新人篇  房地产入门基础知识

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      房地产

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房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

房地产的三种形式

• 单纯的土地
• 单纯的建筑物
• 土地与建筑物结合的房产

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房地产市场分类



根据房地产开发，销售与消费过程特点，可以将房地产市场分为：

• 一级市场(土地市场)
• 二级市场(一手房也叫增量房市场)
• 三级市场(二手房也叫存量房市场)

根据实际工作当中，又可以分为以下类别和特点:

一级市场政府部门国家的土地供应

二级市场开发商一手房开发商/一手房销售代理商三级市场中介机构二手房买卖市场/二手房租赁市场

国有土地使用年限

土地用途使用年限备注商业、旅游、娱乐用地

40年工业用地、科教、文体、卫生、 体育用地、综合或其他用地

50年住房用地70年购买已购公房后，该房屋产权性质变为商品房，以该楼第一个买卖并且交纳土地出让金的时间为准开始计算，民宅的使用年限是70年。最终保证同一宗地上的土地出让年限终止日相同。



提示：土地的使用年限对该土地上房产的价值以及房屋贷款有直接影响，所以介绍房屋时必须把这方面信息传达准确。

2

建筑结构分类





木结构



钢混结构



砖混结构



砖结构



框架结构

3

层数分类



低层：住宅建筑 1-3层

多层：住宅建筑4-6层

中层：住宅建筑7-9层

高层：住宅建筑10层以上

注：一般我们判断高层会依据楼栋总高来判断，3/6代表该房处于3层，总高6层；楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。

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住宅分类





平层：日常看到的

楼房一般为平层。



复式：房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，一般层高为3.3米，可在局部掏出夹层，所以每户就占有了上下两层，用楼梯联系上下，但每层的层高都比较低，尤其楼上，多数复式为尖顶楼房，中间最高，两侧逐渐减低，老房子中六层居多。

叠拼：“叠加别墅”的意思。 在外形看来，叠墅类似于把两幢跃层别墅叠加在一起，一般为四层带阁楼建筑，一二层是一家，三四层是

一家，下层有花园，

上层有屋顶花园。



联排：高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户，分为双拼，三联排、四联排，有几户就是几联排……

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产权性质分类



商品房：开发商以市场手段取得土地使用权，并通过市场方式在地面上形成建筑，再进行销售的房产，分为普通住宅与非普通住宅。

已购公房：分为普通公房和央产房。

普通公房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。

央产房：中央在京单位已购公有住房，指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位。国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房；职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房。

经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建造的，具有社会保障性质的普通住宅。土地供应原则上实行划拨方式，住房设计要体现经济适用美观的原则，使用功能上要满足居民的基本生活需要，经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定。

其他产权类型：廉租住房、军产房、小产权房、康居房、回迁房、两限房等。

存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

板楼：东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，低层或高层；东西朝向或南北朝向或单一朝向；特点：朝向正南正北，户型格局方正；采光、通风条件优越，适宜北方气候特征；容积率低，公摊面积小，使用率高。

塔楼：外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。高层建筑；多朝向；多为钢混。塔楼的通风效果差，但能获得一个开放通透的社区空间，为景观设计上留下了更大的发挥余地；塔楼的住宅外观变化丰富，易于设计出各类风格，成为城市的一道风景。

A

BOUT

关于居室

装修：毛坯、简装修、中装修、精装修、豪华装修

四气：暖气、天然气(煤气)、热水器、空调（注意：天然气是管道还是煤气罐）

朝向：窗户的方向，东向、南向、南北、东南

户型：北向大开间、南北通透大厅主卧朝南、厨房一卧朝北

户型图：参见案例

明厨明卫：卫生间和厨房都有窗户

2/2/2/1：2室2厅2卫1厨（有的有2个厨房，中西厨房）

主卧室：带卫生间的卧室叫主卧室



北向大开间



南北通透一居室



如何向客户形容这套房子？

南北通透2居室，大厅主卧朝南，一卧厨房朝北，双阳台。

建筑面积：房产证上的面积。建筑面积=使用面积+公摊面积

公摊面积：商品房应分摊的共有建筑面积包括：

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

不应分摊的共有建筑面积包括：

（1）从属于人防工程的地下室、半地下室。

（2）出租或出售的固定车位或专用车库。

（3）幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

使用面积：直接为生产生活使用的净面积的总和。

地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2。

半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超  过1／2。

开间：住宅的宽度。一般为3.0米--3.9米

进深：住宅的实际长度。一般不超过5米

层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度

净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离（净高=层高-楼板厚度）

房屋的自然层数：一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

注：《国家住宅设计规范》规定：七层及以上的住宅必须设置电梯。 一般高层住宅楼层越高单价越贵。高层一般视野好，通风好，但易形成高楼风。高层住宅中根据层数把7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部电梯。

容积率：总建筑面积与总占地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

绿化率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和、占地面积，绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

使用率：房屋使用面积除以建筑面积，一般板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。

如何判断承重墙

（1）通过图纸判断。一般粗实线部分的墙体都是承重墙，以细实线或虚线标注的都是非承重墙体。

（2）通过声音判断。敲击墙体，没什么太多的声音为承重墙，有清脆的大回声的是非承重墙。

（3）通过厚度判断。户型图中，非承重墙的墙体厚度明显比承重墙薄。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。

（4）通过部位判断。外墙和邻居共用的墙通常都是承重墙，卫生间、储藏间、厨房及过道的墙一般是非承重墙。

隔段墙：分隔大房间为若干小房间，并满足隔声等要求。（可以打断）

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