虹口宅地价格打脸 意料之外情理之中

虹口区凉城新村街道073-06号地块最终被新城万嘉竞得，成交总价37亿元，成交楼面价67409元/平方米，溢价率77%。...



今日，备受瞩目的虹口区凉城新村街道073-06号地块终于迎来了现场竞拍。

地块基本信息：

东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路，出让面积19959.5平方米，容积率2.75，起始总价20.86亿元，起始楼面价38000元/平方米。



最终，该地块成交总价 37 亿元，成交楼面价67409元/平方米，溢价率 77%，被 新城万嘉 竞得。

什么，今天土拍价格这么“低”？

这对于头顶上海起拍价历史新高光环的虹口宅地来说是不是让人大跌眼镜，对于之前口口声声喊出“10万+”楼板价的媒体来说是不是分分钟打脸？

其实，作为市区罕见的纯宅地，价格如此“低调”也确实事出有因：

虽然地块位于内中环，但是周边交通状况并不理想，广灵四路被河流阻隔，让空间距离1.3公里之外的地铁1号线马戏城站交通距离达到2.2公里，且周边几乎没有像样的生活商业配套（也没有可以发展生活配套的空地），属于成熟区域的落后区块。

占地面积小（不足2万平）、容积率低（总建筑面积不足5.5万方），开发商腾挪空间有限，无法通过提升项目品质拉高板块价值。周边目前在售的区域标杆项目，均是大手笔投入，对于这么小体量的项目，如果宣传投入过多开发商的经济账并不划算。翻开地块出让须知：“限高90米、限低24米；开发商自持租赁15%；无偿建设5%保障房；交付5%商业配套：不低于2000平的社区行政医疗设施配建；中小套型占比不低于70%；3年内开发完成……”如此多的地块限制，基本将项目锁定为中档刚需、刚改类型，向高端、超高端项目冲刺几乎没有可能。

综上三点，小编认为，此次备受关注的虹口区凉城新村街道073-06号地块出让成交价格其实可以用“既不低也不高”来形容。不低是与周边2014年初出让的大宁路街道325街坊地块4.7万元的楼板价相比，两年多的时间楼板价涨幅42.5%，同时考虑地块位置及需要配建的各类配套的隐形成本，价格并不是很低；不高指的是目前地块周边在售标杆项目售价已经达到9万+的水平，所以开发商如果足够有能力有实力，在目前市场行情下获取一定的盈利也不是难事。

版权声明本文为微信订阅号【城市测量师行】首发原创文章，转载必须注明来源。

想了解更多热门土地成交情况，可直接回复"土地"查看

    关注 城市测量师行