上海最严厉调控，一场保质期一年的游戏而已！

星子|地产八卦女说：

今天被“史上最严厉楼市政策”刷屏，朋友圈纷纷感叹“被赶出上海”。星子倒觉得，这政策刚出来，对于平抑房价确有奇效，但是却极大提高了外来来沪人员的生活成本（房租），而且保质期只有一两年。

上海房价调控政策，其实最主要集中在这两条：

1.严格执行限购，非沪籍居民需连续缴满5年社保或个税，限购审核将前置至交易备案环节；

2.对拥有一套住房，再次购买普通自住房首付50%，购买非普通住房首付70%。

由于2013年以前上海对于社保的要求最初是1年，后来2013年到期的时候，发现变成了“累计2年”，现在2016年了，2年社保多半都到期了，大家纷纷感叹多年的媳妇熬成婆，终于可以趁着房价上涨入市，结果变成了连续5年，哈哈。哦，对了，5年＋已婚。

这魔性节奏像不像《无间道》里面的梁朝伟吐槽：




当然，因为这个政策从朋友圈里流出来已经差不多一个星期，所以那些该开盘的都提前开盘了，该网签的也已经网签了。昨天上海网签到凌晨，一天签了1700多套。



然而，这个政策效果到底怎么样，也许让我们回头看看会比较好。

其实早在2011年，北京就出台了同样的政策——连续五年社保，加大首付比例至60%。整整比上海早了五年！



从表面看，限购让外地人竞购上海楼盘的难度加大，虽然间接避免了外来资金炒房的问题，但确实误伤到一大批为上海经济做贡献的人民。






我们理解上海刚需族离买房资格越来越远的痛苦心情，但是，让我们回头想想，北京2011 年“年度最强”限购政策出台后，北京是否出现大规模的人口流出？

完全没有！





从北京2011年执行限购以后，北京市总人口确实出现小幅的增长回落。但是，仍然是一直增长的。

这其中的主要原因是，在一线城市工作的人不会轻易离开一线城市。刚需族读书、工作人脉都在那儿，如果不在这个城市买房工作，就拿不到这么高的工资，回老家上班工资就没那么高了。第二，如今的房子已经不是住那么简单了，现在牵扯子女上学，等有了家庭有了孩子，刚需族就会买房的愿望越来越强烈。

既然离不开一线城市，又没有在这个城市的买房资格，刚需族们就只能靠租房了。由此，上海的这个政策，从长期来看，很有可能推高租房市场，而它的目的却是降房价。这就有点可笑了。

对此，橙子只能表示说，中国人向来是承压能力最大的一个族群，若非强行排外，上海的刚需族对于这样的政策压力很有可能选择默默消化。唉，一声喟叹！

接下来再让回到原话题。北京5年社保限购令是从2011年开始的，政策跟上海一样：社保购房由1年提升为5年，而且连续不能间断。二套房首付提升至60%。



然而5年以后，再让我们看看北京的房价：



我们看到，自北京发布限购政策的2011年3月以来，房价确实是逐渐稳中下跌了一个微小的幅度，尽管这个幅度只维持到2012年3月份。

也就是说，针对限购政策所带来的平抑或降价效果，这个政策的保质期只有一年。这一年就算是北京限购以来的空窗期。

作为上海，尽管上海市政府承诺加大土地推送，但由于目前房子的营造工期少则一两年多则两三年，土地市场的放水很难马上起作用，所以意义不大。由于目前的库存仅仅几个月，所以橙子估计上海限购以来的空窗期可能会少于北京。

那么，上海发布史上最严厉的调控政策之后，其房价推理模型就出来了：

1. 在最近的一年以来，上海房价曲线确实会放平甚至会稍微降价。
2. 一年以后，上海房价将会补涨，从而超过现在的房价。

我们再回去看看北京2012年-2013年的房价增速，发现补涨的增长速度是最快的，说明限购政策已经完全失效，甚至开始反噬调控政策本身。



那么，我们就应该做好心理准备了。在发布调控政策之后，接下来的一年是买房最好的空档期。道理很简单，2年后也就是2018年，那一批被5年社保卡住的人，已经有足够资格，也有足够首付款买房了。有资格，有钱，需求层面会满足。买房人多了，房企也会按照市场需求法定价。水涨船高。

也有人说那供应量又上来了。这个供应量是啥时候的？是去年或者今年高价拍的高价地。高价地，到转变成房价的时候，绝对不会低，那时候，从房企成本来看，也会推高整体价格。

虽然说起来很不人道，从目前来看，只有那些还有资格在上海买房的人群能够享受到空档期的补涨红利。而最可怜的就是今年刚满两年社保要求的刚需族，三年过后（这样他们就有五年社保了），估计房价早就10万+了，而他们就错过几个月而已。

但是社会就是这样，命运只垂青有运气的人。

那么这时你说你现在有五年社保了，但是首付比例突然提高，还要求有婚姻基础，想要买房怎么办呢？橙子在这里给你支个招：

1、单身狗不能买房，这个好说啊，假结婚啊。北京为了买房正在假离婚。上海可以假结婚一下嘛。

唯一的社会影响可能以后上海二婚的比例会大幅提高。以后上海的小姑娘如果碰到一个男生，如果他说是为了买房而结婚的，姑且相信有这个可能。

2、上海五年社保怎么着啊？之前不是2年，还差3年。地产操盘手说得好，马上补缴啊。按照北京经验，北京出台后，有人连续补缴，有用。但是补缴晚了，政府就规定，补缴无效了。

3、二套首付情况怎么办啊？分期啊，项目上可以给购房者分期付款方式。为了回款目标必须的，只要在年底业绩报表前完成即可。不就是从 30%提高到50%了，提高了20%而已嘛。

实际上，政府限制首付贷没啥，毕竟中国社会最善于见招拆招。没有首付贷，还有各种各样的消费贷哦。

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