土拍新政高压下又出新地王！杭州惊现土拍怪象，高价买地建房不能卖，还要建2500方养老住房！

杭州土地新政后，主城区迎来鸡年首场涉宅土地出让，还未开拍前，就有媒体传出桃源地块挂牌期间报价溢价率就已超过70%，直接进入“竞自持”程序，而翠苑地块挂牌期间报价溢价率达49.9%，无限接近“现房销售”这一标准。...

杭州土地新政后，主城区迎来鸡年首场涉宅土地出让，还未开拍前，就有媒体传出桃源地块挂牌期间报价溢价率就已超过70%，直接进入“竞自持”程序，而翠苑地块挂牌期间报价溢价率达49.9%，无限接近“现房销售”这一标准。

这一次是杭州土地新政后的第一次土拍，怪象频出，自持100%不让卖也要高价拿地为哪般？本次出让的第一宗地是翠苑单元XH0910-B1/B2/S42-25地块，这是一块商业商务兼容社会停车场用地，楼面起价14621元/㎡，经过11轮报价，最终由25号竞买人安和停车以22502.0元/㎡单价、19723.0万元总价，溢价率53.91%竞得。

按照新规，由于溢价率超过50%，该地项目需要现房销售。第二块登场的为三墩单元FG03-B1/B2-05地块，该地块涉及商业、商务用地，位于三墩，起拍价5000元/㎡，最终经过一轮报价，由36号竞买人龙湖一锤定音以7500.07元/㎡单价、135983.0万元总价，溢价率50%摘得。

按照新规，该地块项目也需现房销售。该地块经过一轮报价，就以70.01%的溢价率直接进入投报自持面积程序。经过33轮“竞自持”，88号竞买人招商直接将自持比例叫到100%，根据新规，该地块进入投报配建养老用房程序。该地块的竞争主角主要是招商和德信两位竞买人。

最终，经过8轮保障房投报，该地块被招商成功拿下。此外，招商除需自持100%外，且必须配建2500平米养老配套。

最后登场的为两块宅地，也是今天土拍过程中的重头戏。

相比较半山田园的地块，桃源这宗地相对竞争激烈度就缓和很多，经过1轮报价，2轮“竞自持”，该地块被联发以95288.0万元总价、19137元/㎡单价，溢价率70%拍下。除了现房销售外，联发需要自持20%，该自持部分依照新规，全部只可以用于对外租赁，最长租期为10年，不得对外销售或转让。最后登场的是翠苑单元XH0903-R21-03、XH0903-B1/B2-14地块。

该地块涵盖商业、住宅用地，也并非是它首次露面，其原本作为2017年1月19日杭州年前最后一波集中出让的十九宗地块之一，但最终因规划等原因暂缓出让。作为此次主城区土地出让的重头戏，自然是压轴出场。经过一轮的报价，该地块溢价率就已超过50%，也就是说，一轮报价后，就注定该地块后期项目逃不出现房销售的命运。

最终经过12轮“竞自持”，中冶以205861.0万元总价、39571元/㎡单价，溢价率70%，自持16%摘得该地块。其中该地块中冶自持的16%，全部只可以用于对外租赁，最长租期为10年，不得对外销售或转让。

另外值得一提的是，这一块地也刷新西湖区的楼面价新高，成为西湖区的新地王，西湖区的楼面价也被再次推高，逼近40000元/㎡。原本在土拍新政和限购限贷政策一轮轮的紧缩之后，土地价格难以再像年前一样不断刷新，这一次还是让我们看到开发商那你的决心。这到底是亏本拿地打肿脸充胖子还是对未来市场仍有高度信心？另外企业自持部分会怎么处理呢？1， 与不动产运营平台合作

企业可以将自己的自持住房交给专业的互联网不动产运营平台托管，运用其专业的运营能力，将这些住房打造成高端的小户型公寓，出租给一些高端人士，不仅可以大大提高租金收入，也可以降低运营费用，更可以通过吸引更多高端住户，以提升项目知名度，提高地块价值，使企业在附近的地块价值上升，获取更多利润。

2，高端养老项目

随着中国老龄化社会的到来，独居老人的数量越来越多，对养老机构的需求也日渐增加。企业可以通过与养老机构合作，把自持住房打造成高端的养老项目，在收取相对比较昂贵的服务费用的同时也可以享受政府在这方面的一些优惠政策，以平衡拍地的高昂费用。但这一方案的问题在于企业自持的一般是住房性质的土地，不能用作商业用途，因此如何把养老项目与住宅用地结合起来，就是考验房企的问题了。

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