土地市场又迎鏖战，嘉定地价再创新高

今日，嘉定区两幅纯宅地连拍，竞拍现场竞争激烈，土地成交楼面价均已超过周边在售楼盘价格。...



今日，嘉定区两幅纯宅地连拍，竞拍现场竞争激烈，土地成交楼面价均已超过周边在售楼盘价格。

首先出让的是嘉定区徐行镇06-04地块。

地块信息：东至基地边界，南至新建一路、基地边界，西至澄浏公路、基地边界，北至大理港。出让面积76231.6平方米，容积率1.2，起始总价7.32亿元，起始楼面价,8,000元/平方米。

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最终被新城+市北+中垠[b]联合竞得，成交总价22.05[b]亿元，成交楼面价[b]24,104[/b]元/平方米，溢价率201.30%。



嘉定徐行镇位于上海郊环以外，作为嘉定区域的老城厢自成一体，在没有轨道交通辐射的背景下，未来外来人口导入力度不足，区域住宅主要靠本地市场支撑。

从区域在售新盘情况来看，目前均价在19.000元/㎡，在售楼盘较少，市场去化速度一般，市场供求较为平衡。从地块容积率和建筑限高来看，主体形态为小高层、多层物业，鉴于该地块无自持要求，且中小户型比例正常，未来可供开发商操作的空间不小。但是这样的溢价率，未来开发商多会延长开发周期，打造低密度的高档住宅产品的可能性较高。

紧接着出让的是嘉定区嘉定新城E27-1地块。

地块信息：东至永盛路，南至麦积路，西至合作路，北至封周路。出让面积86623.2平方米，容积率1.6，起始总价24.95亿元，起始楼面价18,000元/平方米。

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最终被建发集团竞得，成交总价41.98[b]亿元，成交楼面价30,289元/平方米，溢价率68.27%。

嘉定新城作为多年来备受各类房企关注的区域，特别是大量办公商业物业的规划，使其未来有望成为上海第一个位于郊环线上的地区级商务区。

由于区域内尚有一定量未供应、已供应的未开发土地，所以未来商品住宅供应量依然较大。同时，随着嘉定新城生活配套的逐步升级，教育配套的逐步落实，也吸引着越来越多的刚性需求选择这个区域。



本地块距离轨道交通11号线非常近，周边在售商品住宅项目较多，均价在30000元/㎡。考虑到未来大型纯宅地的稀缺和周边配套的落实情况，未来该区域有持续升温的趋势，所以溢价成交是必然的。最终建发以30289元/㎡的楼面价拿下也不能说完全出乎预料，毕竟最近各大开发商纷纷出手，基本每次的夺地大战都是卯足了劲出价。

该地块未来开发的要求非常之高，15%的自持已经成为惯例，但是高达80%中小套型住宅建筑面积对未来产品的开发和定位还是有着极大的限制。再结合该地块的建筑限高（60米以下, 15米以上）和套数限制（不少于1226套），未来项目可操作的空间有限，对开发商的考验着实不小。

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