房地产居间服务合同的法律风险

一、居间合同的概念居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付...



    一、居间合同的概念

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，一般也叫中介合同。

中介的居间服务就是促成合同成立，合同达成，三方已经签章确认，中介的居间义务也就相应的完成了。



二、居间合同一般应规定的内容：

（1）居间人向委托人提供的服务内容；

（2）居间人提供订立合同的机会或提供媒介服务后委托人应支付的报酬；

（3）居间人从事居间活动支出的必须费用的负担；

（4）双方当事人认为应当规定的其他内容。

三、认真审核交易主体

作为房地产交易中介机构之一的经纪企业，同时也是买卖合同的主体之一，按照法律规定不仅应当对交易双方的主体资格进行严格的审查，而且有责任督促交易双方完善主体资格手续。如果因为经纪企业未尽审查义务或者审查不严导致合同无效，且给交易一方造成经济损失的，则应当承担相应的违约或赔偿责任。

审核的内容：（1）交易主体的身份；（2）交易主体的资格。

四、审核交易标的物

经纪机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，经纪机构应当告知交易双方该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议；③房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；④房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；⑤被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；⑥交易房屋存在严重质量瑕疵的；⑦未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋；⑧共有房屋出售未取得其他共有人同意。

如果房地产经纪机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任；当然，如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给买受人和房地产经纪机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

因而，下列房源是需要特别注意的：（1）未取得房产权但有预售许可且已签订按揭合同的商品房。（2）有些虽有取得与开发商签订的《房屋买卖合同》的商品房，但现实中却存在开发商违规加高加建未取得预售证而私自售楼的现象，这类房屋买卖最终是无法在房地产管理部门取得备案登记的。（3）“小产权房”即宅基地房的买卖问题。（4）集资房、福利房、单位分房。（5）共有的二手房产。 （6）有承租人的二手房。 （7）设定了抵押权的二手房产。（8）被司法机构查封的二手房产。



五、完善交易手续

（1）定金托管、首期监管问题：定金托管制度可以较好地解决出卖人收到定金携款走人的问题，但实际操作中经纪机构应要求买受人在规定的时间内全额交付约定定金——因为按照担保法规定：定金以实际交付为准，定金未实际交付则定金条款不生效，换言之，部分定金未交付，则该部分约定不生效。首期款监管问题，目前各家经纪机构多是自己监管首期款，存在挪作他用的可能，个别经纪机构倒闭后曾出现携款潜逃的现象，因此，为了诚信经营、树立品牌，建议首期款委托银行监管。

（2）办理按揭及撤销抵押问题：应当向交易双方说明或出具书面说明书，使交易双方完全明白办理按揭所需的个人资料其他具体要求，监督出卖人与有关银行及时办理撤销抵押手续。

（3）产权过户登记手续问题：产权过户手续是交易的重中之重，应当确保产权过户登记时所递交的资料齐全、无误，产权登记部门出具税单、发放房地产证，建议由经纪机构领取、收存，以防交易双方违约时经纪机构陷入被动。

（4）税费负担问题：必须完全清楚、具体地书写清楚各方承担税费的内容和数额，使得日后纳税、交费不存在任何争议的可能。

（5）按揭款放款问题：虽然涉及银行内部操作问题，但经纪机构仍有义务向银行了解放款的大概时间，并适当督促银行尽早放款。

（6）杂费承担问题：虽然目前的经纪合同均约定了杂费由出卖人承担，并暂扣出卖人若干押金，但经纪机构仍有必要事先向物业管理处了解出卖人有无拖欠杂费及数额。

（7）交房时间、条件问题：合同应当完善出卖人收到约定款项后不交房的违约责任，促使出卖人积极履行交房义务，确保买受人的正当权益。

（8）附送物品问题：应当在合同中明确约定，或在合同后附赠送物品清单，并由交易双方签字认可。

六、避免法规政策方面的风险

在交易过程中往往会出现国家法律、法规颁布、修改或废止的情况出现，因此，应当在合同的附则中约定出现以上情况的处理办法。

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