条规定：“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”但大部分地方在国有土地上房屋征收的补偿方面仍沿袭《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

由于出租人和承租人就租赁合同谈判时，出租人往往占据强势地位，尤其是那些品质优良的商业物业更是如此，店大欺客，承租人很难对出租人租赁合同模板作出实质性的调整。同时，商业物业被征收的案例并不广泛，尤其是在大城市更是凤毛麟角，所以往往还是按照对出租人更为有利的方式约定物业征收后的收益分配。但作为一名律师，应当明细每一条款后所隐藏的法律法规及法律原理，即便条款无法调整，能够向我们的客户提示法律风险及准确明白无误给予解释，也算履行了应有的义务。

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